樓市仍高燒：信貸即房貸難持續(xù) 或催政策再收緊
量價齊升——中國樓市在過去的一個月中依然持續(xù)著“高燒”模式。
盡管部分熱點城市陸續(xù)出臺了新一輪的限購限貸政策，但是資金依然更迅速地找到一個又一個新的目標。就在杭州市9月19日突擊限購之后，9月22日即有媒體曝出“9月21日下午，一名帶浙江口音的男子一下子買走成都高新區(qū)某樓盤60套房，總價9800萬元?！?/font>
房價隨之水漲船高：國家統(tǒng)計局9月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：8月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有64個和57個，分別比7月增加13個和6個。
房價還能漲多少？房價還要漲多久？現(xiàn)在難有答案。不過《中國經(jīng)營報》記者注意到，在日前召開的中國銀行業(yè)協(xié)會第七屆會員大會二次會議上，銀監(jiān)會主席尚福林已經(jīng)提醒要加強對房地產(chǎn)信貸壓力測試和風險測試。
“信貸即房貸”難持續(xù)
關(guān)注最近兩個月的金融信貸數(shù)據(jù)，就不難理解這個提醒。
8月新增社會融資總量1.47萬億元，8月新增金融機構(gòu)貸款季節(jié)性回升至9487億元，其中居民中長期貸款新增5286億元，個人按揭貸款的占比達到了71.2%。而在此之前的7月份，金融機構(gòu)貸款增加4636億元，但同期居民中長貸新增4773億元，房貸占信貸的比重甚至突破100% 。
信貸加持的背景下，8月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有64個和57個，分別比7月增加13個和6個；持平的城市分別有2個和4個，分別比7月減少1個和3個；下降的城市分別有4個和9個。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀稱，環(huán)比來看，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均比7月有所擴大；同比來看，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅在連續(xù)三個月收窄后有所擴大，二三線城市則繼續(xù)擴大。
眼下，樓市到處彌漫著“追漲”心態(tài)。9月18日，中國人民銀行發(fā)布了《2016年第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》，對全國 50 個城市2 萬戶城鎮(zhèn)儲戶進行的問卷調(diào)查結(jié)果顯示：53.7%的居民認為目前房價“高，難以接受”，較上季提高 0.3 個百分點，但42.9%的居民認為目前房價“可以接受”，還有3.4%的居民認為“令人滿意”。并且，未來 3 個月內(nèi)準備出手購買住房的居民占比為 16.3%，較上季提高 1.3 個百分點。
據(jù)廣發(fā)證券的測算，2014、2015、2016年居民戶中長期貸款月均新增分別為1858億元、2542億元、4532億元，同比分別增長-0.9%、36.8%、78.3%。同時，該券商統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，從趨勢上看，按揭貸款占零售貸款的比重從2013年最低位的59.7%，穩(wěn)步回升至65.9%。
但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示，“貨幣寬松是一個可以解釋的變量，這使得各類資金比較充裕。但單純貨幣因素并不能解釋房價暴漲地價暴漲等原因，關(guān)鍵是資金的流動方向。目前避險情緒比較重， 認為房地產(chǎn)是資金的避風港?！?/font>
房貸高增長是否持續(xù)？前海開源基金執(zhí)行總經(jīng)理楊德龍對記者表示，“近月信貸增長主要是住房按揭貸款的增長，房價上漲跟貨幣發(fā)行有一定關(guān)系。由于目前房地產(chǎn)仍比較熱，預計信貸增長還會維持一段時間?！?/font>
然而，海通證券 首席宏觀分析師姜超則發(fā)研報稱，上半年銀行盈利依然要靠規(guī)模沖量，由于2016年上半年地產(chǎn)火爆、企業(yè)投資低迷，使得銀行新增信貸中房貸占比猛增、企貸占比回落，但房貸高增長持續(xù)性存疑。
“居民買房以后會壓縮基本的生活消費，這是一個很大的問題。另外，買房后對于增值的預期很大，也會對房產(chǎn)價格波動過于敏感?！眹儡S進坦言。
未來政策或進一步收緊
廈門、武漢、南京、蘇州等二線城市相繼開始實行不同程度的限購或限貸舉措，以抑制房價過快上漲。更據(jù)公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月房價環(huán)比漲幅前20名城市里，有一半已經(jīng)開啟新一輪調(diào)控。
“一線城市的房價偏高，部分投資投機資金開始撤出一線城市，進而進入二線城市，部分二線城市從限購、限貸等層面積極收緊政策?！眹儡S進表示，從政策導向看，部分房價上漲過快的城市，后續(xù)也會陸續(xù)出臺各類收緊政策，比如說模仿杭州落實“市區(qū)限購、郊區(qū)不限購”的差別化調(diào)控政策。
“關(guān)鍵是信貸方面能夠把控住，那么風險就不會太大?！眹儡S進對記者稱。樓市調(diào)控政策可用的招數(shù)其實很多，比如說提高二套房的交易成本、類似契稅等費用?；蛘邔Ω黝惙抠J申請頻繁的現(xiàn)象進行管制，此類貸款甚至包括消費貸等需要管制?！叭绻刨J方面能夠把控住，那么風險就不會太大?！眹儡S進對記者稱。
實際上，除了金融機構(gòu)，民間金融也在為房價推波助瀾：盈燦咨詢數(shù)據(jù)顯示，2016年1~8月，共有773家P2P網(wǎng)貸平臺涉及房貸業(yè)務，成交量為1256.50億元，約占網(wǎng)貸行業(yè)總成交量的10%。值得注意的是，涉及房地產(chǎn)抵押貸款的平臺約有200家。
9月18日，中國 建設銀行 發(fā)布的“建鑫2016年第二期不良資產(chǎn)支持證券”公告顯示，從2015年以來，個人住房貸款不良資產(chǎn)率不斷攀升。根據(jù)建行2015年和2016年發(fā)行的4期針對個人住房貸款不良資產(chǎn)支持證券中，深圳、上海、蘇州和廊坊等均位列前十之內(nèi)。這些也是此輪房價上漲的“排頭兵”。
“目前央行重啟28天逆回購，旨在改變資金結(jié)構(gòu)，防范債市高杠桿。當前地產(chǎn)泡沫擴大，美聯(lián)儲加息概率仍高，均對寬松構(gòu)成制約，預計貨幣政策保持中性，短期難松難緊?！苯忉尫Q。
記者注意到，市場曾預期的降準降息遲遲未出臺，央行今年以來在投放方式上更多使用MLF、逆回購等貨幣工具。
考慮央票及逆回購順延到期的影響之后，9月12日至9月22日期間八個交易日，央行公開市場操作分別凈投放資金1501億元、1000億元、1350億元、1400億元、1700億元、1400億元、1200億元、1600億元，累計凈投放11151億元。
房價還能漲多久？瑞銀證券中國首席經(jīng)濟學家汪濤建議，要監(jiān)測房地產(chǎn)市場是否會強勁復蘇、大幅助推經(jīng)濟增長，投資者應繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)銷售，因為銷售的強勁增長通常會推動新開工，進而帶動房地產(chǎn)投資。與此同時，如果更多城市房價和地價快速上升、房貸增速及其他相關(guān)杠桿快速攀升，那么國家就更有可能大幅收緊政策、給房地產(chǎn)市場降溫。
