北上深三地樓市回暖真相調(diào)查
股市里有句諺語(yǔ)：量在價(jià)先，即成交量往往是價(jià)格變化的先導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)規(guī)律同樣適用。
5月，北京、上海、廣州、深圳等一線城市成交量環(huán)比出現(xiàn)大幅上升，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市超八成的成交量出現(xiàn)上漲……由于樓市行情反彈，部分城市的部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)漲價(jià)的跡象。
市場(chǎng)紛紛擔(dān)憂，樓盤是否又會(huì)像2009年那樣出現(xiàn)“拐點(diǎn)”？部分房企的漲價(jià)行為會(huì)否發(fā)展成燎原之勢(shì)？針對(duì)這些問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》推出“樓市又聞拐點(diǎn)聲”系列報(bào)道，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、企業(yè)、信貸、財(cái)政等方面進(jìn)行解讀。在今日系列報(bào)道的第一期，記者對(duì)各地市場(chǎng)情況進(jìn)行了調(diào)查。
深圳：房?jī)r(jià)反彈空間或不大
每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳
年初以來(lái)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間樓市博弈，開發(fā)商以價(jià)換量贏得剛需逐漸成為業(yè)界共識(shí)。在深圳，“一成首付”、“3年110%增值回購(gòu)計(jì)劃”等大尺度降價(jià)舉措相繼出現(xiàn)，緊接著有樓盤直接降價(jià)，大力出貨。
在成交量上升之時(shí)，有開發(fā)商打起了悄悄漲價(jià)的主意。但當(dāng)前的市場(chǎng)并不如開發(fā)商預(yù)期——一些樓盤價(jià)格一上去，成交馬上跌下來(lái)。這從側(cè)面印證了深圳房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)：今年房?jī)r(jià)仍將維持穩(wěn)定局面。
促銷拉升成交量
從4月份開始，深圳各城市主干道旁的戶外廣告中，位于深圳龍華新區(qū)，靠近觀瀾的龍華花半里的樓盤銷售廣告開始多起來(lái)。廣告的增多，與樓盤銷售走旺不無(wú)關(guān)系。
從今年春節(jié)以來(lái)，花半里連續(xù)4個(gè)月以每月400多套的成交量成為深圳在售樓盤的銷售冠軍，目前均價(jià)在13500元/平方米左右。
據(jù)花半里營(yíng)銷總監(jiān)陳勇介紹，春節(jié)以來(lái)，花半里推出的78~88平方米的主力戶型，客戶大多是附近華為科技園的剛需階層?！俺山涣亢弥饕且?yàn)槲覀兊男詢r(jià)比高，戶型全是90平方米以下，首付30萬(wàn)元，月供僅5000~6000元，對(duì)剛需的吸引力較大?！?/font>
據(jù)悉，花半里從去年開盤以來(lái)推出1950套房源，如今只剩100多套房源，銷售率超過(guò)九成。
今年上半年，在公開的銷售榜上，同樣熱銷的樓盤還有萬(wàn)科紅、翡麗郡、招商果嶺、招商觀園、星河盛世等一些區(qū)域較好的樓盤。4月29日，星河盛世開盤推出866套，便很快銷售出600多套。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述樓盤熱銷，均有開發(fā)商加大促銷的因素。
隨著剛需入市購(gòu)房，3月深圳樓市成交量開始回升，開發(fā)商也開始躁動(dòng)。5月份開發(fā)商的推盤節(jié)奏明顯加快，部分開發(fā)商開始低調(diào)上調(diào)價(jià)格，借以試探市場(chǎng)。如位于沙井的萬(wàn)科·翡麗郡5月19日開售第二批單位，均價(jià)從11000元/平方米漲至13500元/平方米，漲幅達(dá)22.73%。受全國(guó)樓市5月成交回升的影響，萬(wàn)科5月銷售額再次超過(guò)100億元。
房?jī)r(jià)反彈或受限
5月深圳樓市成交量出現(xiàn)大幅上漲，是樓市已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，還是曇花一現(xiàn)？
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，帶動(dòng)此輪深圳樓市成交上漲的因素眾多，其中區(qū)位優(yōu)勢(shì)的特點(diǎn)明顯。無(wú)論是花半里、還是萬(wàn)科紅、翡麗郡，都位于區(qū)域核心地段，地理位置較為優(yōu)越。但是開發(fā)商對(duì)價(jià)格調(diào)整十分謹(jǐn)慎，市場(chǎng)的反應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商的預(yù)期，并沒(méi)有大幅回暖的跡象。一旦開發(fā)商有漲價(jià)行為，銷量立馬掉下來(lái)。比如，原計(jì)劃開盤均價(jià)達(dá)到23000元/平方米左右的星河盛世，目前成交均價(jià)僅為20400元/平方米。
“市場(chǎng)上剛需的加入使得樓市短期成交回升，并不能理解為樓市翻盤，成交量還是圍繞90平方米以下，區(qū)域性強(qiáng)、地理位置優(yōu)越的樓盤?！标愑路Q，正是因?yàn)殚_發(fā)商上半年出貨決心較大，讓利促銷，才使樓市成交量有所上升。
深圳中原市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2012年龍華新區(qū)包括民治、龍華、觀瀾在內(nèi)的新房項(xiàng)目有18個(gè)，建筑面積達(dá)312萬(wàn)平方米，按照4月份龍華新區(qū)的新房成交面積6.16萬(wàn)平方米計(jì)算，仍需要35個(gè)月來(lái)消化。
陳勇認(rèn)為，面對(duì)巨大的供應(yīng)量，開發(fā)商的壓力仍然很大。他預(yù)計(jì)，6月份深圳將有16個(gè)新盤入市，這是開發(fā)商出貨的最佳時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)吳志輝認(rèn)為，深圳樓市成交回升主要是因?yàn)殚_發(fā)商降價(jià)促銷，樓市成交低點(diǎn)已經(jīng)過(guò)去。但他同時(shí)指出，不能對(duì)房?jī)r(jià)反彈抱有過(guò)高期望。由于限購(gòu)政策持續(xù)，宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，今年房?jī)r(jià)反彈的空間不大，仍會(huì)保持穩(wěn)定。
北京：漲價(jià)僅是個(gè)別樓盤的試探
趙春燕 每經(jīng)記者 李卓 發(fā)自北京
在5月中旬，有媒體報(bào)道稱，北京樓市曾有60%的樓盤進(jìn)行過(guò)試探性漲價(jià)，但漲價(jià)項(xiàng)目的銷量普遍出現(xiàn)下滑。當(dāng)時(shí)，大興區(qū)地鐵4號(hào)線沿線某樓盤價(jià)格上漲兩成之后，成交量下滑了25%。另一家通州銷售冠軍樓盤自4月份漲價(jià)千元后，成交量也出現(xiàn)六成以上的下滑。
“漲價(jià)現(xiàn)在并不是特別的普遍，還有一些是試探性的，這些樓盤或者是前期的成交量比較好，或者是開盤價(jià)格本身也比較低?！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。
漲價(jià)項(xiàng)目比例甚小
據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，去年10月份以來(lái)北京入市的項(xiàng)目中，今年4月和5月均有成交的有82個(gè)，只有11個(gè)項(xiàng)目漲幅在5%以上，占比只有13%，這還包括因?yàn)槌山粦粜妥兓斐傻慕Y(jié)構(gòu)性上漲，其余的價(jià)格處于穩(wěn)定或下調(diào)狀態(tài)。
二手住宅方面，5月份北京二手住宅成交均價(jià)22036元/平方米，同比降幅依然在10%以上，目前價(jià)格水平和去年12月的基本相當(dāng)。
陳雪認(rèn)為，從實(shí)際價(jià)格來(lái)看，4月份之后略有漲幅，主要原因是議價(jià)空間縮小，業(yè)主多次提價(jià)的情況較少?！爱?dāng)前價(jià)格仍處于深度博弈中，但目前業(yè)主漲價(jià)的意愿更高，預(yù)計(jì)價(jià)格仍然存在上漲空間?！?/font>
“目前，有不少樓盤都是低價(jià)入市的，比如房山的一些剛需樓盤，本身價(jià)格較低，銷售較好，所以微漲是正常的”陳雪稱，“整體來(lái)講漲價(jià)項(xiàng)目并不多，大部分價(jià)格比較穩(wěn)定?！?/font>
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