在上半年樓市收官之際，端午節(jié)顯然成為房企搶收業(yè)績的重要銷售節(jié)點(diǎn)。今年端午假期恰逢父親節(jié)，各大開發(fā)商趁機(jī)推出各種營銷活動(dòng)，多地樓市成交量大漲“秒殺”去年。鑒于上半年在房貸、公積金政策松綁影響下，樓市信心受到提振，專家預(yù)測，下半年樓市有望再回暖，企業(yè)仍需跑量去庫存，一、二線城市與三、四線城市房地產(chǎn)分化加劇將是不可避免的事實(shí)。
市場 端午節(jié)樓盤活動(dòng)百花齊放 樓市齊沖量
在經(jīng)歷了傳統(tǒng)“紅五月”的銷售旺季，6月端午小長假期間樓市火熱勢頭依然不減。節(jié)假日通常是房地產(chǎn)開發(fā)商促銷經(jīng)營的絕好時(shí)機(jī)，6月20日，農(nóng)歷五月初五，中國傳統(tǒng)的端午節(jié)， 6月21日，6月第三個(gè)星期天，父親節(jié)。逢端午節(jié)小長假，又是雙節(jié)，開發(fā)商絕不會錯(cuò)過如此好的機(jī)會，在節(jié)日期間，樓市借勢推出了開盤、認(rèn)籌、端午節(jié)、父親節(jié)特別活動(dòng)等，讓樓市在這個(gè)假期顯得異常火爆。
據(jù)報(bào)道，在端午節(jié)期間，北京個(gè)別樓盤報(bào)價(jià)跳漲5000元，樓市成交大漲近七成；而在廣東，20日端午小長假的第一天，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，共有13個(gè)樓盤開盤推新，普遍人氣頗高，成交量“秒殺”去年。大部分樓盤的當(dāng)天去化率都達(dá)到五成，個(gè)別樓盤更是出現(xiàn)“日光”。 產(chǎn)品的定價(jià)都普遍比此前吹風(fēng)價(jià)要低，而不少項(xiàng)目更是以推“特價(jià)房”的方式吸引人氣，這些“特價(jià)房”有的甚至降價(jià)超過20萬；在蘇州，樓市也推盤加碼，推盤量絕地反彈創(chuàng)當(dāng)?shù)卦露刃赂撸?0多家樓盤同臺競技，新盤老盤爭相開盤加推。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月22日，蘇州已開盤的14個(gè)項(xiàng)目共計(jì)推出2000余套房源，吸金近25億；同樣的熱度南京也在上演，并創(chuàng)南京端午樓市8年來最火紀(jì)錄，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，端午期間，南京的開發(fā)商也在抓緊賣房，共有7家樓盤推出近2000套新房，3天賣房破千套，為8年來同期最高。
在端午節(jié)期間，鄭州多個(gè)樓盤新開或加推，以及精彩紛呈的營銷大戰(zhàn)，更是給回暖中的鄭州樓市再添一把火。包粽子、香包DIY、穿越旗袍秀、酷爽冰雪節(jié)、兒童劇表演，更有樓盤假期開盤為上半年業(yè)績做最后沖刺。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，端午期間鄭州有永恒·理想公元、恒大·翡翠華庭、鑫苑·都匯廣場等6個(gè)項(xiàng)目開盤，悅府·海棠“本周末與您和家人共度端午佳節(jié)”、正商·紅河谷“旗袍女郎全城派發(fā)禮品”、萬科城“一起粽情炫父”、鄭州碧桂園“粽香傳情 父愛永恒”等19個(gè)項(xiàng)目開展與端午或父親節(jié)有關(guān)的主題活動(dòng)。
數(shù)據(jù) 上半年鄭州樓市回暖明顯 量價(jià)齊升已成定局
上半年的鄭州樓市可謂是量價(jià)齊升，據(jù)同致行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自1月份以來均價(jià)一路走高，5月份每平方米達(dá)10497元，創(chuàng)歷史新高，奠定了鄭州樓市的回暖基調(diào)。
這點(diǎn)從銷量上就能明顯看出，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，1~5月全市商品房備案面積394萬平方米，按照近期火熱的銷售勢頭，并且6月份是房企上半年業(yè)績沖刺的最后一個(gè)月，因此預(yù)計(jì)上半年全市備案面積將達(dá)480萬平方米，甚至有可能達(dá)到500萬平方米。去年上半年備案面積為350萬平方米，今年將高于去年同期130萬~150萬平方米，這一銷售量較去年增長明顯。照此趨勢，全年銷量突破1000萬平方米將成為大概率事件，再度進(jìn)入房地產(chǎn)銷售大年。
同時(shí)，因鄭州市場上半年入市新盤數(shù)量眾多，皆集中在下半年開盤，故樓市下半年供應(yīng)量將大增，市場競爭更加激烈，預(yù)計(jì)下半年樓市均價(jià)依然維穩(wěn)，不會出現(xiàn)劇烈波動(dòng)。
但相對于商品房成交量的明顯回暖，土地市場則表現(xiàn)較為平穩(wěn)，供求面積保持在一般水平。不過，從整體來說，上半年住宅用地、城改用地占主流，均價(jià)雖然有波動(dòng)，但均位于正常的市場水平。而商業(yè)用地相對也并未高出住宅用地太多，多在每畝400萬~600萬。
從營銷活動(dòng)頻次來看，上半年樓市推售頻次高，營銷方式趨于多樣化。從同致行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，無論是新盤入市量、認(rèn)籌還是開盤頻次都遠(yuǎn)高于去年及前年同期，在各項(xiàng)政策的利好下，購房窗口期打開，房企抓住有利時(shí)機(jī)出貨去庫存，樓市熱鬧異常，尤其是4、5月份，認(rèn)籌、開盤量連續(xù)高位運(yùn)行，預(yù)計(jì)6月份仍將延續(xù)，上半年市場再次進(jìn)入活躍周期。此外，在營銷推廣方式上，呈現(xiàn)多樣性的特點(diǎn)，上半年各種營銷活動(dòng)齊上陣，尤其是在新媒體推廣渠道方面，傍節(jié)日舉行各種活動(dòng)與粉絲互動(dòng)，懸念營銷、快閃等，讓人眼花繚亂。同時(shí)各種派單、小蜜蜂、全民經(jīng)紀(jì)人等人氣興旺。
趨勢 下半年去庫存仍是主旋律 房價(jià)有上漲空間
隨著端午小長假的結(jié)束，羊年樓市也走過一半的路程。從今年年初開始，在房貸、公積金政策松綁影響下，樓市信心受到提振。近期，深圳等一線城市及部分熱點(diǎn)城市“日光盤”的消息屢見報(bào)端。
但也應(yīng)理性地看到，在一線城市樓市回暖的同時(shí)，三、四線城市對樓市鼓勵(lì)政策“免疫”，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格有43個(gè)城市環(huán)比下降，持平城市7個(gè)，占比高達(dá)70%。對此，有專家表示，目前除了深圳，全國大部分城市房價(jià)并沒有明顯上漲，很多處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，這說明大多數(shù)城市尤其是三、四線城市仍然處于去庫存階段。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，由于目前宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，迫切需要軟著陸，因此樓市回暖是未來的主旋律。繼“紅五月”之后，樓市已站上“風(fēng)口”，下半年一、二線熱點(diǎn)城市與三、四線城市成交分化將進(jìn)一步加劇。除了一線城市及部分二線城市，樓市成交“量價(jià)齊升”仍較困難。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前除主要的一、二線城市以外，大部分三、四線城市庫存去化周期仍在高位，尤其是庫存去化周期在20個(gè)月以上的城市仍然面臨去庫存的壓力，由于供地量偏大，市場供大于求，房價(jià)難有上漲，甚至部分城市仍要堅(jiān)持“以價(jià)換量”去庫存。對此，同策研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉表示，對房企來講，首要的任務(wù)不是趕在這些基本面良好的城市制造少量多批的“日光盤”，或大幅漲價(jià)，而是要利用當(dāng)前政策“窗口期”積極跑量去庫存，同時(shí)調(diào)整并優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)。
河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長李曉峰認(rèn)為，雖然尚需鞏固基礎(chǔ)，但未來樓市整體回暖是大趨勢。隨著改革紅利的不斷釋放，企穩(wěn)和復(fù)蘇跡象將會更加明顯。隨著經(jīng)濟(jì)逐步向好，樓市全面回暖應(yīng)該是大概率事件。同時(shí)，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)狀況決定了貨幣政策持續(xù)寬松是未來大方向，這將是樓市持續(xù)回暖的流動(dòng)性因素。
對于未來鄭州房價(jià)的走向，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年房價(jià)仍有上漲的空間。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，改善型需求客戶日益增多，而改善型產(chǎn)品價(jià)格高于剛需產(chǎn)品，隨著更多改善型客戶置業(yè)，價(jià)格將進(jìn)一步提升。此外，鄭州市房地產(chǎn)市場正處于上揚(yáng)時(shí)期，住宅供銷兩旺，且目前是以剛需為主的階段，未來將有更多人群置業(yè)。而對于開發(fā)商，現(xiàn)階段正是去庫存和增加推量的好時(shí)機(jī)，不應(yīng)盲目漲價(jià)，利用購房者信心回升的好時(shí)機(jī)，提升項(xiàng)目去化速度。