房地產(chǎn)稅費調(diào)查
今年全國“兩會”減稅費呼聲頗高，其中包括降低房地產(chǎn)稅費。這種情形似曾相識，2008年在開發(fā)商日子難過的時候也出現(xiàn)過，但在2007年、2009年樓市火爆的時期，這種呼聲則相對弱了很多。
根據(jù)財政部最新發(fā)布的《2011年稅收收入增長的結(jié)構(gòu)性分析》報告及相關(guān)政府部門公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，有多位業(yè)內(nèi)人士測算，2011年征收的房地產(chǎn)契稅2764億、房產(chǎn)稅1102億、土地使用稅1222億、土地增值稅2063億，合計7000億元，加上3.3萬億土地出讓金，超過全年房地產(chǎn)5.9萬億銷售額的60%以上，還不包括房地產(chǎn)公司的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和二手房買賣的營業(yè)稅、個人所得稅。
一石激起千層浪。上述信息經(jīng)個人微博發(fā)表后，引來眾議，不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認(rèn)為，政府拿走的部分占到房價的60%甚至更高，即使開發(fā)商零利潤，房價進(jìn)一步下調(diào)的空間依然有限，降房價必先降稅費。
據(jù)記者了解，目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目報批報建費用名目繁多，從取得土地證之前直到獲得銷售許可之后，共計6大階段67項目各類稅費項目，各級收費部門超過30個之多。
不過，也有不同的聲音?！罢魇障嚓P(guān)稅費和土地使用金后，又投向了基礎(chǔ)設(shè)施，推動了土地房產(chǎn)溢價的出現(xiàn)，關(guān)鍵不是征收的問題，而是使用不公開或者未用到實處?！敝袊笖?shù)研究院副院長陳晟坦言，并不能分裂看待政府從房地產(chǎn)拿走的稅費，而應(yīng)充分考慮包括持有稅在內(nèi)，如何使稅費結(jié)構(gòu)更合理、資金使用更透明。
房地產(chǎn)相關(guān)稅費對全國稅收總收入的貢獻(xiàn)，已越來越重要。
以2009年為例。據(jù)財政部網(wǎng)站披露，2009年全國稅收總收入完成59514.7億元，同比增長9.8%，全年稅收增長呈現(xiàn)明顯的“前低后高”的走勢，與當(dāng)年全國房地產(chǎn)市場的走勢吻合，而背后邏輯正是房地產(chǎn)稅收的貢獻(xiàn)比例巨大。
2009年，我國土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅五項稅種合計增收1155.51億元，對稅收總收入增長的貢獻(xiàn)為21.8%，比上一年度增加11.5個百分點。加上房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅，占稅收增收額比重超過35%。財政部的報告認(rèn)為，2009年二季度以來房地產(chǎn)交易逐步回暖，房地產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等收入大幅增長，是推動全年稅收增長的重要原因。
即使在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，土地收入增速放緩，房地產(chǎn)稅費減少，但房地產(chǎn)仍是地方政府和銀行的重要收入來源。2010年，房地產(chǎn)契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅和土地增值稅合計收入4180億元，2011年則增長到7000多億，還為銀行貢獻(xiàn)了7000多億的房貸利息。
除了房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的稅收總量之外，另一個長期受到爭議的則是房地產(chǎn)開發(fā)稅費名目繁多。
據(jù)本報記者梳理，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目報批報建收費時間段分別為土地證之前、建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前、施工許可證之前、綜合驗收之前、銷售許可之前、銷售許可之后六個階段，每個階段設(shè)計的收費項目分別為14項、15項、12項、11項、2項、13項。
收費部門眾多，至少包括國土資源局、勘測院、城市規(guī)劃設(shè)計院、拆遷辦、市財政局、建委(住建部門)、消防局、質(zhì)檢站、煤氣公司、電力公司、自來水公司及其設(shè)計院等。
各級政府部門從房地產(chǎn)身上以稅費形式拿走了很大一塊，已經(jīng)是個公開的秘密。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會通過全國工商聯(lián)在2009年全國兩會上遞交的《全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用的調(diào)研報告》顯示，全國九大城市所調(diào)查項目的總費用支出中，流向政府的部分所占比例為49.2%，其中上海達(dá)64.5%。雖然遭到政府部門的否認(rèn)，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同這一數(shù)據(jù)。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，例如在上海，當(dāng)?shù)刎斦杖氲闹辽?0%以上來自于房地產(chǎn)，其他地方這一比例可能更高。
降房價必先降稅費？
每當(dāng)房地產(chǎn)被指責(zé)暴利，或房價下降壓力巨大的時候，開發(fā)商總會提出政府拿走更多的說法。爭議了這么多年，究竟是誰更暴利？
全國人大代表、湖北省統(tǒng)計局副局長葉青主張大力推進(jìn)合作建房，據(jù)其測算，按照溫州之前的實踐，個人合作建房可以省去融資成本、銷售成本、企業(yè)利潤和不可預(yù)見的費用等，直接使房價便宜40%以上。
換言之，不要開發(fā)商“摻和”進(jìn)來，房價的降幅可以達(dá)到40%，而剩下的60%，主要包括土地成本、建安成本、各類稅費等。在當(dāng)前相關(guān)行業(yè)建設(shè)背景下，不管有沒有開發(fā)商，當(dāng)前房價的約60%似乎很難再省。
有開發(fā)商人士測算，如果開發(fā)商是在2007年之后拿地，基本上扣除15%左右稅費、30%土地出讓金，再扣除建安成本和財務(wù)成本，很少開發(fā)商利潤能超過20%，這一點可以從各大上市房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表中看出。
中房信分析師李澤蔚指出，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨成本紅線，項目降價空間有限。從企業(yè)層面來看，由于拿地成本過高，目前房企銷售價格已經(jīng)接近其成本紅線，利潤壓力較大，房價進(jìn)一步下降的內(nèi)部動力不足。
李澤蔚分析，由于今年上市的樓盤多為2009、2010年獲取的土地，當(dāng)時的拿地成本普遍較高。去年至今，一些樓盤降價幅度已達(dá)20%左右，去年年底出現(xiàn)了不少以成本價銷售甚至虧本銷售的情況，房價繼續(xù)下調(diào)的空間已比較小，今年降價項目基本為去年未降價樓盤。已降價項目無再降空間。
上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新調(diào)查顯示，滬房價下調(diào)30%以內(nèi)，逾四成(42.62%)受訪者將能夠承受。截至3月12日，該中心所做的有關(guān)“房價合理水平”調(diào)查顯示，近九成(88.93%)受訪者可承受家庭年收入10倍以內(nèi)的房價水平。
房價下降到一定程度，似乎遇到了僵局。開發(fā)商聲稱降無可降，而房價依然還徘徊在大部分購房者普遍所能承受的范圍之上。
再議房價成本大部分被政府拿走
透明征用機制重于降稅
滬上房地產(chǎn)資深人士柴一峰直言，即使政府通過降低房地產(chǎn)稅費征收規(guī)模、控制土地出讓價格，從而減少政府從房地產(chǎn)所拿走的部分，留出來的空間是否真能在房價上體現(xiàn)、為購房者最終獲益，也存在很大不確定性。“以往經(jīng)驗恰恰說明，包括二手房賣家在內(nèi)，稅費成本的增加最終會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，但稅費成本的減免，卻只是增厚了賣家的利潤?！?/p>
另一方面，宋會雍直言，市場經(jīng)濟就應(yīng)該有賺有賠，在市場低迷的時候，不虧損不應(yīng)該是開發(fā)商的降價底線?！斑@么多年習(xí)慣于高利潤的房地產(chǎn)企業(yè)，也應(yīng)該接受虧損的行情?！?/p>
3月1日起，上海執(zhí)行新的普通商品房標(biāo)準(zhǔn)，刺激市場成交的效果明顯。如位于上海浦東唐鎮(zhèn)“畢加索小鎮(zhèn)”主動降價，小三房由180萬元左右降到160萬元以內(nèi)，變身為普通住宅。僅周末兩天，該項目推出的100套房源就售罄了。
該標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整并非降低了開發(fā)商的稅費成本，而是降低了購房者所承擔(dān)的交易成本，優(yōu)惠幅度明顯，相同房源前后的交易成本節(jié)省從數(shù)萬到十萬以上不等。
上海的這個例子給出了另外一種思路，預(yù)期通過降低開發(fā)商的開發(fā)成本期待其讓利于民，不如在交易等環(huán)節(jié)直接減免購房者的購房成本，或許才是更有效的方式。
房地產(chǎn)行業(yè)的不堪承受之重，不僅僅來自各級政府部門的稅費征收，銀行同樣是個不可忽視的“債主”。據(jù)央行數(shù)據(jù)，2011年末，全國房地產(chǎn)貸款余額為10.73萬億元，僅以基準(zhǔn)利率計算，銀行業(yè)從房地產(chǎn)獲得的利息收入將近7000億元。
“對于房地產(chǎn)稅費成本長期居高不下，開發(fā)商的抱怨、輿論的關(guān)注，更深層次的原因還在于政府所征龐大稅費的去向和使用機制不夠透明。”陳晟坦言。
全國政協(xié)委員、浙江省旅游集團公司總經(jīng)理盧步東就在“兩會”期間公開指出，建議審計各級政府賣地收入去向。
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