高壓不減 樓市調(diào)控趨向建立長效機(jī)制
樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1至2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為97.89，比12月份回落了1個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落5.01個(gè)百分點(diǎn)，國房景氣指數(shù)連續(xù)9個(gè)月下滑。
國務(wù)院總理溫家寶在14日的記者會(huì)上，進(jìn)一步明確了對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的決心不會(huì)改變。溫家寶總理表示，一些地方房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，不利于房地產(chǎn)長期、健康和穩(wěn)定發(fā)展。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的代表委員認(rèn)為，盡管樓市利益相關(guān)方博弈不斷升溫，但樓市調(diào)控松動(dòng)的基礎(chǔ)并不存在。在中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的形勢(shì)下，樓市調(diào)控效果將越來越明顯。隨著個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等措施的落實(shí)，樓市調(diào)控長效機(jī)制將逐步建立、完善，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，樓市調(diào)控將在高壓態(tài)勢(shì)中趨于制度化。
現(xiàn)狀 調(diào)控效果顯現(xiàn)
數(shù)據(jù)顯示，1至2月，全國商品房銷售面積7004萬平方米，同比下降14.0%，增幅比2011年全年大幅下降18.9個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降27.8個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是去年同期市場(chǎng)成交量較大。其中，住宅銷售面積下降16.0%，辦公樓銷售面積下降8.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長11.4%。
在成交量大幅下滑的同時(shí)，成交均價(jià)也出現(xiàn)下跌。上海易居房地產(chǎn)研究院全國月度行業(yè)報(bào)告顯示，1至2月，全國商品房成交均價(jià)同比下降8.1%，較2011年6.9%的全年漲幅大幅下降14.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅成交均價(jià)同比下降10.4%，較去年全年下降16.4個(gè)百分點(diǎn)。
中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)也顯示，2月，北京、上海、深圳、廣州等十大城市房價(jià)環(huán)比平均下跌0.24%，跌幅較上月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)。其中7個(gè)城市環(huán)比下跌，僅3個(gè)城市上漲。具體來看，成都和重慶跌幅最大，分別為1.34%和0.83%；北京、武漢跌幅在0.45左右；杭州、廣州跌幅介于0.1%至0.2%之間；上海微跌0.04%；南京、深圳環(huán)比上漲，漲幅小于0.4%；天津仍為漲幅最大的城市，環(huán)比上漲0.53%。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說，從央行降低存款準(zhǔn)備金率等舉動(dòng)看來，當(dāng)前貨幣政策有所放松，加上年初銀行的信貸額度寬松，開發(fā)企業(yè)融資狀況比去年年底有所改觀。但為了加快回籠資金，包括保利、招商、華潤等不少開發(fā)企業(yè)都加入了降價(jià)促銷陣營，且促銷范圍和促銷力度都明顯大于以往。
記者了解到，在調(diào)控政策高壓之下，2012年初各城市新盤上市量大幅減少，加之2月樓市成交量略有恢復(fù)，因此2月部分城市庫存量小幅下降。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，上海商品住宅可售量下降14.48萬平方米，青島商品住宅可售面積下降27.07萬平方米，南京下降23.13萬平方米；北京庫存略有增加。
接受記者采訪的代表委員認(rèn)為，目前樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)，投機(jī)、投資性需求得到明顯抑制，房價(jià)也在逐步合理回歸。全國政協(xié)委員、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭松海說，今年中央將會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，政策基調(diào)不會(huì)發(fā)生變化，總體偏緊，目標(biāo)就是促使房價(jià)合理回歸。
政策 調(diào)控高壓不減
在樓市調(diào)控效果顯現(xiàn)的同時(shí)，樓市利益相關(guān)方的博弈也日益升溫。楊紅旭說，進(jìn)入2012年以來，個(gè)別城市有意救市，部分城市則有意放松限購，但這些措施僅屬曇花一現(xiàn)?？梢姡M管一些地方想放松樓市調(diào)控，但中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心依然。
中原集團(tuán)研究中心指出，部分地方由于微調(diào)幅度過大，終只是曇花一現(xiàn)。而一些地方針對(duì)剛需或改善性需求的“微調(diào)”則得到了默許，主要涉及信貸松動(dòng)、購房優(yōu)惠、價(jià)格限制等方面。
中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，信貸微調(diào)使得過去“一刀切”的房貸緊縮得到改善，切實(shí)降低了剛需和改善性需求的購房成本。如，南京、合肥等地放寬公積金貸款；北京、深圳等地年初首套房貸恢復(fù)至基準(zhǔn)利率。購房優(yōu)惠則主要通過經(jīng)濟(jì)或者制度方面的優(yōu)惠吸引剛需入市。如重慶、杭州的購房補(bǔ)貼；長春、無錫等地放寬購房落戶門檻。價(jià)格限制的放松則有利于調(diào)節(jié)供求關(guān)系。如，武漢等地相繼上調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)使得市場(chǎng)上有更多滿足剛需的普通住宅；中山調(diào)高限價(jià)上限也擴(kuò)大了有效供應(yīng)。
郭松海委員認(rèn)為，樓市不景氣、交易量下滑，地方面臨較大財(cái)政壓力，所以有一些試探性調(diào)整。這種調(diào)整會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)樓市調(diào)控的心理預(yù)期，但影響力很微弱，全國樓市調(diào)控松動(dòng)的基礎(chǔ)并不存在。
全國政協(xié)委員、清華大學(xué)教授蔡繼明也表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)遠(yuǎn)沒有實(shí)現(xiàn)，如果現(xiàn)在松手，以后會(huì)造成更大災(zāi)難。他解釋說，一旦現(xiàn)在松動(dòng)，就會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的強(qiáng)力反彈，甚至價(jià)格可能還會(huì)超過以往的水平；但實(shí)際上現(xiàn)在只是調(diào)控政策初見成效，價(jià)格遠(yuǎn)沒達(dá)到理性的水平，不應(yīng)松動(dòng)而是應(yīng)繼續(xù)加大調(diào)控力度。
國家發(fā)展和改革委員會(huì)主任張平近日在回答記者提問時(shí)說，對(duì)現(xiàn)在一些地方為了鼓勵(lì)購房采取了一些“沖動(dòng)”舉動(dòng)，中央政府的態(tài)度是非常明確的，就是要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展。
事實(shí)上，樓市調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)一直未減。去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。住建部負(fù)責(zé)人不久前也表態(tài)，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
趨勢(shì) 建立調(diào)控長效機(jī)制
在調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)不減的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長效機(jī)制將不斷健全、完善。政府工作報(bào)告明確提出，采取有效措施，增加普通商品住房供給。加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。
張平表示，要堅(jiān)決貫徹好黨中央、國務(wù)院的決策部署，配合、會(huì)同有關(guān)部門，抓緊研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的長效機(jī)制，努力增加普通商品房的供給能力，特別是增加中小戶型、中低價(jià)位住房的供給，堅(jiān)決抓好保障性住房的建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)能夠長期健康穩(wěn)定發(fā)展。
住建部部長姜偉新近日也表示，今年年內(nèi)個(gè)人住房信息系統(tǒng)肯定會(huì)推出。第一步是實(shí)現(xiàn)40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)與住建部聯(lián)網(wǎng)。而該系統(tǒng)的落地將為加快推出房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制奠定基礎(chǔ)。
在今年兩會(huì)上，對(duì)于如何建立樓市調(diào)控長效機(jī)制，代表委員們也給出了具體建議。全國政協(xié)委員安純?nèi)嗽陬}為“抓住有利時(shí)機(jī)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長效機(jī)制”大會(huì)發(fā)言中建議，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管，加快制度機(jī)制建設(shè)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。
安純?nèi)宋瘑T指出，深化住房制度改革的重點(diǎn)是進(jìn)一步完善制度，明確政府職能。要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管。他建議，首先要堅(jiān)持發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，有效運(yùn)用土地、財(cái)稅、金融等調(diào)控手段，增加住房有效供給，分類調(diào)控住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展；其次，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控和監(jiān)管，引導(dǎo)和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制房價(jià)過快上漲。同時(shí)，還應(yīng)建立健全城鎮(zhèn)住房保障體系，完善房地產(chǎn)制度和法律法規(guī)。
安純?nèi)诉€指出，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和監(jiān)測(cè)體系，是搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)。要加快建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)，構(gòu)建完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)信息庫；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度，規(guī)范信息發(fā)布和監(jiān)測(cè)分析。此外，還要科學(xué)確定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本目標(biāo)，包括研究確定居民住房面積指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值觀念和行為。
全國人大代表陳貴云則建議，利用稅收杠桿調(diào)控房地產(chǎn)投機(jī)行為。一方面，設(shè)立“資本增值稅”有效降低收益預(yù)期。對(duì)于在房地產(chǎn)出售、贈(zèng)與、轉(zhuǎn)移中(不包括遺產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的繼承和贈(zèng)與)的增值部分征收資本增值稅。為保證居民自住房出售的正當(dāng)權(quán)利，居民出售唯一一套自住房可以不征收資本增值稅；另一方面，設(shè)立“房產(chǎn)遺產(chǎn)稅”，對(duì)于價(jià)值超過一定額度的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅；此外，設(shè)立“市政稅”防止房產(chǎn)閑置。當(dāng)房產(chǎn)閑置時(shí)，此稅由擁有者承擔(dān)；當(dāng)房產(chǎn)出租時(shí)，由承租人承擔(dān)，這可以提高房產(chǎn)的有效使用率，防止閑置。
接受記者采訪的代表委員認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控效果的不斷顯現(xiàn)，樓市調(diào)控將在高壓中趨于長效化、制度化。
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