地價(jià)暴漲助推房價(jià)上沖 昔日高價(jià)地王紛紛解套
導(dǎo)讀：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格同比漲幅最高的則全部為一線城市。除北京外，廣州漲幅17.4%、深圳漲幅17%、上海漲幅16.5%。二手房同比漲幅前四也全部是一線城市，北京漲幅15.3%、上海漲幅10.9%、廣州漲幅10.7%、深圳漲幅10.5%。
國家統(tǒng)計(jì)局昨日公布的70個大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為62個和57個，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市個數(shù)分別為69個和67個。國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，房價(jià)繼續(xù)上沖的動力在于剛性需求拉動和近期地價(jià)上漲。
相比于住宅市場成交量及房價(jià)的穩(wěn)步上揚(yáng)，今年以來土地價(jià)格的上漲則可謂突飛猛進(jìn)。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，7月全國53個重點(diǎn)城市平均成交樓板價(jià)高達(dá)3030元/平方米，較上月提升28%，同比上漲59%，創(chuàng)近一年來新高。
樂觀情緒蔓延的同時(shí)，已有不少業(yè)內(nèi)人士開始對樓市未來的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生擔(dān)憂。
漢宇地產(chǎn)市場研究部分析師張頎認(rèn)為，房企頻頻高價(jià)拿地，充分說明其對于后市持樂觀態(tài)度，這也將連帶引發(fā)高價(jià)地塊周邊乃至區(qū)域房價(jià)進(jìn)一步快速上漲，對此，政策制定層面通過行政手段加以干預(yù)存在一定必要性。
一線城市領(lǐng)漲
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格同比漲幅最高的則全部為一線城市。除北京外，廣州漲幅17.4%、深圳漲幅17%、上海漲幅16.5%。二手房同比漲幅前四也全部是一線城市，北京漲幅15.3%、上海漲幅10.9%、廣州漲幅10.7%、深圳漲幅10.5%。
土地市場的高燒也正在為“高地價(jià)-高房價(jià)”的惡性循環(huán)推波助瀾。
據(jù)漢宇地產(chǎn)監(jiān)測，2011年至今，上?；菽习鍓K新房價(jià)格一直徘徊在13000元/平方米的水平，而上周成交的惠南商住地塊，樓板價(jià)已經(jīng)占到周邊新房價(jià)格72.5%，如果今后房價(jià)不出現(xiàn)大幅上漲，該項(xiàng)目未來盈利情況并不樂觀。
據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，今年以來，北京、廣州、珠海出讓的多幅高價(jià)地塊在剔除保障房后的樓板價(jià)已經(jīng)超過地塊周邊的一、二手房均價(jià)，“面粉貴過面包”再次成為現(xiàn)實(shí)。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月包括北上廣深在內(nèi)的十大城市土地出讓金收入合計(jì)912.9億元，環(huán)比增長54.2%，同比增長155.1%，創(chuàng)下近31個月的新高；7月十大城市土地成交均價(jià)為3474元/平方米，環(huán)比增長50.0%，同比增長92.7%，價(jià)格創(chuàng)41個月新高。北上廣深四個一線城市7月的土地成交均價(jià)為7025元/平方米，環(huán)比增長72.7%，同比更是暴漲181.5%，同樣創(chuàng)下近41個月新高。
據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告，以一線城市為首，近期各地土地市場中成交多宗單價(jià)接近甚至超過周邊房價(jià)的地塊。對于拿地企業(yè)來說，面對過高的土地單價(jià)，只有房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)大幅上漲才能實(shí)現(xiàn)盈利，這不僅會給公司經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)，也將繼續(xù)助推房價(jià)的上漲。
上述報(bào)告認(rèn)為，新政下土地市場逆勢升溫，開發(fā)商對后市信心滿滿，不斷高價(jià)拿地，也將進(jìn)一步向樓市釋放出積極信號，這或許意味著樓市風(fēng)向會進(jìn)一步轉(zhuǎn)向樂觀，今年以來的調(diào)控成果很有可能受到影響。當(dāng)“面粉”的價(jià)格再次超過“面包”，調(diào)控變?yōu)椤翱照{(diào)”的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸加大。
高價(jià)地塊紛紛“解套”
樓市的持續(xù)回暖，讓一些昔日處境尷尬的高價(jià)地項(xiàng)目紛紛解套。
“我們也沒有想到上半年房子能夠賣得這么好。”一家剛剛發(fā)布中報(bào)的上市房企負(fù)責(zé)人朱偉(化名)對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，“現(xiàn)在連2009年樓市最為瘋狂時(shí)期拿地的項(xiàng)目都已經(jīng)輕松‘解套’，樂觀情緒正在行業(yè)中蔓延?！?/font>
朱偉所在的房企曾在樓市最為瘋狂時(shí)期的2010年2月，以172%的超高溢價(jià)率拿下上海松江區(qū)的一幅土地，而就是這樣一個高價(jià)搶得的明星地塊，后來成為了公司手中的“燙手山芋”。
面對持續(xù)的調(diào)控和高昂的拿地成本，朱偉的團(tuán)隊(duì)決定放緩該項(xiàng)目的開發(fā)?！斑@個項(xiàng)目本該在2012年上半年入市，但按照當(dāng)時(shí)的市場行情，基本賣一套虧一套?！?/font>
朱偉完全沒有想到，這樣一個“燙手山芋”瞬間成為了“香餑餑”。今年上半年，上述項(xiàng)目終于入市，開盤首日去化接近200套。
“開盤當(dāng)日傍晚，銷售經(jīng)理把銷售情況群發(fā)給我們幾個高管，一塊石頭終于落地，由于樓板價(jià)較高，這個項(xiàng)目的利潤較薄，但終于還是‘解套了’。地產(chǎn)公司不怕虧本賣房，就怕庫存‘爛在手里’。”朱偉如是說。
其實(shí)，乘著樓市回暖的東風(fēng)，高價(jià)地解套并非孤立。
2009年，中海地產(chǎn)以70.06億元的總價(jià)拿下上海長風(fēng)6B、7C地塊，樓板價(jià)達(dá)到22409元/平方米，70.06億元的總價(jià)成為2009年的全國總價(jià)地王。然而，于去年開盤的該項(xiàng)目，截至目前已經(jīng)售出了656套房源，累計(jì)成交金額達(dá)到73.18億元，單價(jià)在4萬元/平方米以上。
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