漫畫/王偉賓
2015年開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)暖風(fēng)頻吹。日前，讓市場(chǎng)期待已久的重磅利好政策再次來(lái)臨，二套房最低首付比例降至四成，同時(shí)2年以上住房交易免征營(yíng)業(yè)稅。頻頻吹送的政策暖風(fēng)似乎并沒(méi)有停止的意思，那么，在持續(xù)不斷的利好刺激之下，樓市行情會(huì)發(fā)生怎樣的變化？開(kāi)發(fā)商會(huì)借機(jī)漲價(jià)嗎？政策是否會(huì)引發(fā)一波換房大潮？
行情
政策利好樓市，小陽(yáng)春蓄勢(shì)待發(fā)
繼3月27日國(guó)土部、住建部發(fā)文優(yōu)化今年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，3月30日央行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)文下調(diào)二套房首付比例。
短短4天之內(nèi)，多部門連發(fā)多項(xiàng)重磅房地產(chǎn)政策，讓市場(chǎng)一時(shí)對(duì)房地產(chǎn)后市回暖充滿期待。值得注意的是，后期維護(hù)房地產(chǎn)穩(wěn)定的相關(guān)政策仍有可能繼續(xù)落地，而各地政府相關(guān)的落實(shí)政策也將陸續(xù)出臺(tái)。
“此次政策放松實(shí)質(zhì)性的效果仍有待觀察，但在信心層面上的影響無(wú)疑是巨大的?！焙幽县?cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授、城市發(fā)展研究中心主任劉社認(rèn)為，樓市新政持續(xù)出臺(tái)，對(duì)于鄭州來(lái)說(shuō)，目前已經(jīng)供銷兩旺，新政實(shí)施后，樓市可能會(huì)迎來(lái)一波行情。
值得關(guān)注的是，財(cái)政部幾乎在同時(shí)發(fā)布了關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整的通知。第三方機(jī)構(gòu)CRIC認(rèn)為，通知將免征營(yíng)業(yè)稅的年限由5年降至2年，惠及2010~2012年成交的約2700萬(wàn)套普通住房。這一方面有助于二手房交易稅費(fèi)大幅降低，進(jìn)一步降低購(gòu)房人現(xiàn)金支出，特別是可以讓更多的首置群體選擇“眼見(jiàn)為實(shí)”的二手房，釋放首置需求；另一方面，對(duì)一手房市場(chǎng)，由于“以小換大”、“學(xué)區(qū)房”、“社區(qū)更好”等置換型改善購(gòu)房交易成本大幅降低，促進(jìn)改善型需求加快入市，直接利好一手房市場(chǎng)。
而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，為了抓住4月“小陽(yáng)春”行情，鄭州房企也加快了推盤節(jié)奏。4月將開(kāi)盤項(xiàng)目中，純新盤占開(kāi)盤總量的30%，共6盤，分別是龍湖名郡、龍湖玖號(hào)院、保利海上五月花、龍匯國(guó)際、天宏咖匯、鄭西聯(lián)盟新城等，比3月推盤量明顯增加。
提醒
房?jī)r(jià)不會(huì)“昨日重現(xiàn)”，漲價(jià)更多是噱頭
除了關(guān)注樓市走勢(shì)，很多購(gòu)房者對(duì)于新政的第一反應(yīng)是：“房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？”
新政推出后，鄭州確實(shí)有開(kāi)發(fā)商第一時(shí)間發(fā)布了旗下項(xiàng)目漲價(jià)的通知，聲稱：“根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營(yíng)管理會(huì)議要求，從4月6日起，全線產(chǎn)品統(tǒng)一上漲2%?！钡珦?jù)記者了解，更多的開(kāi)發(fā)商則顯得比較“業(yè)界良心”，比如鄭州萬(wàn)科、河南建業(yè)、恒大等都明確表態(tài)不漲價(jià)。
“現(xiàn)在這種情況下，漲價(jià)更多的是營(yíng)銷噱頭，抓緊好時(shí)機(jī)趕緊賣房才是當(dāng)務(wù)之急。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士坦言，雖然有政策利好，但市場(chǎng)大環(huán)境并不景氣，提升銷量回籠資金才是明智之舉。
事實(shí)上，隨著救市政策的不斷出臺(tái)以及貨幣寬松政策腳步加快，很多人擔(dān)憂房?jī)r(jià)會(huì)再次復(fù)制2009年的報(bào)復(fù)性反彈。上述業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)比2009年樓市政策出臺(tái)的節(jié)點(diǎn)，此次新政出臺(tái)的市場(chǎng)背景有明顯不同：“首先在供求關(guān)系上,當(dāng)前樓市供求比為1.3∶1，而2009年供求比才1.1∶1，供大于求的情況明顯嚴(yán)重。其次，當(dāng)前市場(chǎng)還是靠剛需或者改善型需求支撐，而2009年由于沒(méi)有限購(gòu)政策，政策轉(zhuǎn)向可以更充分地吸納投資客入市?，F(xiàn)在市場(chǎng)上投資客相對(duì)減少，因?yàn)檎咿D(zhuǎn)向不足以讓投資客相信存量可以一夜消除?！?/p>
隨著供求格局的變化，房?jī)r(jià)暴漲的基礎(chǔ)已經(jīng)動(dòng)搖，再加上如今股市走牛后對(duì)資金的分流效應(yīng)，“買房”已非投資的第一選擇，房?jī)r(jià)想再度飆漲十分困難。
房企
去庫(kù)存是第一要?jiǎng)?wù)，“以價(jià)換量”仍是主旋律
正如一位業(yè)內(nèi)人士所言，政府救市傳遞了利好信號(hào)的同時(shí)，也相當(dāng)于承認(rèn)目前房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的事實(shí)。專家預(yù)計(jì)，在多項(xiàng)利好政策支持下，樓市今年有望溫和回升，但整個(gè)市場(chǎng)壓力不減，去庫(kù)存仍是主旋律。
比如，星聯(lián)置地副總經(jīng)理李濤在接受采訪時(shí)就表態(tài)，會(huì)借機(jī)把存量房盡快消化，把改善型需求的戶型推向市場(chǎng)，“不但不漲價(jià)，還會(huì)做一些促銷?！?/p>
碧桂園集團(tuán)河南區(qū)域營(yíng)銷總經(jīng)理齊華偉在微信朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉的分析：“第一，大城市、熱點(diǎn)城市、未來(lái)人口流入城市，當(dāng)下就是買房的時(shí)間窗口，購(gòu)房者應(yīng)該抓住政策的紅利；第二，住房供應(yīng)過(guò)剩的城市，開(kāi)發(fā)商和地方政府要放棄房?jī)r(jià)再次暴漲的幻想，利用政策的掩護(hù)，千方百計(jì)消化庫(kù)存乃是上上策，幻想政策會(huì)讓房地產(chǎn)過(guò)幾年好日子太傻太天真；第三，各界都應(yīng)該清醒地意識(shí)到，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入新周期，必須用新的思維思考和判斷房地產(chǎn)的未來(lái)。就房地產(chǎn)的基本面而言，目前是冬天，政策只是冬天里的一把火，僅供取暖過(guò)冬，絕非春天的故事?！?/p>
有分析報(bào)告指出，2013年銷售面積達(dá)到13億平方米，已經(jīng)觸及中國(guó)房地產(chǎn)銷量的天花板。盡管2014年限購(gòu)松動(dòng)，但托底力量不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系迎來(lái)結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn)。而數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底全國(guó)商品房待售面積已經(jīng)達(dá)到6.2億平方米，2014年全年商品房銷售面積為12.1億平方米。因此，即使政策利好，房地產(chǎn)銷售得以回升，開(kāi)發(fā)商優(yōu)先選項(xiàng)依然是抓緊去庫(kù)存，而不是加快投資。
一個(gè)明顯的信號(hào)是，鄭州樓市采取低首付方式的樓盤已經(jīng)超過(guò)50個(gè)，而這樣的營(yíng)銷方式往往是淡市中開(kāi)發(fā)商為刺激購(gòu)房需求的慣用手段，這種“非常規(guī)”的營(yíng)銷手段大行其道，也從側(cè)面反映樓市信心不足，開(kāi)發(fā)商希望借此增加銷量。
關(guān)注
改善型需求持續(xù)旺盛，遇合適機(jī)會(huì)請(qǐng)出手
“新政大大降低了首付比例和壓力，成為改善型需求積極釋放、快速入市的手段?！辈簧匍_(kāi)發(fā)商都認(rèn)為新政將刺激購(gòu)房者積極入市。
而CRIC的研究報(bào)告認(rèn)為，從中央表態(tài)來(lái)看，2015年初兩會(huì)將改善型需求明確為剛性需求，在行業(yè)大方向上為改善型需求釋放鋪平了道路；在政策和資金面的支持力度上，自“930”新政宣告“限貸”松綁以來(lái)，降息降準(zhǔn)、公積金額度增加、稅費(fèi)補(bǔ)貼調(diào)整促進(jìn)了改善型需求；并且聯(lián)系實(shí)際來(lái)看，隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，在大部分二、三線城市，目前已經(jīng)有越來(lái)越多的剛性需求得到滿足，市場(chǎng)中改善型需求占比正在逐年上升?；诖?，2015年改善型需求占比走高的趨勢(shì)不會(huì)改變。
事實(shí)上，從去年年初開(kāi)始，鄭州樓市一直以兩房、小三房為主打，而隨著改善型需求者的入市，部分樓盤的改善類產(chǎn)品迎來(lái)一輪去化潮。
而從最近售樓處現(xiàn)場(chǎng)反映的情況來(lái)看，改善型置業(yè)有了明顯的增加，而另外一方面，實(shí)際成交上，改善型需求的產(chǎn)品如120㎡大三房、140㎡小四房比之前更好賣。這反映出新政出臺(tái)，釋放了改善型需求。
第三方機(jī)構(gòu)分析，對(duì)于剛需和改善型需求者來(lái)說(shuō)，支付能力是制約其購(gòu)房的原因之一，信貸政策的調(diào)整也一直是政府對(duì)樓市調(diào)控的重要手段。降低首付比例，提高購(gòu)房資金杠桿，有助于撬動(dòng)更多住房消費(fèi)。鄭州作為典型的剛需城市，改善型需求非常強(qiáng)勁，隨著新政實(shí)施，房?jī)r(jià)上行的空間依然存在，建議有合適的機(jī)會(huì)時(shí)不能錯(cuò)過(guò)。