三四線城市泡沫隱憂 多家中小房企被迫轉(zhuǎn)型
盡管外有新型城鎮(zhèn)化帶來的契機(jī)，內(nèi)有行業(yè)成交量與房價(jià)數(shù)據(jù)的堅(jiān)挺，但對(duì)中小房企而言，退出房地產(chǎn)的現(xiàn)象也仍蔓延。
日前，停牌逾三個(gè)月的萬好萬家（600576，SH）公布其重組預(yù)案：山東莒南浩德投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱浩德投資）將以置換資產(chǎn)的方式，向萬好萬家注入
鎳合金資產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)借殼上市，交易一旦完成，萬好萬家主營業(yè)務(wù)將由房地產(chǎn)開發(fā)等變更為鎳合金的冶煉與加工。這也是今年A股首例房企退出。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者留意到，今年上半年，房企分化加劇。以杭州（樓盤）為例，一邊是萬科、中海、龍湖等大鱷競(jìng)相拿地，一邊則是中小房企沉默不語。除萬好萬家外，還有金都房產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、美都控股(600175，SH)染指美油氣田等。
同時(shí)，這些房企的項(xiàng)目開發(fā)不約而同地集中在三四線城市。它們的轉(zhuǎn)型與三四線城市的泡沫隱憂是否有關(guān)？
退出房地產(chǎn)或跨界多元
7月3日，萬好萬家公布其重組預(yù)案，浩德投資將以置換資產(chǎn)的方式，向萬好萬家注入鎳合金資產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)借殼上市。這是今年A股首例房企退出房地產(chǎn)行業(yè)。
“如果這次交易完成，公司將從房地產(chǎn)、連鎖酒店投資等徹底退出來，公司主營業(yè)務(wù)將由房地產(chǎn)開發(fā)等變更為鎳合金的冶煉與加工?！比f好萬家證券部相關(guān)人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
事實(shí)上，近年來萬好萬家在房地產(chǎn)行業(yè)已 “停步不前”。記者獲悉，自房地產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)的2010年以來，該公司發(fā)展就出現(xiàn)減速或停滯，2012年度無新的項(xiàng)目開發(fā)，未新增土地儲(chǔ)備。萬好萬家上述證券部人士稱，“鑒于上述市場(chǎng)環(huán)境及公司整體戰(zhàn)略調(diào)整，2013年公司將通過加強(qiáng)存量項(xiàng)目開發(fā)、工程建設(shè)、產(chǎn)品銷售等工作完成現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)工作，保持房產(chǎn)公司工作的延續(xù)性，并適時(shí)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。”
2013年已過半，伴隨樓市回暖的卻是中小房企的日子更加難熬。
金都房產(chǎn)是杭州老牌房企。6月2日晚間，融創(chuàng)中國（01918，HK）與綠城中國 （03900，HK）均公告稱，雙方聯(lián)合以12億元的總代價(jià)收購了金都房產(chǎn)持有的浙江金盈50%的股權(quán)，金都房產(chǎn)為緩解資金壓力，將旗下高爾夫藝墅項(xiàng)目出讓給融創(chuàng)和綠城。
7月12日復(fù)牌的美都控股公告稱，正在運(yùn)作總計(jì)劃投資41億元的Woodbine油田產(chǎn)能建設(shè)項(xiàng)目，以推進(jìn)公司對(duì)國內(nèi)尚屬空白的致密油氣田、頁巖油氣田核心開發(fā)技術(shù)的掌握，尋找新的利潤增長點(diǎn)。
資料顯示，美都控股以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)，涉足貿(mào)易業(yè)、酒店服務(wù)業(yè)、金融及準(zhǔn)金融業(yè)、股權(quán)投資等領(lǐng)域。
美都控股財(cái)報(bào)說明，“在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)抑制投資、投機(jī)需求將以常態(tài)化政策基調(diào)存在，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也將進(jìn)一步加劇，大型、高周轉(zhuǎn)率房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)將更加明顯，企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展已成為必然趨勢(shì)。”
美都控股證券部人員在電話中向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，公司將逐步轉(zhuǎn)型成為綜合類業(yè)務(wù)企業(yè)。
7月17日晚間，萊茵置業(yè)（000558，SZ）發(fā)布公告稱，接大股東通知，擬籌劃重大事項(xiàng)……自7月18日起停牌。有市場(chǎng)消息稱，公司擬進(jìn)軍清潔能源行業(yè)，公司已經(jīng)于近日公開招聘能源技術(shù)總監(jiān)。對(duì)于該消息的真?zhèn)?，昨日?月22日），記者試圖向萊茵置業(yè)核實(shí)，公司未予正面置評(píng)。
實(shí)際上，萊茵置業(yè)這家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)近期一直在多元擴(kuò)張尋求突破，在礦業(yè)投資、園區(qū)開發(fā)、城市綜合運(yùn)營和新能源投資等方面展開探索。4月26日，萊茵置業(yè)發(fā)布公告，擬在杭州成立一家全資子公司，公司名稱暫定為“浙江萊茵達(dá)新能源發(fā)展有限公司”，主營新能源項(xiàng)目的投資、開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營。
三四線城市泡沫現(xiàn)隱憂
據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至7月18日，A股房地產(chǎn)板塊已有61家上市房企發(fā)布2013年中報(bào)業(yè)績預(yù)告，29家“預(yù)喜”，占已發(fā)布業(yè)績預(yù)告上市房企總數(shù)的47.54%；20家“預(yù)虧”，占比32.79%。
但是，中報(bào)業(yè)績“預(yù)喜”的上市房企第一梯隊(duì)，仍由“萬保金招”等大型房企領(lǐng)銜；而在“預(yù)虧”的隊(duì)伍中，則擠滿了中小房企。市場(chǎng)分化一目了然。
“目前，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)保持著從緊的樓市調(diào)控總基調(diào)，同時(shí)，因房價(jià)、地價(jià)的持續(xù)走高，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為一個(gè)寡頭壟斷的行業(yè)，中小型房企生存困難。”萬好萬家在其年報(bào)中直言不諱。
浙江省一規(guī)模較大上市房企高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，眼下一二線城市地價(jià)高漲，不少中小房企囊中羞澀，而三四線城市樓市泡沫很大，他們又不敢出手，因此普遍面臨著土地儲(chǔ)備缺乏，后續(xù)不足的尷尬境地。
眼下，這些變賣資產(chǎn)退出房地產(chǎn)行業(yè)，或者跨界發(fā)展的企業(yè)，不少項(xiàng)目都處于二、三、四線城市，如萬好萬家的房地產(chǎn)項(xiàng)目均地處溫州（樓盤）市下屬的瑞安市。美都控股的項(xiàng)目則主要集中在杭州以及杭州周邊地區(qū)德清等地，“近年來，公司根據(jù)自身實(shí)際情況，逐步確立了房地產(chǎn)二三線城市的發(fā)展戰(zhàn)略。”在2009年年報(bào)上，美都控股圈定了自己的地域范圍。萊茵置業(yè)公告中稱，公司項(xiàng)目主要分布在杭州、揚(yáng)州（樓盤）、泰州（樓盤）、南京（樓盤）、南通（樓盤）、上海（樓盤）等長三角重點(diǎn)城市。
中小房企分化明顯加劇，也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)三四線城市泡沫的擔(dān)憂。近期，市場(chǎng)上關(guān)于三四城市“空城”、“鬼城”等觀點(diǎn)不斷被熱炒。
高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵日前向媒體表示，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商及未來市場(chǎng)來說，機(jī)會(huì)首先是在一線城市，然后才是二、三、四線城市。但是泡沫的分布正好相反，三四線城市泡沫最大，“從房價(jià)上看，這些城市沒有泡沫，但從供應(yīng)量上看，有巨大的泡沫”。
浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融系教授、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所副所長向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，三四線城市的“鬼城”現(xiàn)象是泡沫化的表現(xiàn)，這些城市的市場(chǎng)需求并非部分開發(fā)商想象的那么大，在就業(yè)、服務(wù)配套等方面遠(yuǎn)不如北上廣對(duì)投資者的吸引力，這些城市缺乏有效需求以及產(chǎn)業(yè)支撐，實(shí)質(zhì)為人為造城，而且目前呈現(xiàn)過快發(fā)展，存在房產(chǎn)投資虛旺的現(xiàn)象。
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