葉檀:中國的房價(jià)收入比不真實(shí)
房地產(chǎn)有泡沫嗎？按照租售比、房價(jià)收入比以及房地產(chǎn)總市值占GDP的比例，毫無疑問，中國房地產(chǎn)有泡沫。
溫家寶總理在全國“兩會”記者招待會指出，目前的房價(jià)與居民的收入不匹配。但是，中國住房價(jià)格泡沫擠到什么程度是合適的？必須建立中國自己的房價(jià)收入比與租售比的標(biāo)準(zhǔn)，用國外的標(biāo)準(zhǔn)或者用失真的數(shù)據(jù)人云亦云難免產(chǎn)生失誤，甚至影響中國房地產(chǎn)改革大局。
目前比較流行的說法認(rèn)為，房價(jià)收入比在3到6倍為合理區(qū)間。這一比例是上世紀(jì)90年代初世界銀行專家在進(jìn)行中國住房制度改革研究時(shí)，提出的一個(gè)世界銀行認(rèn)為“比較理想”的比例。
一些中國房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，中國房價(jià)收入比應(yīng)回到公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，比世界銀行認(rèn)可的理想狀態(tài)更高一些。今年3月6日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告指出，2011年，城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比回落至7.50，接近6~7的合理區(qū)間。大型城市的房價(jià)收入比均明顯偏高，排名前五位的深圳、杭州、北京、廈門、上海，2011年房價(jià)收入比分別達(dá)到15.60、14.10、12.94、12.48、12.40。原來房價(jià)收入比相對較低的重慶、沈陽等城市，也逐漸超過了全國(7.5)的總體水平。表面上看，房價(jià)收入比正在回歸合理范圍，但這一較為樂觀的數(shù)據(jù)顯然未能說服大眾。
其他機(jī)構(gòu)的推測要悲觀得多。3月22日清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心、中國社科院社科文獻(xiàn)出版社、河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策》調(diào)查研究結(jié)果推算，我國城鎮(zhèn)房價(jià)收入比為12.07，一線城市房價(jià)收入比高達(dá)25.25。相比其他國際大城市，房價(jià)高到離譜，因?yàn)閭惗胤績r(jià)收入比僅為6.9，首爾為7.7，紐約為7.9。
房價(jià)收入比相差如此之遠(yuǎn)，說明在推算房價(jià)收入比的過程中缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)與真實(shí)的數(shù)據(jù)來源。按照此等數(shù)據(jù)，根本不可能定出客觀的現(xiàn)實(shí)與務(wù)實(shí)的政策。
國際上通用的房價(jià)收入比的計(jì)算方式，是以住宅套價(jià)的中值，除以家庭年收入的中值，而后得出新建房、二手房、所有住宅房價(jià)收入比的中值。家庭年收入指全部家庭成員的年度稅前收入，通常包括夫婦二人，家庭年收入同樣取中值。選取的住宅是新建住房、舊有住宅等。數(shù)據(jù)通常比較準(zhǔn)確，因?yàn)楦鶕?jù)納稅情況可以獲得較為真實(shí)的收入，而舊有住宅等不可能存在陰陽合同等數(shù)據(jù)造假情況。
按照北京統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2011年北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為32903元，同比上升13.2%。另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2011年新建商品住宅市場成交均價(jià)為21585元/平方米。按照一家三口、戶均購房100平方米計(jì)，房價(jià)收入比約為21.87，這是一個(gè)可怕的充滿泡沫的數(shù)字。
北京房地產(chǎn)并未真正的市場化，屬于非典型性市場，房價(jià)收入比不能做準(zhǔn)，從土地用途看，豪華經(jīng)適房、單位房仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，官員與企業(yè)主灰色收入主要集中在北京的房地產(chǎn)市場上，人均可支配收入不能做準(zhǔn)。也就是說，房價(jià)、收入等數(shù)據(jù)都值得懷疑。
相比而言，深圳房價(jià)在一段時(shí)間內(nèi)較為理性，居民構(gòu)成多以移民為主，市場色彩較濃。國家統(tǒng)計(jì)局深圳調(diào)查隊(duì)公布了2011年深圳居民家庭人均可支配收入增長情況報(bào)告：居民家庭人均可支配收入36505元，以同比增長12.7%位居全國36個(gè)大中城市中首位。1月12日，深圳市市長許勤在深圳“兩會”記者會上稱，2011年1~12月深圳全市新建商品住房均價(jià)19469元/平方米，同比下降2.97%。按照戶均3人，每戶購房100平方米計(jì)，房價(jià)收入比為17.77，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了市場可以接受的正常值。
這可能仍然不是真實(shí)的數(shù)據(jù)。我國的收入統(tǒng)計(jì)中遺漏了灰色收入這部分，并且在年輕人購買房產(chǎn)的過程中，往往能夠得到家族資助，導(dǎo)致我國購房中現(xiàn)金支付率居高不下。因此，如果我們計(jì)入另一家庭的支付能力，以戶均5人計(jì)，深圳房價(jià)收入比為10.67左右，高于正常水平線，何況我們用的是可支配收入，而不是薪酬，因此偏離得不算太遠(yuǎn)。
研究金融的朋友發(fā)來短信，指出各國的主要指標(biāo)不同。除了房價(jià)收入比外，還有首付對收入比的指標(biāo)，以及每月支付負(fù)擔(dān)對收入比，即每月實(shí)際支付購房金額對可支配收入，在英國較為適用，考慮到中國房貸利率隨利率改變浮動，英國的辦法對中國可能適用。以后專文另述。
我們可以得出的基本結(jié)論是，中國的房價(jià)收入比高于國際水準(zhǔn)，確實(shí)存在泡沫，但泡沫不像數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的那么大。對于中國房地產(chǎn)市場來說，最可怕的是一小部分高收入階層有能力在房地產(chǎn)大舉投資，推高房價(jià)收入比，并且由于缺乏房產(chǎn)稅、真正的資本利得稅等，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場失控。普通購房者遭受高房價(jià)之害，社會因此郁積不滿。
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