回首2013石市樓市 預(yù)測(cè)2014年交易量仍將平穩(wěn)上升
回眸2013年樓市，依然是民眾希望房?jī)r(jià)回調(diào)，但房?jī)r(jià)卻在調(diào)控下昂首闊步前進(jìn)，一線城市漲幅甚至可用“失控”來形容，二三線城市的房?jī)r(jià)也是穩(wěn)中有升，大有年底“翹尾”之勢(shì)。與此同時(shí)，省會(huì)石家莊房?jī)r(jià)總體上比較“淡定”，其間個(gè)別樓盤雖有小幅溫和的上漲，漲幅也并不高。這一年，省會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品是“精”字當(dāng)頭，精品樓盤究竟怎樣吸引了購房者的關(guān)注，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體表現(xiàn)又如何，2014年樓市又是怎樣的趨勢(shì)？在這歲尾年頭我們特刊發(fā)石家莊市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長李水源先生所撰的專稿，以饗讀者。
2013年預(yù)示住宅精品時(shí)代到來
正如我們?cè)?012年底預(yù)測(cè)的一樣，2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了量的突破，價(jià)格穩(wěn)中有升。一年中開發(fā)商和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)厲兵秣馬，精心策劃，做好了充分準(zhǔn)備，為市場(chǎng)提供了可供選擇的諸多房源，消費(fèi)者在經(jīng)過了幾年的動(dòng)蕩考驗(yàn)之后，增強(qiáng)了心理承受能力，看到了“漲”字當(dāng)頭是市場(chǎng)規(guī)律決定必須接受的嚴(yán)酷現(xiàn)實(shí)。因而盡管價(jià)格在漲，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)到11月份總交易量仍然突破500萬平方米，年底可達(dá)550萬平方米，較去年增加28.8%。特別是二手房交易11月份達(dá)169萬平方米，年底可望達(dá)到180萬平方米，比2012年同期增加102%。
仔細(xì)觀察，造成市場(chǎng)火熱的原因，除需求量大外，另一個(gè)原因不能不引起我們的注意，就是2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品是“精”字當(dāng)頭，精品樓盤調(diào)動(dòng)了消費(fèi)者的胃口，而且“精”的表現(xiàn)是多方面的。不僅僅停留在戶型設(shè)計(jì)、園林景觀，更多考慮到的是業(yè)主日常生活便利的配套以及新生活概念的各種特殊需求。比如：從幼兒園起步到小學(xué)、中學(xué)的教育配套，與名校聯(lián)合辦學(xué)引入社區(qū)；建設(shè)以社區(qū)服務(wù)為主，滿足0—80歲不同年齡段人群生活需求的商業(yè)設(shè)施；為“剛需”人群解決既能方便照顧老人，又不存在同一套房屋居住而帶來的諸多不變和生活中的各種尷尬，單獨(dú)建設(shè)配套的“泰山岳母公婆樓”，供他們選擇；為解決遠(yuǎn)離市區(qū)就讀就醫(yī)不便而又追求別墅享受的高端人群奢侈需求的問題；大平層房屋也公開亮相市場(chǎng)等等，無一不顯露出一個(gè)“精”字。所以，我們應(yīng)該看到，隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求，正在從簡(jiǎn)單的“居有其所”上升到“所有其佳”的階段，對(duì)住房所挑選條件越來越高。所以，2013年應(yīng)該說是普通住宅精品時(shí)代的到來。
二環(huán)周邊樓盤五大看點(diǎn)受青睞
作為開發(fā)企業(yè)，從經(jīng)營理念要跟上市場(chǎng)的變化，不做則已，做則求精，那種賺一把就走的觀念，是不可能有長久市場(chǎng)的。從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的角度分析，市場(chǎng)的需求是服務(wù)的精細(xì)化。
2013年二手房交易占市場(chǎng)份額已突破40%，這是一個(gè)良性發(fā)展的信號(hào)，但比起西方發(fā)達(dá)國家占80—90%比例還相距甚遠(yuǎn)，隨著我國城鎮(zhèn)化率的不斷提高，這個(gè)比例會(huì)不斷提高。二手房交易的一個(gè)特點(diǎn)是：房屋質(zhì)量是不可控的，同一質(zhì)量的房屋，不同的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會(huì)有不同的經(jīng)營效果，靠服務(wù)贏得市場(chǎng)勢(shì)在必行。服務(wù)精細(xì)化的關(guān)鍵在于不斷增加房屋的信息含量，包括外在的、內(nèi)在的、歷史的、現(xiàn)實(shí)的、永久的、暫時(shí)的，建立起經(jīng)營房產(chǎn)的數(shù)據(jù)庫，提供給消費(fèi)者最充實(shí)的數(shù)據(jù)，供他們參考和選擇，是精細(xì)化的具體表現(xiàn)。
2013年是我市城市建設(shè)向周邊延伸擴(kuò)展較快的一年，毫無疑問，看準(zhǔn)城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，緊跟城市規(guī)劃腳步，是房地產(chǎn)開發(fā)永葆活力的有效途徑。目前，二環(huán)周邊的樓盤備受消費(fèi)者青睞，主要有五個(gè)看點(diǎn)：一是二環(huán)路公交的開通和地鐵的開工建設(shè)，使二環(huán)周邊的交通條件得到了改善；二是未來四、五年內(nèi)污染企業(yè)的搬遷，改變了二環(huán)周邊的居住環(huán)境，提高了環(huán)境質(zhì)量；三是滹沱河兩岸生態(tài)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，進(jìn)一步改變了生態(tài)環(huán)境；四是正定新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，使老城區(qū)向東北發(fā)展出現(xiàn)了一個(gè)連接帶，以備向新區(qū)過渡，作為進(jìn)可攻，退可守緩沖地帶待機(jī)發(fā)展；五是價(jià)格相對(duì)容易使人接受。所以，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)隨著二環(huán)周邊的開發(fā)熱潮而火爆。
2014年樓市交易量將平穩(wěn)上升
關(guān)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)，歷來是人們關(guān)心的首要話題，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度分析，決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的無非兩個(gè)方面：一是需求，二是成本。買方市場(chǎng)看跌，賣方市場(chǎng)看漲。成本高房?jī)r(jià)高，成本下降房?jī)r(jià)降。這是不以人們意志為轉(zhuǎn)移的。2014年國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制應(yīng)有所調(diào)整，應(yīng)逐步減少對(duì)市場(chǎng)的行政干預(yù)。前提是做好政府本身職責(zé)內(nèi)的事，加快保障性住房建設(shè)，2013年630萬套保障性住房已超額完成。
十二五期間，河北省保障性住房覆蓋面達(dá)20%，我市目標(biāo)為25%，在此基礎(chǔ)上75—80%的需求靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)完成，需求量降低，對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)是一個(gè)遏制，但這種遏制是有限的，決定漲速、漲幅的仍然是市場(chǎng)需求，如果各地方政府逐步擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，各部門、各行業(yè)、各生產(chǎn)企業(yè)不再把GDP的增長速度作為絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)來衡量業(yè)績(jī)，隨著PPI的下降和CPI的下降，相對(duì)房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)太大。
2014年將是穩(wěn)上加穩(wěn)，交易量平穩(wěn)上升，房?jī)r(jià)上漲幅度與人均可支配收入增加也將是逐步吻合的一年。
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