2014-04-23 07:58:00 來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
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市場(chǎng)趨冷收入難保多市開(kāi)推介會(huì)“叫賣(mài)”土地
今年一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)已悉數(shù)公布完畢，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累作用已有明顯表現(xiàn)，后幾個(gè)季度地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴也將承壓。
在此背景下，近期多地召開(kāi)了土地推介會(huì)，大規(guī)模推出優(yōu)質(zhì)地塊，其中多為二、三線城市，一些城市還奔赴中心城市推介。
昨日(4月21日)，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，二、三線城市土地財(cái)政烙印重，占財(cái)政收入比重大，在土地市場(chǎng)趨冷的背景下，加大推地力度，保證地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是順理成章的做法。
地方赴京找土地“買(mǎi)家”
4月中旬，廣東江門(mén)今年首次舉辦土地推介會(huì)，一口氣推出16塊共75萬(wàn)平方米土地，可謂大手筆。據(jù)此前發(fā)布的《江門(mén)市蓬江、江海區(qū)2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》，去年當(dāng)?shù)嘏罱?、江海兩區(qū)有效供應(yīng)房地產(chǎn)用地共17塊，面積共59.99萬(wàn)平方米，這次推出的土地面積比去年兩區(qū)全年的成交面積還多26.3%。
據(jù)江門(mén)國(guó)土局發(fā)布的消息顯示，這次推出的地塊中，有14塊為商住用地，1塊為商業(yè)用地，1塊為商服用地，吸引了不少優(yōu)質(zhì)房企參加。
在現(xiàn)場(chǎng)，江門(mén)國(guó)土局還就一地塊的開(kāi)發(fā)利用問(wèn)題進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，將該地塊進(jìn)行不同形式的合并拆分，提供了5種不同組合的出讓方案供房企進(jìn)行選擇，將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷的結(jié)果對(duì)該地塊的出讓面積和方案進(jìn)行調(diào)整。
同樣在4月中旬，2014土地投資沙龍暨福建省主要城市供地計(jì)劃說(shuō)明會(huì)舉辦。福建熱點(diǎn)城市廈門(mén)今年土地供應(yīng)上開(kāi)閘供應(yīng)，共擬出讓經(jīng)營(yíng)性用地57幅，供應(yīng)土地面積約345公頃，總建筑面積904萬(wàn)平方米。其中，商住地塊(含居住綜合體)計(jì)劃供應(yīng)26幅，總建筑面積446萬(wàn)平方米，是去年實(shí)際成交的3倍，創(chuàng)近年新高。
值得注意的是，廈門(mén)也將對(duì)新出讓土地的地價(jià)款支付方式進(jìn)行調(diào)整。據(jù)廈門(mén)市土地開(kāi)發(fā)總公司市場(chǎng)事務(wù)部副經(jīng)理何銀鷺介紹，未來(lái)廈門(mén)所有出讓地塊的地價(jià)款，均要求在成交之日起五個(gè)工作日內(nèi)付清。
此前，廈門(mén)要求地價(jià)款在1億到6億元的半年內(nèi)付清，地價(jià)款在1億元以下的5日內(nèi)付清。
還有一些城市選擇奔赴異地尋找土地買(mǎi)家，安徽省安慶市剛剛在京舉辦了一場(chǎng)土地推介會(huì)，集中推介28宗、4250畝的優(yōu)質(zhì)地塊。
嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō)，部分土地出讓困難的地方政府處境尷尬。如果不積極出讓土地，僅僅依靠此類(lèi)地區(qū)單一的產(chǎn)業(yè)，財(cái)政收入難以保障，整個(gè)城市面貌也難以提升。但如果粗放出讓，可能會(huì)招致上一級(jí)政策的打壓。
土地與公共財(cái)政收入比為1:1.8
根據(jù)財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，第一季度國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到1.08萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)40.3%，而同期地方財(cái)政收入1.95萬(wàn)億元，“賣(mài)地”收入與地方公共財(cái)政收入的比例達(dá)1:1.8。這說(shuō)明地方政府財(cái)源中對(duì)土地的依賴程度并沒(méi)有減輕。
據(jù)中原地產(chǎn)報(bào)告，截至4月20日，一線城市土地出讓金處于歷史同期高位，北、上、廣、深四大城市2014年土地出讓金高達(dá)2117.26億，同比2013年的1059.95億翻番。
但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，伴隨一季度房?jī)r(jià)漲幅逐步收窄，“地?zé)岱坷洹钡默F(xiàn)象難以持續(xù)，特別是一些二、三線城市土地市場(chǎng)趨冷的概率大，地方政府憑借出讓土地獲得的財(cái)政收入也可能減少。
4月15日，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)環(huán)比增速為1.89%，增幅在連續(xù)7個(gè)季度擴(kuò)大后首次收窄，較前一季度下降了0.17個(gè)百分點(diǎn)，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴記者，3月十家標(biāo)桿房企在全國(guó)40個(gè)主要城市的購(gòu)地金額僅為62.93億元，為近19個(gè)月新低。分城市來(lái)看，今年前3月，十家標(biāo)桿房企在一、二線及三、四線城市的拿地金額占比分別為62%、5%和33%?！昂腿ツ晗掳肽晗啾龋痪€城市拿地金額占比增加了24個(gè)百分點(diǎn)，二線城市占比下降了28個(gè)百分點(diǎn)。”
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)各類(lèi)土地成交1266幅、4961.88萬(wàn)平方米，分別環(huán)比下滑49%和47%，同比方面，地塊數(shù)量和面積幾乎都下滑53%。二線城市各類(lèi)土地成交484幅、1870萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比下滑幅度都在五成以上;三、四線城市各類(lèi)土地成交726幅、2693萬(wàn)平方米，環(huán)比均下滑四成以上，同比均下滑五成以上。
國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松分析說(shuō)，2014年第二季度，我國(guó)商業(yè)、住宅地價(jià)上漲態(tài)勢(shì)或?qū)⑦M(jìn)一步趨穩(wěn)，工業(yè)地價(jià)將持續(xù)溫和上漲;城市間分化態(tài)勢(shì)更為明顯，部分城市地價(jià)或?qū)⒅節(jié)q回落。
財(cái)稅專家李文海告訴記者，二、三線對(duì)土地出讓收入的依賴更大，在開(kāi)發(fā)商回流一線城市，受成交萎縮和地價(jià)降低雙重影響，這些地方的財(cái)政收入受到的沖擊將更大。
土地改革需從農(nóng)地流轉(zhuǎn)突破
房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化可能直接影響土地財(cái)政的走向，也引發(fā)關(guān)于土地財(cái)政如何改革的討論。
近日，由《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》與中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院聯(lián)合發(fā)布的23個(gè)省(市)“土地財(cái)政依賴度”排名顯示：截至2012年底，23個(gè)省(市)最少的有1/5債務(wù)靠賣(mài)地償還，浙江、天津2/3債務(wù)要靠土地出讓收入償還，分別達(dá)66.27%和64.56%。在被審計(jì)調(diào)查的市級(jí)政府中，承諾以土地收入來(lái)償債的占比高達(dá)81%，縣級(jí)政府也超過(guò)50%。
李文海表示，地方政府依靠土地還債，因此希望土地出讓價(jià)高，但是另一邊卻牽著房?jī)r(jià)，一旦一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，地方政府又要被問(wèn)責(zé)，地方政府仿佛踩平衡木般平衡兩者的關(guān)系。
在2014中國(guó)城鎮(zhèn)化高層國(guó)際論壇上，河南省新鄉(xiāng)市獲嘉縣縣委書(shū)記郭力銘說(shuō)，城鎮(zhèn)化過(guò)程中解決資金問(wèn)題，首先還是依靠土地。短短幾年，地價(jià)從每畝15萬(wàn)元漲到上百萬(wàn)元，隨著地價(jià)上升，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金難題迎刃而解。
“土地財(cái)政問(wèn)題是改革很重要的突破口，地方政府要穩(wěn)定的收入來(lái)源，不是通過(guò)賣(mài)地，而是通過(guò)土地的渠道獲取可持續(xù)收入。三中全會(huì)文件重點(diǎn)已經(jīng)點(diǎn)到了房地產(chǎn)稅。如果到人大常委會(huì)進(jìn)行立法，可能需要三年法能夠立下來(lái)?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦說(shuō)道。
但對(duì)于土地財(cái)政不能全盤(pán)否定，審計(jì)署副審計(jì)長(zhǎng)董大勝曾告訴記者，土地是一種重要的國(guó)家資源，在配置上也應(yīng)該遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，讓市場(chǎng)起到?jīng)Q定性作用，要讓房地產(chǎn)行業(yè)按照市場(chǎng)需求持續(xù)健康地發(fā)展，只有這樣，才能讓那些以土地收入為償還債務(wù)主要來(lái)源的地方政府有穩(wěn)定的收入，反之，則可能帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)土部副部長(zhǎng)胡存智表示，土地財(cái)政的問(wèn)題需要慢慢糾正，但要想讓土地要素要在市場(chǎng)中流動(dòng)起來(lái)并發(fā)揮作用，必須推進(jìn)集體土地的流轉(zhuǎn)。因此，土地改革一定要以農(nóng)地流轉(zhuǎn)作為突破口。
