我國部分城市房地產(chǎn)成交“回暖”但房價回調(diào)趨勢未變
新華網(wǎng)北京4月6日電3月以來,北京、上海、廣州、南京、杭州等中國一、二線城市樓市成交量大幅攀升,迎來本輪調(diào)控以來難得的“暖春”。
分析人士指出,此番部分城市樓市成交大幅攀升,是樓市深度“以價換量”引致剛需發(fā)力的結(jié)果,并非樓市全面“回暖”的征兆。在全國樓市調(diào)控政策依舊從緊的背景下,樓市“以價換量”、“低量低價”仍將持續(xù)。觀之后市,降價求量仍是基調(diào)。
在剛剛過去的清明節(jié)假期里,北京全市住宅網(wǎng)簽延續(xù)此前的上漲趨勢,同比上漲2.4%達381套。
北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志介紹說,今年春節(jié)以后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動適應(yīng)市場,積極調(diào)整價格入市,二月份以來,市場成交出現(xiàn)“回暖”跡象。北京住建委近日公布的數(shù)據(jù)顯示,前3個月北京新建住宅網(wǎng)簽套數(shù)逐月走高,分別成交4473套、5514套、8085套。不過,今年一季度新建住宅的成交數(shù)還是創(chuàng)下2008年第三季度以來的最低值。
杭州3月樓市更是出現(xiàn)成交“井噴”。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計,當(dāng)月杭州主城區(qū)共成交4319套房源,創(chuàng)近15個月以來的最高成交量。縱觀整個一季度,杭州樓市如同由冬入春的季節(jié)變換一樣:1月樓市冰凍;2月多個樓盤加入“價格戰(zhàn)”,樓市成交開始復(fù)蘇;3月成交“井噴”,杭州樓市迎來“暖春”。
據(jù)了解,3月份上海、廣州、南京等地樓市成交也逐漸上揚。中國指數(shù)研究院5日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,3月份監(jiān)測的40個城市中,33個城市成交量環(huán)比上漲。
值得注意的是,3月以來中國不少銀行對購買首套房者開始實行利率優(yōu)惠,最低已打到8.5折,二套房貸利率也出現(xiàn)了回調(diào)。此外,銀行的貸款手續(xù)和貸款步驟也大為簡化,辦理房貸更加容易。
盡管如此,許多開發(fā)商和專家都認(rèn)為,3月部分大城市樓市“回暖”的基礎(chǔ)并不牢固。在樓市調(diào)控依舊從緊的大背景下,今后幾個月這輪成交上升可能會終止,樓市仍將回到成交低迷的膠著狀態(tài)。
溫家寶總理日前在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江四?。ㄊ校┙?jīng)濟形勢座談會時強調(diào),要堅定不移地繼續(xù)實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥近日也公開表示,當(dāng)前部分城市房價依然處于高位,部分未實施住房限購措施的二、三線城市購買需求依然比較旺盛,調(diào)控效果還有待于進一步鞏固。
中央政府繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖的姿態(tài)讓開發(fā)商不敢樂觀,繼續(xù)以價換量、堅持開發(fā)剛性需求成為開發(fā)商的共識,整個房地產(chǎn)行業(yè)仍然在“過冬”。
恒大地產(chǎn)華北區(qū)銷售總監(jiān)周密說,未來房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高增速不現(xiàn)實,投資策略將以穩(wěn)健經(jīng)營為主,保持合理銷售量,以面積較小的中端住宅為主,堅持開發(fā)二、三線城市的剛性需求。
作為房地產(chǎn)市場的最基本要素,土地市場的變化直接反映未來樓市的變化。今年一季度,土地價格已開始下調(diào)。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)表明,全國300個城市在土地供給、成交量和成交價格方面均維持低迷格局。業(yè)內(nèi)預(yù)期,進入下半年,各城市的土地價格將進一步下降。
持續(xù)的樓市調(diào)控政策還進一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張局面,使得房企投資拿地“格外謹(jǐn)慎”。目前,A股上市房企2011年末的存貨合計超過6000億元,同比增長近50%,以去年的開發(fā)和銷售進度計算,這些房企存貨的消化周期達4.6年。
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報告預(yù)計,2011年全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況一路由“偏緊”趨向“緊張”,今年第一季度,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張的問題將會惡化,可能接近甚至低于2008年水平。
首創(chuàng)置業(yè)有限公司董事長劉曉光預(yù)測:“預(yù)計3到8月份將是房企最困難的時期,8月份之后有望趨于平穩(wěn)。”
目前市場對價格依然敏感,居民購房投資意愿不高。中國央行上月發(fā)布的一項調(diào)查報告顯示,居民購房意愿降至1999年以來同期最低,其中特大城市(北京市、上海市)居民的房地產(chǎn)投資意愿僅為9.4%。
中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東認(rèn)為,當(dāng)前樓市調(diào)控總基調(diào)沒有變,雖然部分城市成交略有好轉(zhuǎn),但整體成交量仍處在較低位置。考慮到許多開發(fā)商即將迎來新一輪還貸高峰,“現(xiàn)金為王”、高周轉(zhuǎn)越來越成為開發(fā)商的共識。在此背景下,降價求量仍是樓市的基調(diào)。
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