2014-01-02 09:22:00 來源:大河網(wǎng)—大河報
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在地鐵1號線穿梭的鄭州，改變正在發(fā)生：城市中出現(xiàn)大批“新面孔”，他們是“背包客”，他們是“高學(xué)歷”，他們是這個城市的中堅，他們是這個城市未來的“天際線”(注：又稱天空線，代指摩天大廈)。地鐵附近的商圈已悄然升級，新的人群正在聚集，世界級地產(chǎn)大鱷不請自來，鄭州的城市版圖，正在往更遠的地方擴張。
地鐵聚集新人群，代表城市的精神氣質(zhì)
2014年1月1日，鄭州地鐵開通第5天。二七廣場上，年輕的范瑞德手捧鮮花，興奮地站在地鐵口。他在等待，從北京回來的女友舒湘。
終于，他的目光越過地鐵口來來往往的人流，落在一個年輕女孩身上，他的雙臂穿過她的長發(fā)，“坐累了一個人的北京地鐵，今后咱們一起坐屬于我們的鄭州地鐵，好嗎?”
和電影《地下鐵》相似的愛情故事，像一朵朵小花，被地鐵的春風(fēng)一吹，立刻爬滿這個城市。地鐵所帶來的快捷便利的交通以及隨之衍生的情感、浪漫、現(xiàn)代味等，正吸引年輕白領(lǐng)、年輕高知選擇在鄭州生活。
藏述知是一名在廣州發(fā)展多年的設(shè)計師，已經(jīng)擁有自己的設(shè)計團隊。聽說老家鄭州開通地鐵，他專門坐飛機回鄭體驗了一把?！霸卩嵵菸乙材荏w驗?zāi)欠N自由、流暢的生活方式，為啥不能把業(yè)務(wù)逐步轉(zhuǎn)回來發(fā)展呢?”
鄭州本就四通八達的陸路交通以及正在建設(shè) 的航空港，這種上天入地的立體交通網(wǎng)，讓年輕一代來鄭州更為便利。河南財經(jīng)政法大學(xué)教授、城市發(fā)展研究中心主任劉社結(jié)合廣州、武漢等城市的地產(chǎn)實例做出大膽推測，鄭州或許會成為吸引闖天下的年輕人的聚集地，他們是“背包客”，他們是“高學(xué)歷”，他們是這個城市的中堅，代表這個城市未來的精神氣質(zhì)，是這個城市未來的“天際線”。
地鐵“香餌”引來地產(chǎn)大鱷，商業(yè)巨頭結(jié)伴而來
范瑞德已經(jīng)在鄭州打拼了兩年。在一個多月前，他買了房子，也加了薪。像他這樣的新人群，正在倒逼新產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生。
“盡管二七商圈還是人來人往、車水馬龍的樣子，但相較鄭州正在崛起的新階層來說，它已經(jīng)落后了。”省發(fā)改委經(jīng)濟研究所所長鄭泰森說，二七商圈商業(yè)業(yè)態(tài)水平低、交通條件較差等問題越發(fā)突出。
不獨二七商圈，越來越多的商圈正在感受這種壓力。“新的顧客一定會選擇去逛更大更新的項目。”河南房地產(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長兼秘書長趙進京說，對于紫荊山商圈、花園路商圈、鄭東新區(qū)寶龍國際商圈、CBD商圈而言，鄭州居民的消費能力越來越高，但缺乏吸引國際品牌入駐的條件。
誰能用最快的速度引進國際一線品牌，迅速帶動地塊升級?答案是，地產(chǎn)大鱷。以正在改造的二七商圈為例，除大商和丹尼斯等老牌商企外，更多的是地產(chǎn)大鱷的身影?！斑@些地產(chǎn)大鱷，有著普通的商業(yè)企業(yè)不具備的優(yōu)勢?！焙幽鲜∩虡I(yè)協(xié)會副會長宋向清說，地產(chǎn)大鱷除了資金雄厚外，往往與商業(yè)巨頭有戰(zhàn)略結(jié)盟的關(guān)系。
來鄭州必逛的“德化步行街”也要升級。撬動這項被稱為“不可能完成的任務(wù)”的，是城市綜合體。“這個改造項目由鄭州寶隆發(fā)展有限公司建設(shè)，總投資20億元，計劃用3年時間完成?！倍邊^(qū)投資促進服務(wù)中心主任王曉琳說，這里今后將打造成集餐飲、高檔酒店、娛樂、休閑、大型購物于一體的區(qū)域綜合商業(yè)中心。
地鐵的建設(shè)，將使零售商業(yè)布局由地上轉(zhuǎn)為地下。趙進京說，大量的地下零售商業(yè)將會出現(xiàn)，未來，從西郊商業(yè)繁華區(qū)沿二七商圈到鄭東新區(qū)CBD、高鐵客運站的帶狀區(qū)域?qū)⑹堑叵驴臻g開發(fā)重點。
時空效應(yīng)顯現(xiàn)，
改變地產(chǎn)價值與購房選擇
從新加坡到香港再到北京、深圳、武漢，地鐵與地產(chǎn)相互成就。對地鐵“黃金帶”最有發(fā)言權(quán)的，是負(fù)責(zé)鄭州市新建樓盤價格備案的江女士，她是房地產(chǎn)主管部門的一位負(fù)責(zé)人。她透露，兩年前，鄭州剛開始建地鐵1號線時，金水路、中原路地鐵邊上的樓盤價格就開始抬高，到今年11月達到一個峰值。
“西流湖附近一個樓盤，僅僅因為離地鐵西流湖站點近一些，價格就比附近類似樓盤貴1000元/㎡。鄭東新區(qū)的差距更大，地鐵附近1.5萬元/㎡的房子一開盤就被搶購，而東區(qū)房價普遍在1.1萬元/㎡左右。”她說。
“地鐵的建設(shè)可能引發(fā)資本、人口向郊區(qū)的轉(zhuǎn)移。可以預(yù)見的是 地鐵對鄭州樓市的刺激是明顯的，漲價是必然的不漲才是真正的新聞!”趙進京說，地鐵的開通對城郊的房地產(chǎn)有較大的帶動作用，通常地鐵附近的房價能高出10%，并且越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵投資對周邊地區(qū)產(chǎn)生的效益越大，房地產(chǎn)價格的升幅也越大。
地鐵開通后，居民購房方式也將發(fā)生變化。孩子在西郊鄭州外國語中學(xué)上學(xué)的鄭敏師，最近終于下定決心在東區(qū)單位附近買房，“以前擔(dān)心孩子上學(xué)趕不上，我每周要跑40公里繞城高速接送?，F(xiàn)在地鐵修通了，我們?nèi)乙部梢陨僬垓v了”。
長期從事房地產(chǎn)營銷工作的競合地產(chǎn)董事長王東說，地鐵的開通讓居民的購房距離成倍放大，地鐵沿線的樓盤將成為首選。一方面，交通方便;另一方面，地鐵的運營改善周邊的生活配套。他預(yù)測，地鐵開通后，導(dǎo)入大量有購買力的新城市居民，從而引發(fā)區(qū)域住宅產(chǎn)業(yè)的升級，“最好的例子是西郊科學(xué)大道上的萬科城，因為臨近地鐵，靠近四環(huán)的樓盤賣到了8000元/㎡”。
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的聶沖在撰寫的《城市軌道交通對房地產(chǎn)增值的時空效應(yīng)》中提出，地鐵開通后，影響最大的是地鐵站點100米區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn);地鐵通車后第二年，站點周邊房地產(chǎn)價格大幅增值。
城市神經(jīng)延伸，
市民生活圈大大擴展
萬科總裁俞亮曾對大河報記者說，他每到一個地方，就喜歡用腳步去丈量當(dāng)?shù)氐耐恋亍Ｋ卩嵵菖懿綍r發(fā)現(xiàn)，鄭州的城市建設(shè)發(fā)展十分迅速，“我們再不來就真的晚了”。
在有人抱怨鄭州擁堵的時候，他從中看到了機遇。“擁堵說明城市的框架在拉大。”他說，城市的發(fā)展分為四個層次，首先是臟，隨后就變堵，隨后塵土飛揚變工地，最后就形成新的局面，“鄭州市正在進行第三階段，等到這四個階段結(jié)束后，鄭州城市清新的效果就出現(xiàn)了”。
“地鐵的開通對一個城市經(jīng)濟發(fā)展的帶動作用非常明顯，衍生出多個龐大的產(chǎn)業(yè)群。地鐵效應(yīng)集中地表現(xiàn)在商業(yè)、房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等各種經(jīng)濟業(yè)態(tài)之中?！眹倚畔⒅行慕?jīng)濟預(yù)測部發(fā)展戰(zhàn)略處處長高輝清說。
地鐵開通將激活沿線旅游景點。隨著中心城區(qū)越來越擁擠，居住在郊區(qū)逐漸成為城市生活一種典型特征。中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員袁鋼明說，地鐵1號線通達鄭州東區(qū)和西郊，這些地方生活配套和設(shè)施完善，但由于交通問題，這些區(qū)域價值還沒有全部發(fā)揮出來，這將催生數(shù)量龐大的“候鳥族”，吸引更多的人前往置業(yè)。“地鐵1號線通車后，東區(qū)和西郊將更快融入主城區(qū)的血管，鄭州城市版圖會隨著地鐵軌道的延伸而擴大，并由‘單核城市’向‘多核城市’發(fā)展。”
