業(yè)內(nèi)人士建議明確二手房原值界定標準
“新國五條”細則明確，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個稅。這被不少人士視為房屋交易成本將大幅增加。多名業(yè)內(nèi)人士指出，此項政策在落實中還需明晰房屋原值如何計算等問題。
房屋原值如何界定
此前個人售房所得稅征收分兩種情況：提供完整準確房屋原值憑證，按差額的20%稅率征收；未提供的由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)實行核定征稅，按交易總價款的1%計征。但在執(zhí)行過程中，各地稅務(wù)部門基本上按1%計征。
譬如個人所售房屋購買時的價格為100萬元，現(xiàn)在市場價為300萬元，若按總價款1%計征，則需繳納3萬元個人所得稅；若按新政規(guī)定的20%執(zhí)行，則需繳納40萬元個人所得稅。
但多位房地產(chǎn)研究人士在接受中國證券報記者采訪時表示，房屋原值不單指購房款。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍認為，房屋原值應(yīng)包含購房款和購房后用于裝修等支出的費用。
同策房地產(chǎn)咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)剔除購買房屋的所有成本，包括但不限于購房款、裝修費、貸款利息等。
具體操作難度較大
亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓表示，目前針對新“國五條”細則，國家稅務(wù)部門應(yīng)給出房屋原值的界定標準。在稅務(wù)部門沒有新的政策解釋之前，各地二手房交易所得稅還是按原來的1%計征。
對于按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅，有業(yè)內(nèi)人士表示，可能會遇到操作難題。事實上，該政策并非新政，而是政策重申。對于個人轉(zhuǎn)讓住房如何繳稅的問題，最早出現(xiàn)在《個人所得稅法》的規(guī)定中，個人出售自有住房取得的所得(出售價與房屋原值的差額)，應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目計征個人所得稅，稅率為20%。
然而，這項政策在執(zhí)行過程中將面臨一些難題，主要原因是稅務(wù)部門無法核實海量的房屋原值。謝逸楓分析，首先稅務(wù)部門在人手有限的情況下，很難完整地把出售房屋的個人購房合同、房屋登記等信息一一核對；其次，很多購房者都以發(fā)票、憑證等不全或丟失為由，不提供房屋原值的準確信息，避交20%的個人所得稅。此外，在房屋評估制度不完善的情況下，個人缺乏對房屋評估機構(gòu)的房屋原值評估報告的信任。
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