地產基金接盤信托 對賭樓市回暖
隨著信托兌付高峰期的到來，房地產基金意識到“最好的機會來了”。
在近期一次業(yè)界小型聚會上，一家投融資公司老板拜托諸位幫其尋找優(yōu)質土地或者開發(fā)商的優(yōu)質項目。該投融資公司副總認為，在開發(fā)商普遍面臨資金困境的背景之下，目前是地產基金和有錢的開發(fā)商進入樓市比較好的時機。
地產基金的活躍背景，恰恰是房地產信托兌付高峰期的到來以及地產信托發(fā)行的低點。
地產基金趁機“抄底”
自去年7月份開始，上海某國有信托公司項目經理就再也沒有做過房地產信托項目?！白罱_始考慮操作保障房信托，但商品房信托還是做不了，一是銀監(jiān)局卡得緊，二是我們公司追求安全、低風險?！?/p>
4月24日，銀監(jiān)會再次提出要防范房地產貸款風險，改進和加強房地產貸款風險排查、壓力測試和“名單制”管理。監(jiān)管趨緊，令房地產信托發(fā)行越來越難。
據(jù)諾亞財富研究院肖閏月對4月9日至4月15日信托發(fā)行情況觀察，與以往地產類信托動輒占據(jù)信托發(fā)行數(shù)量半壁江山不同的是，該周再現(xiàn)房地產信托發(fā)行低點。
據(jù)了解，4月9日至4月15日，15家信托公司共發(fā)行了26只信托產品，發(fā)行數(shù)量環(huán)比上周增長約37%。但信托資金主要投向基礎設施，5 只基礎設施信托發(fā)行規(guī)模為20.31 億元，約占總發(fā)行規(guī)模的48%。投資于房地產市場和金融市場的信托產品規(guī)模相當，分別為5.35億元和5.34 億元。房地產信托的發(fā)行規(guī)模及發(fā)行規(guī)模占比，較上一周均大幅下降。但從房地產信托的收益率來看，較上周回升0.89 個百分點。
4月16日至4月22日，上述現(xiàn)象仍在持續(xù)。記者在用益信托網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，上周共計發(fā)行了21只信托，但資金流向為房地產的僅為5個。
安泰盤實房地產基金總裁蓬鋼認為，“地產基金目前還沒有什么限制，這說明房地產基金正迎來最好的時機，至少未來的9-12個月是這樣?！迸钿摲Q，近一個月，通過各種關系介紹來的20多個項目，均面臨開發(fā)貸或者信托到期還款的困境。
蓬鋼稱，此前的房地產信托多數(shù)是以銷售回款償還，而目前銷售持續(xù)低迷，據(jù)估算，約有40%的房地產信托面臨不能如期兌現(xiàn)的情況，資金需求達數(shù)千億。信托受限，地產基金受寵。但地產基金總量很少，所以要求的回報都很高?！澳壳盎旧显?5%以上，而2010年上半年，基金要求的回報基本都在20%以下?！?/p>
上述投資公司副總透露，他們近期也有一些以私募股權基金方式投放房地產項目的資金，由于成本都在25%以上，所以基本是小額?！耙簿?-2個億，主要是中小開發(fā)商用來渡過難關。我們也挑項目，一般只投給當初拿地地價較低，可承受高成本融資的項目?！?/p>
相比之下，上海諾亞財富與易居中國，聯(lián)合業(yè)界TOP50開發(fā)商共同發(fā)起的TOP 50地產母基金，更引起業(yè)界轟動。據(jù)諾亞財富相關負責人介紹，該基金是為了推動地產融資模式，由信貸支持為主，向以地產基金支持為主轉變。
地產基金接盤信托 對賭樓市回暖
對賭樓市回暖
地產基金抄底的背后，是其對賭行業(yè)將迎來回暖。
在上述投資公司副總看來，這是其所在集團從區(qū)域公司成為全國性公司的好機會。而諾亞財富則不無夸張地宣稱，“這是一起乘船出海，捕撈未來三十年中國房地產的投資機會和創(chuàng)富機會。”
這些基金眼中的“掘金機會”，是認為房地產調控不會長期嚴格堅持。諾亞財富的邏輯是，房地產對經濟的推動作用，決定了短期內不能過度調控房地產。
據(jù)他們粗略計算，房地產開發(fā)投資對GDP增長率的拉動在1%左右。如果房地產投資出現(xiàn)大幅下滑，將嚴重影響中國經濟的發(fā)展。諾亞財富的結論是，盡管從長期看，經濟結構調整、降低宏觀經濟對房地產的依賴為中國的必然選擇，但經濟結構的調整非一日之談，宏觀經濟對房地產的依賴較難在短期內解決。當房價下跌和房地產投資過度下滑時，選擇放松調控成為一種必然。
諾亞財富還認為，房價下跌趨勢已經形成，房地產行業(yè)短期風險將延續(xù)，但在可控范圍內。根據(jù)測算，從目前到2012年年底，預計全國平均房價的最大跌幅為3.5%，房地產業(yè)中長期仍向好。
諾亞財富的看法是，房地產信托的兌付風險加大，以新?lián)Q舊的信托產品出現(xiàn)的可能性增加，對于中小開發(fā)商為融資主體的信托產品，建議保持謹慎。對于開發(fā)類和運營類的房地產基金，則可以低點進入，獲得較低價格的土地，或者并購低價折價出讓的房地產項目，具有較大的獲利空間。
不過，這僅是對賭者的邏輯。
北京市房地產協(xié)會秘書長陳志在東方·優(yōu)山美地“亞洲海岸城市生活系統(tǒng)”發(fā)布會上稱，目前中國的整體經濟減速，除了消費拉動以外，投資這一塊，靠保障房和其他基礎設施可以帶來增量。而中央之所以要調低經濟增速，就是要抑制投機性商品房消費。
經濟學者馬光遠認為，“如果按照有些人的建議，出臺"4萬億2.0"的刺激政策，放松房地產調控，可以換得短期的好看數(shù)據(jù)和心理的歡愉，但這不僅不能解決實體經濟和中小企業(yè)長期發(fā)展的問題，反而會因為時間的拖延，使得這些困難和問題更加嚴重。過度關注經濟增速的觀念不僅過時，而且對中國經濟的健康有很大的危害?！?/p>
盡管不少業(yè)內人士質疑，基金現(xiàn)在為信托兜底仍有重大風險，但咨詢公司安邦智庫認為，對于上述抄底資金來說，抄底者賭的是政府換屆產生“政策落差”而帶來的高額回報，目前樓市正處于一個非常敏感的時間，看空者有之，看多者同樣有之。
面對可能的風險，蓬鋼認為，地產基金會盡量選擇“賠得起”的開發(fā)商。
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