2014年樓市展望：一二線城市房價上漲格局未變
2013年，無論是房地產(chǎn)行業(yè)抑或是開發(fā)企業(yè)，都是高歌猛進(jìn)的一年。
在政策趨向?qū)捤?、?jīng)濟(jì)平穩(wěn)回升等宏觀環(huán)境持續(xù)向好的情況下，一、二線城市市場迅速回暖，并維持成交高位態(tài)勢，各線城市、各類地王紀(jì)錄被屢屢刷新，房企逐鹿資本市場，爭相借殼上市或者謀劃海外投資。隨著市場成交的持續(xù)上行，7家房企有望沖刺“千億俱樂部”。
與之相應(yīng)的是，新一屆政府執(zhí)政、十八屆三中全會召開，未來房地產(chǎn)業(yè)必將面臨新的政策挑戰(zhàn)，整個行業(yè)也在孕育未來發(fā)展的深度變革。
回首2013，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了怎樣的演變；展望2014，建立長效調(diào)控機(jī)制的時代，房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)又將迎來怎樣的挑戰(zhàn)和發(fā)展契機(jī)？
正基于此，克而瑞研究中心發(fā)布《2013年中國房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與2014年展望》，總結(jié)了這一年來房地產(chǎn)行業(yè)的八大特征，并對未來一年的房地產(chǎn)走勢做了六大預(yù)測。
2013年房地產(chǎn)行業(yè)八大特征
（1）“調(diào)控”字眼在公開場合消失，行業(yè)政策面趨于平緩
新一屆政府在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的執(zhí)政思路相比其前任有明顯區(qū)別，以市場化為導(dǎo)向在各個領(lǐng)域的改革中均有體現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控也不例外。在今年以來歷次政府重要會議中，均未提及“調(diào)控”二字，類似“高房價問題”這樣的提法也再未出現(xiàn)在任何公開場合，與上一屆政府形成極其鮮明的對比，釋放的信號即是以更加市場化的手段來解決房地產(chǎn)的問題，這符合本屆政府強(qiáng)調(diào)政府職能轉(zhuǎn)變的改革路線。
今年房地產(chǎn)行業(yè)政策面有兩件意義深遠(yuǎn)的事情值得關(guān)注：其一，在中共中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)中，明確了以市場化為主，以保障房為輔的住房供應(yīng)體系建設(shè)；在提到供應(yīng)體系建設(shè)時，會議前所未有地用了“千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”的措辭，促進(jìn)供應(yīng)被放到了前所未有的高度；其二，在三中全會最終公布的決定中，對房地產(chǎn)行業(yè)雖無明確扶持表態(tài)，但諸如“處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用”、“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制。推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化”等內(nèi)容均毫無懸念地將對未來行業(yè)發(fā)展起到巨大推動作用，尤其是政府職能轉(zhuǎn)型的提法意味著過去十年房地產(chǎn)行政性調(diào)控的淡出。
（2）全國商品房銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，13大城市成交突破千萬平米
2013年全國房地產(chǎn)市場規(guī)模迎來了新一輪的快速擴(kuò)張，2013年前11月，全國商品房銷售面積同比上升20.8%，同比增速創(chuàng)下近5年新高，而從成交總量來看，在年底項(xiàng)目集中成交的推動下，全年商品房成交面積將有望突破12億平方米，而商品住宅成交總量亦將突破10億平方米。
截至11月，北京、廣州、上海、天津、重慶、長沙、成都、合肥、青島、沈陽和武漢等11個城市市場成交量已超過1000萬平方米，如果算上南京（前11個月成交906萬平方米）和西安（今年數(shù)據(jù)缺失，但市場規(guī)模早在千萬級中），則今年全年將有多達(dá)13個城市成交破千萬平，而去年的城市數(shù)量僅有今年的一半。
（3）一線及熱點(diǎn)二線城市市場持續(xù)去庫存，二三線城市大多庫存積累
近兩年以來，一線城市和熱點(diǎn)二線城市庫存持續(xù)處于低位，典型如北京，當(dāng)前新房可售面積依然在歷史底部徘徊，上海、深圳消化周期較去年年底呈現(xiàn)下滑，究其原因，今年以來市場的持續(xù)回暖，成交量繼續(xù)走高，而相對應(yīng)地新增供應(yīng)卻依然不足，以北京為例，前11月商品住宅供應(yīng)面積僅700萬平方米，市場成交面積卻達(dá)到了1104萬平方米；二線城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6個月紅線，而合肥甚至不足5個月，這部分城市市場目前去庫存化特征非常顯著，這也預(yù)示著未來房價上漲的大趨勢不變。
而對于大多數(shù)二線城市和三線城市而言，2013年應(yīng)是庫存積累的一年。上一輪調(diào)控中由于一二線城市限購政策，使得2010-2011年大量開發(fā)企業(yè)涌入非熱點(diǎn)二線城市及三線城市，推動這類城市土地成交大量釋放，近兩年以來商品住宅新增供應(yīng)不斷釋放，進(jìn)而導(dǎo)致當(dāng)前庫存持續(xù)積累的局面，部分三線城市甚至已出現(xiàn)供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)，未來1-2年時間內(nèi)預(yù)計(jì)市場都將處于高庫存壓力之下，房價上漲動力也將被階段性削弱。
（4）房價上漲、信貸收縮致剛需熱度下降，改善類產(chǎn)品漸成市場上行主要推動力
今年小戶型剛需類產(chǎn)品銷售熱度較去年有小幅下降。大多數(shù)重點(diǎn)城市90平米以下房源供求比有不同程度下滑，如北京從2012年1：1.55下降到2013年1：1.37，上海從1：1.26下降到1：1.13等；在我們看來，其主要原因有二：其一是去年以來各重點(diǎn)城市持續(xù)上漲的房價，其二是今年下半年以來銀行貸款層面上的收緊，這兩大因素導(dǎo)致剛需群體入市門檻逐漸提升。
90-140平方米屬于滿足改善住房條件、擁有基礎(chǔ)享受功能的面積區(qū)間，一定程度上能夠滿足多代人分室而居的要求。從各重點(diǎn)城市供求比數(shù)據(jù)上看，改善型項(xiàng)目熱度較去年有明顯提升。在我們看來，當(dāng)前這波市場行情由2012年起展開，如果說去年各地主力需求是首置型剛需的話，那么2013年以來隨著房價的上漲，改善型需求已經(jīng)逐漸成為推動市場繼續(xù)上行的最重要動力。
（5）全國一手房價格指數(shù)較前期高點(diǎn)上漲10%，8個城市房價漲幅已超控制目標(biāo)
2013年11月中國城市住房(一手房)價格288指數(shù)達(dá)1083.3，相比年初上升9.51%，另外，我們還可以將其與兩個時間點(diǎn)做比較，首先是2011年9月份上一輪房價上漲周期的最高點(diǎn)相比，當(dāng)前的指數(shù)上漲了10%；其次是2012年7月份本輪房地產(chǎn)調(diào)控房價的最低點(diǎn)相比，當(dāng)前的指數(shù)上漲了16%。
此外，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房價指數(shù)也顯示，至2013年10月，京滬穗深四市商品住宅價格指數(shù)同比增幅均已超過20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過近三年來的人均可支配收入增幅，達(dá)成房價控制目標(biāo)的形勢極為嚴(yán)峻。雖然一線城市所面臨的調(diào)控政策更為嚴(yán)厲，但在強(qiáng)大的人口吸納效應(yīng)所帶來的旺盛需求下，其房地產(chǎn)市場價格仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他城市。而西安、貴陽、昆明等西部城市控制情況相對更佳，房價增速相對穩(wěn)定，并明顯低于可支配收入的增長。
（6）土地市場供需兩旺，一線城市土地出讓金收入暴增近200%
今年土地市場整體成交火熱，全國53個重點(diǎn)城市經(jīng)營性用地前11月成交建面高達(dá)65888萬平方米，比去年同期增長了21%。土地成交建面超過2000萬方的城市從去年同期的9個增加至12個，成交建面超過1000萬方的城市從去年同期的20個增加至26個。
土地出讓金方面，重點(diǎn)城市前11月土地出讓金總計(jì)16029億元，同比增長大幅提升67%，主要是地價較高昂的一線城市及部分二線城市土地成交量飆升，進(jìn)而帶動土地出讓金快速上行。前11月土地成交金額過500億的城市達(dá)到10個，其中上海、北京、杭州三地的土地出讓金超過1000億元，而去年同期成交金額達(dá)到500億的城市僅4個，其中排名第一的上海成交金額也只是664億元，今年的出讓金同比大幅增長169%。
一、二線城市高總價地塊頻出，總價地王紀(jì)錄不斷被刷新。重點(diǎn)城市經(jīng)營性土地成交總價排行榜TOP10、TOP20和TOP50門檻全面提高，達(dá)到近五年來的最高峰。
（7）千億級房企數(shù)量將升至7家，龍頭房企積極拿地補(bǔ)庫存
回顧以往百億房企發(fā)展史，我們可以清晰地看到近6年來房企快速發(fā)展軌跡。2007年時，十強(qiáng)房企金額門檻剛好卡在100億元，可以這樣說，當(dāng)年年銷量能否達(dá)到100億元是衡量一家房企是否大型的標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)入2008年，百億房企數(shù)量迅速增加至12家，房企間沖百億苗頭初現(xiàn)。然而，從2008年到2013年，5年時光，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已發(fā)生翻天覆地的變化。對房企大佬而言，年銷百億已成為過往煙云，根據(jù)《2013年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》，TOP50的入榜門檻已達(dá)105億元。而像首創(chuàng)置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)等企業(yè)前三季度雖未入榜單，但是銷售依然積極，前11個月亦完成百億銷售。按照這個趨勢，至2013年年底，超百億元銷售額企業(yè)或?qū)⑦_(dá)70家左右。
房企今年以來在拿地規(guī)模上有較為明顯的增長，50強(qiáng)房企通過招拍掛新增地塊的建筑面積高達(dá)1.87億平方米，同比增長17%，投入金額總計(jì)5875億元，同比增長57%。其中，萬科、綠地、保利等企業(yè)新增土地儲備量領(lǐng)先其他企業(yè)，。TOP50企業(yè)拿地總量占到全國53個重點(diǎn)城市經(jīng)營性用地成交總量的33%，而去年這一比例僅為26%。
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