鄭東新區(qū)"鬼城說(shuō)"被打臉 是金融中心
3月1日一篇《中國(guó)最大“鬼城”逆襲鄭州新區(qū)房?jī)r(jià)超1萬(wàn)5》的文章引發(fā)轟動(dòng)。曾被認(rèn)為是“中國(guó)最大鬼城”的鄭東新區(qū)仿佛在一夜之間“復(fù)活”也讓憂心二三線城市樓市前景的人們看到了希望。然而在鄭州當(dāng)?shù)睾芏嗳藚s認(rèn)為“鬼城”“復(fù)活”是個(gè)偽概念。“(鄭東新區(qū))在鄭州以外的人眼里是‘鬼城’但我們眼里不是。”鄭州當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士這樣對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
截至2013年底鄭東新區(qū)100平方公里左右的建成區(qū)內(nèi)共有人口103萬(wàn)在鄭州市16個(gè)縣區(qū)中僅次于金水區(qū)?！百I雞蛋都比別的地方貴這是河南省的富裕人群聚集區(qū)?！编嵵萦劳脴I(yè)副總經(jīng)理馬水旺說(shuō)由于房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)該區(qū)域地價(jià)也是鄭州市最高的。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示鄭東新區(qū)的例子說(shuō)明“鬼城”的概念也是相對(duì)的。隨著時(shí)間的推移“鬼城”可以變?yōu)楦挥谢盍Φ男鲁?。其他“鬼城”也一樣這需要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢(shì)以居業(yè)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)城融合為基點(diǎn)去規(guī)劃、設(shè)計(jì)制定相應(yīng)的政策來(lái)促使“鬼城”的轉(zhuǎn)變。
“鬼城”是一個(gè)誤會(huì)
2010年底美國(guó)一家名為“商業(yè)內(nèi)幕”的網(wǎng)站公布了若干幅鄭東新區(qū)的衛(wèi)星圖片稱其可能是中國(guó)最大的“鬼城”。這一報(bào)道遭到鄭州官方強(qiáng)烈反彈新區(qū)管委會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)稱鄭東新區(qū)CBD入住率達(dá)到90%。
克而瑞鄭州機(jī)構(gòu)的研報(bào)指出2014年鄭州市各區(qū)域成交土地價(jià)格波動(dòng)相對(duì)較大。從具體區(qū)域來(lái)看鄭東新區(qū)土地單價(jià)最高為10678.26元/平方米。
上述研報(bào)稱進(jìn)入2014年鄭州市土地市場(chǎng)延續(xù)之前的火熱態(tài)勢(shì)土地市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高“地王”頻出普通住宅溢價(jià)率達(dá)到21.77%。其中金水區(qū)、鄭東新區(qū)居于全市前兩位分別為100.96%和62.29%。2014年全市出了4塊地王金水區(qū)1宗鄭東新區(qū)龍湖板塊3宗。
上述鄭州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示鄭州屬剛需性城市但鄭東新區(qū)屬于河南省的高端住宅片區(qū)價(jià)格在鄭州也處于第一梯度?！扒皫啄暌?yàn)槭切掳l(fā)展區(qū)域在認(rèn)知度方面都相對(duì)低再加上鄭州老城區(qū)為二七區(qū)和中原區(qū)客戶地緣性比較強(qiáng)鄭東形成了‘鬼城’的誤區(qū)。外地的金融機(jī)構(gòu)來(lái)鄭了解過(guò)但后來(lái)發(fā)現(xiàn)不是(鬼城)?！?/font>
中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示鄭東新區(qū)原來(lái)也不是真“鬼城”。鄭東新區(qū)發(fā)展到今天是河南省乃至中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的縮影也是鄭州市發(fā)展的一個(gè)必經(jīng)階段。“不去進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不會(huì)有今天城市的承載力?！?/font>
趙秀池認(rèn)為鄭東新區(qū)“鬼城”的復(fù)活并不奇怪也不乏前例。前些年的上海浦東也是一個(gè)例子。當(dāng)初人們流傳的“寧要浦西一張床不要浦東一間房”的說(shuō)法早已成為過(guò)去。
1億人口的金融中心
一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張誠(chéng)然離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展但也需要產(chǎn)業(yè)的支撐。
2008年前后鄭東新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位為8個(gè)方向其中金融業(yè)尤為重要。早在2003年時(shí)任河南省委書記的李克強(qiáng)對(duì)鄭東新區(qū)未來(lái)發(fā)展提出了“城市建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須協(xié)調(diào)一致實(shí)現(xiàn)雙輪驅(qū)動(dòng)”的要求。隨著鄭東新區(qū)完成“三年出形象五年成規(guī)?！钡哪繕?biāo)任務(wù)到2008年3.45平方公里的CBD區(qū)域已吸引了多家金融機(jī)構(gòu)聚集。
2011年《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的指導(dǎo)意見》(國(guó)發(fā)〔2011〕32號(hào))明確提出“加快推進(jìn)鄭東新區(qū)金融集聚核心功能區(qū)建設(shè)適時(shí)申請(qǐng)開展電子商務(wù)國(guó)際結(jié)算業(yè)務(wù)”。
據(jù)了解鄭東新區(qū)目前已累計(jì)入駐各類金融機(jī)構(gòu)226家人民銀行、河南證監(jiān)局等機(jī)構(gòu)匯豐、渣打、東亞等多家外資銀行中行、農(nóng)行、工行、民生、廣發(fā)等12家全國(guó)性銀行省級(jí)分行中國(guó)人壽、中國(guó)人保等20余家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以及中原證券、中原信托、鄭州銀行等本地法人金融機(jī)構(gòu)均匯聚于此。
牛鳳瑞認(rèn)為對(duì)河南來(lái)說(shuō)鄭州是中原地區(qū)的中心河南本身有1億人口歐洲任何大國(guó)都沒那么多人口。人口的支撐和政策的支持下鄭東新區(qū)作為中原地區(qū)的區(qū)域金融中心快速摘去“鬼城”帽子也是順理成章的。
趙秀池表示鄭東新區(qū)的“復(fù)活”經(jīng)驗(yàn)就在于政府主導(dǎo)規(guī)劃在先通過(guò)打造中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的金融中心吸引多家知名企業(yè)入駐使城市具有了產(chǎn)業(yè)生命力加之鄭州作為省會(huì)城市人口不斷增加隨著鄭東新區(qū)交通、教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)公共資源的不斷改善鄭東新區(qū)“筑巢引鳳”才逐漸成為現(xiàn)實(shí)。
記者觀察
哪些“鬼城”有望“復(fù)活”?
在鄭東新區(qū)“復(fù)活”的同時(shí)其他一些“鬼城”也慢慢有復(fù)蘇跡象。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池認(rèn)為城市的發(fā)展是有一定規(guī)律的有自發(fā)的過(guò)程也有人為因素。城市本身就是人口與產(chǎn)業(yè)的集合體尤其是第二、第三產(chǎn)業(yè)的集合。有人口聚集、有產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市才有活力城市規(guī)模才會(huì)不斷擴(kuò)大。宜居宜業(yè)是城市發(fā)展的動(dòng)力。
在中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞看來(lái)新區(qū)建設(shè)起來(lái)也不能立刻住人配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)、產(chǎn)城融合等一系列客觀條件都需要時(shí)間。鄭東新區(qū)的今天恰恰說(shuō)明某些地方“鬼城論”的破產(chǎn)。
如何給鬼城糾偏?
有觀點(diǎn)指出“空城”、“鬼城”的出現(xiàn)反映了當(dāng)前城鎮(zhèn)化流于房地產(chǎn)化的傾向城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化目前的做法方向偏了。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示對(duì)城市的定位不能輕易冠以“鬼城”的說(shuō)法。比如說(shuō)短期內(nèi)一定數(shù)量的空置是為城市建設(shè)做出的提前量這一類算不上“鬼城”。
他認(rèn)為確實(shí)有一些地方違背了經(jīng)濟(jì)規(guī)律本來(lái)應(yīng)該容納10萬(wàn)人結(jié)果造出了容納100萬(wàn)人的規(guī)模這就是名副其實(shí)的“鬼城”了。
對(duì)于如何給“鬼城”糾偏上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為首先要給房地產(chǎn)去“功利”既要防范“GDP第一”的政績(jī)觀的出現(xiàn)也要防范地方政府借機(jī)大肆賣地的行為;其次要有一個(gè)新常態(tài)的意識(shí)比如要從“造城”轉(zhuǎn)變到提供宜居生活空間的思路上;最后需要有務(wù)實(shí)的精神比如在城產(chǎn)融合過(guò)程中通過(guò)落戶政策、社會(huì)福利保障制度等引導(dǎo)人口流入此類新城。
此外嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為培育新市民任重道遠(yuǎn)。舉例來(lái)說(shuō)部分進(jìn)城農(nóng)民的文化素質(zhì)和技能都不高對(duì)于此類新城的居住也缺乏較好的市場(chǎng)需求。通過(guò)提高此類群體的素質(zhì)提高此類群體的收入等能夠加快此類新城居住社區(qū)的氣氛形成。
