萬(wàn)柳地塊背后的博弈 限出來(lái)的全國(guó)地王
“地王”能被“限”出來(lái)嗎？
這聽(tīng)起來(lái)頗為奇怪，而7月10日在北京土地儲(chǔ)備中心交易大廳，這一幕居然上演了。
為防止“地王”再現(xiàn)對(duì)京城樓市的負(fù)面影響，延遲一周拍賣(mài)的萬(wàn)柳地塊創(chuàng)新了新的拍賣(mài)規(guī)則，北京土地儲(chǔ)備中心的一位負(fù)責(zé)人稱(chēng)，該地塊創(chuàng)新采取“最高合理限價(jià)+配建回遷房面積”的做法，一旦開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)“撞線”，將轉(zhuǎn)而競(jìng)配回遷房面積。
與此同時(shí)，一位不愿透露姓名的央企知情人士向本報(bào)記者稱(chēng)，該地塊引起了國(guó)土部、住建部、國(guó)資委等多個(gè)中央級(jí)部委的關(guān)注。
最終，歷經(jīng)一個(gè)半小時(shí)的鏖戰(zhàn)后，中赫以26.3億元（折合樓面地價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率40%）、配建1.64萬(wàn)平米的回購(gòu)面積競(jìng)得該地塊，差不多40%的溢價(jià)率。
限出來(lái)的“全國(guó)地王”
7月10日下午，北京市土地整理儲(chǔ)備中心的一位工作人員感嘆，許久沒(méi)有看到這樣的場(chǎng)景了，因?yàn)榍皝?lái)的人群黑壓壓一片。
“容積率僅2.0，地處成熟的高檔社區(qū)，配套成熟，擁有大型商場(chǎng)，靠近地鐵站，周?chē)星迦A、北大等名校資源”，旭輝地產(chǎn)拓展部經(jīng)理黃輝介紹，這樣的一塊優(yōu)質(zhì)地王，再加上其2.4萬(wàn)/平方米的地王起拍價(jià)，不難想象其市場(chǎng)影響力。
果不其然，融創(chuàng)、中化方興、中赫、龍湖、萬(wàn)科、華京投資、中冶、招商、懋源、九龍倉(cāng)和中建綜合體10家知名房企參與此次萬(wàn)柳地塊競(jìng)拍。
其中，融創(chuàng)和中赫的競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，在最后競(jìng)拍回購(gòu)房的終極對(duì)決中，中赫地產(chǎn)摘得該地塊。
對(duì)于該地塊40%的溢價(jià)率，張大偉稱(chēng)，“意料之中”，按照國(guó)土部的規(guī)定，對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的異常成交地塊，需上報(bào)國(guó)土部。
張介紹，該地塊的樓面地價(jià)高達(dá)4.42萬(wàn)元/平方米，刷新了北京乃至全國(guó)土地出讓單價(jià)新高。“高地價(jià)之下，預(yù)計(jì)該地塊未來(lái)的銷(xiāo)售將達(dá)7-10萬(wàn)元/平方米”，張大偉認(rèn)為，在樓市調(diào)控前景不明的情況下，土地成本較高，占用資金龐大，地王項(xiàng)目盈利預(yù)期低。
事實(shí)上，與萬(wàn)柳地塊同區(qū)域，被譽(yù)為北京西部最高端樓盤(pán)代表的萬(wàn)科如園，對(duì)外報(bào)價(jià)4.5萬(wàn)/平方米，與萬(wàn)柳地王的樓面價(jià)趨近。
不過(guò)，張介紹說(shuō)，綜合2009年以來(lái)溢價(jià)率超過(guò)100%的地王項(xiàng)目來(lái)看，除了少數(shù)絕對(duì)稀缺的城區(qū)地塊外，絕大多數(shù)的地王項(xiàng)目的銷(xiāo)售均不佳，累計(jì)簽約率不足30%，明顯低于目前市場(chǎng)的平均情況。
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