2015年1月CPI同比上漲0.8%，自2009年11月以來首次跌破1%，創(chuàng)5年來新低；

　　春節(jié)黃金周喜氣洋洋，但消費(fèi)增幅同比去年春節(jié)黃金周下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　今年春節(jié)旅游收入增幅13%，也略低于去年的16%。

　　關(guān)于通縮時(shí)代，有機(jī)構(gòu)一言以蔽之：一切資產(chǎn)價(jià)格都會(huì)下跌，包括房地產(chǎn)。

　　在大多數(shù)普通家庭的資產(chǎn)中，房產(chǎn)占比最大。通縮風(fēng)險(xiǎn)下房產(chǎn)如何打理？買，還是賣？

　　本報(bào)記者　汪敏華

　　買房，該出手時(shí)就出手

　　對(duì)于人口導(dǎo)入型的一線城市來說，剛需族任何時(shí)候都可以買房，春節(jié)前后兩三個(gè)月是買房的最好時(shí)機(jī)，預(yù)計(jì)最遲在第三季度，房地產(chǎn)市場可能量價(jià)上翹。

　　如果是買房投資，首選住宅，應(yīng)該更注重地段、房屋品質(zhì)、開發(fā)商品牌和物業(yè)服務(wù)等幾個(gè)因素。而旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的投資則應(yīng)謹(jǐn)慎出手。

　　一二線城市房價(jià)將繼續(xù)下滑，三四線城市房價(jià)將穩(wěn)中有降；　房價(jià)以軟著陸為主，不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤；　各級(jí)政府將密集推出救市政策，限購政策有望全面退出；　商品房庫存積壓銷售困難，未來一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失。因此，未來房價(jià)面臨下跌的可能性更大些，目前并不適合出手，比較好的方式是等待觀望。

　　這是　《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告（2014-2015）》　對(duì)2015年中國樓市的總體判斷。這份住房綠皮書是由中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)院、中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社發(fā)布的。

　　但房價(jià)并未明顯下滑。記者采訪了浦東新區(qū)、黃浦、虹口、靜安、長寧、徐匯、閔行、奉賢等區(qū)的部分中介機(jī)構(gòu)，得到的信息是，在中環(huán)內(nèi)，二手房價(jià)并未出現(xiàn)明顯下行趨勢，相比于2013年和2014年，內(nèi)環(huán)內(nèi)的二手房價(jià)報(bào)價(jià)還在走高。例如虹口區(qū)一個(gè)已有十六七年房齡的小區(qū)，樓宇呈蝶形，不少房型或是西北朝向，或是暗衛(wèi)。在2013年春季，朝南房型每平方米房價(jià)尚未超過3萬元，但如今，同樣房型同樣面積樓層也差不多的二手房總價(jià)至少上漲60萬元。楊浦區(qū)大連路上的上海大花園，建筑面積107平方米的二房二廳總價(jià)已達(dá)450萬元左右，比2014年春季上漲30多萬元。

　　在奉賢等遠(yuǎn)郊區(qū)域，二手房價(jià)格有下降態(tài)勢。奉賢海灣地區(qū)一家著名房產(chǎn)商開發(fā)的樓盤，小區(qū)內(nèi)無論別墅還是小高層公寓，在中介機(jī)構(gòu)的掛牌價(jià)都與買進(jìn)價(jià)基本相當(dāng)。一個(gè)中介人員介紹，很多業(yè)主是虧本賣，實(shí)際成交價(jià)都低于買進(jìn)價(jià)。

　　2015年的房地產(chǎn)市場有幾多懸念？CFP上海地區(qū)會(huì)員組織名譽(yù)理事、香港注冊(cè)金融工程師趙志敏認(rèn)為：在中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)是：既不會(huì)處處受到壓制捆綁，也不會(huì)雞犬升天式地高歌猛進(jìn)，從中長周期看，這是一輪結(jié)構(gòu)化的行業(yè)回暖與復(fù)蘇。但其中也有結(jié)構(gòu)化差異。比如一二線城市相對(duì)于三四線城市來說，項(xiàng)目融資更方便、融資成本更低、房價(jià)更加堅(jiān)挺、成交更加活躍、去庫存更加迅速。

　　當(dāng)過多年房地產(chǎn)報(bào)刊資深記者、研究房市已經(jīng)十多年的宋先生認(rèn)為，北京、上海、廣州和深圳等一線城市房價(jià)抗跌易漲，　“全國46個(gè)城市已經(jīng)有41個(gè)放棄限購政策，目前只剩4個(gè)一線城市依然實(shí)施限購，這說明這些城市的房價(jià)穩(wěn)定和上漲趨勢持續(xù)?！彼蜗壬J(rèn)為。

　　中國的房市和股市一樣，都是政策市，相比之下，房市的政策效應(yīng)更強(qiáng)烈，政府救市的招數(shù)很多。經(jīng)濟(jì)下行壓力越大，房地產(chǎn)地位就越彰顯。宋先生認(rèn)為，一線城市從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)依然具有保值和升值的特性，房地產(chǎn)黃金期雖已經(jīng)結(jié)束，但穩(wěn)中有升的白銀時(shí)期預(yù)計(jì)還有多年。

　　賣房，數(shù)房看地方

　　賣不賣房，一要看是什么地方的房子，二是看你手里有幾套房。一線城市房子不急賣，三四線城市房子宜脫手。

　　有人擔(dān)心，既然通縮時(shí)代一切資產(chǎn)價(jià)格都會(huì)下跌，那房價(jià)一下跌，家庭資產(chǎn)不是大大縮水了？趕緊把房子賣了吧。

　　上海、北京、廣州、深圳這些一線城市是人口集聚地，剛需始終存在，因此房價(jià)下跌空間很小。對(duì)于持房人來說，房子在手有幾個(gè)好處，一是房產(chǎn)打理相對(duì)比較方便和省力，如果找到一個(gè)好的租客，房租可以一年一簽，平時(shí)基本不用再費(fèi)時(shí)費(fèi)力。相比之下，如果投資股市、貴金屬和理財(cái)產(chǎn)品，則需要時(shí)時(shí)關(guān)注相關(guān)信息并進(jìn)行研究，要投入相當(dāng)大的心力和時(shí)間。二是房子可用于養(yǎng)老，每月出租有固定的現(xiàn)金流進(jìn)入，可以彌補(bǔ)退休后收入的減少。據(jù)了解，市中心建筑面積100多平方米的二房二廳，每月租金基本都在五六千元以上，對(duì)于退休者而言，有這樣一套房養(yǎng)老，等于多了一份養(yǎng)老金，日子可以過得相當(dāng)愜意。

　　“既然房價(jià)已經(jīng)不可能像過去那樣一年漲10%以上，不如賣房炒股或者買信托產(chǎn)品?！币恍┏址空哌@樣打算，對(duì)此，趙志敏認(rèn)為，應(yīng)該把目光放長遠(yuǎn)。目前來看信托理財(cái)收益還不錯(cuò)，但三五年后信托理財(cái)年化收益率還能保持目前的8%以上嗎？難說。同時(shí)，雖然目前尚有剛性兌付的行業(yè)自律，但信托產(chǎn)品井噴，良莠不齊，已經(jīng)顯示這個(gè)行業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)在提高，這也是投資者不能不考慮到的。除非出臺(tái)非常大的利空政策，如高額的房產(chǎn)稅，稅率之高超過租金收入，否則一線城市的投資者不要急于賣房。否則賣出房子，又沒有合適的投資渠道，手里拿著上百萬元甚至數(shù)百萬元的現(xiàn)金，如果找不到好的投資渠道，則資金有貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

　　但趙志敏建議一線城市持有多套房甚至十幾套房但現(xiàn)金流緊張的投資者可考慮賣房，她認(rèn)為持有兩三套空房已經(jīng)足以應(yīng)對(duì)今后的養(yǎng)老、醫(yī)療、旅游等重大開銷了。

　　但對(duì)于三四線城市的投資者，理財(cái)師則認(rèn)為可以考慮賣房。從目前的情況和數(shù)據(jù)看，人口輸出型的三四線城市房子庫存可能要消化多年。持有這些城市的房子，漲無望跌可能，投資價(jià)值不大。

　　抄底和逃頂，別幻想

　　本輪房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇是沒有懸念的。唯一對(duì)房地產(chǎn)市場帶來利空政策因素的當(dāng)屬　《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》　的發(fā)布，它為房產(chǎn)稅的推出掃除了技術(shù)障礙，但是整個(gè)實(shí)施周期料想會(huì)非常冗長，基本不會(huì)對(duì)3年以內(nèi)的房地產(chǎn)市場帶來實(shí)質(zhì)性影響。

　　像股市投機(jī)一樣，在房市，同樣有抄底和逃頂?shù)钠谂巍Ｗ》烤G皮書建議目前不出手，等待和觀望，問題是，你哪里就有本事買在低位，賣在高價(jià)？要想增長這方面的本事，不妨從房地產(chǎn)市場分析中尋找蛛絲馬跡。

　　趙志敏認(rèn)為，從2015年看，降息降準(zhǔn)仍然是可以預(yù)期的政策寬松環(huán)境。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9.5萬億元，同比增長10.5%；　去年四季度伴隨著房地產(chǎn)市場政策暖風(fēng)的頻吹，地產(chǎn)商拿地?zé)崆轶E然升溫，全國各地都出現(xiàn)了不少的超級(jí)地王，但主要是集中在上海、北京、深圳這樣的一線城市。一二線城市的房地產(chǎn)價(jià)值被廣泛認(rèn)可，因此，新入場資金也主要集中在這些區(qū)域。但一線城市的地塊資源是有限的，在有限的強(qiáng)流動(dòng)性區(qū)域追逐高地價(jià)項(xiàng)目也面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。通常來說，從拿地到新開工之間有半年到一年時(shí)間的滯后，一二線城市地價(jià)的飆升必然會(huì)傳導(dǎo)到房價(jià)，但是期間還伴隨著三四線城市房企艱難的去庫存銷售，因此兩股力量的相互牽引使得整體房價(jià)的平均水平維持相對(duì)穩(wěn)定。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年商品房銷售面積120649萬平方米，同比下降7.6%，商品房銷售額7.6萬億元，同比下降6.3%。雖然都是一系列同比下降，但實(shí)際上分解到每個(gè)月份來看，去年12月全國商品房銷售面積18932萬平方米，銷售金額11811億元，環(huán)比分別大漲43.2%和45.9%，均創(chuàng)下年內(nèi)新高，銷售業(yè)績喜人，呈現(xiàn)出明顯的谷底反彈趨勢。

　　歲末年初佳兆業(yè)黑天鵝事件的發(fā)酵，一是從深圳蔓延到其他城市，二是從佳兆業(yè)蔓延到其他房企，今年1月份整個(gè)房地產(chǎn)市場并沒有延續(xù)去年12月份的熱度，市場觀望情緒加重。趙志敏認(rèn)為，這對(duì)于2015年的房地產(chǎn)市場，可能是一件好事，　“一個(gè)快速集聚熱情的市場，往往透支了未來相當(dāng)長一段時(shí)間的上升趨勢，實(shí)際上也就蘊(yùn)含了較大的下跌勢能。我們首先判斷佳兆業(yè)事件的本質(zhì)是打擊反腐，而并非打擊房地產(chǎn)行業(yè)，在政策基本面利好邏輯不變的情況下，這樣的降溫大大平緩了上漲趨勢線，對(duì)中長期來看反而是有益的?！?/font>