[摘要] 在樓市一片欣欣向榮發(fā)展的背后，因房產問題維權的事件接連不斷，定金不退、建筑質量問題、產權證辦理難、面積縮水、樓盤虛假宣傳等。建議：當遇到開發(fā)商延期交房時，若與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中已約定了延期交房的違約金金額，則購房人可依據(jù)合同約定的金額要求開發(fā)商賠償延期交房的違約金。
對于中國人來說，買房是個大事件。買一套房，可能就意味著兩代人共同為了一輩子的居住條件買單。付出如此大的代價購買來的商品，要是遭遇糾紛，導致權益受損該怎么辦呢？在樓市一片欣欣向榮發(fā)展的背后，因房產問題維權的事件接連不斷，定金不退、建筑質量問題、產權證辦理難、面積縮水、樓盤虛假宣傳等。
案例1：逾期交房
案例：市民黃先生反映，他于2011年12月與某開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，合同約定交房時間為2013年4月，但在履約過程中，開發(fā)商一直到2013年7月才交房，延期交房超過90天。
建議：當遇到開發(fā)商延期交房時，若與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中已約定了延期交房的違約金金額，則購房人可依據(jù)合同約定的金額要求開發(fā)商賠償延期交房的違約金。若無約定，則依法確定開發(fā)商逾期交房違約責任，違約金按逾期交付使用房屋期間，有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當一方當事人有重大違約行為時，另一方當事人有權解除合同，可要求開發(fā)商返還所交的預售購房款和利息。
案例2：定金糾紛
案例：2012年10月，張小姐在某開發(fā)商售樓處認購了一套商品房，交了2萬元認購金并簽訂了認購書。認購書對房屋位置、面積、價款、簽訂商品房買賣合同的時限等都進行了約定。然而，當張小姐如約前往售樓處簽訂合同時卻發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在購房合同補充協(xié)議中有許多內容顯失公平，例如逾期交房、逾期辦證的免責條款，無法辦理按揭款應3日內以現(xiàn)金補足等。對此，張小姐認為這是一份不公平的購房合同，拒絕簽字，要求協(xié)商更改合同。隨后，開發(fā)商通知張小姐沒收其定金。
建議：依據(jù)最高法院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。在這個案例中，開發(fā)商在事先未告知的情況下，要求張小姐簽訂有不對等條款的合同，侵害了張小姐的合法權益。在張小姐提出合理異議后，開發(fā)商拒絕協(xié)商變更合同條款，并單方提出沒收定金；因此，致使購房合同不能簽訂的責任在開發(fā)商。依照上述法律規(guī)定，開發(fā)商應當雙倍返還定金。
案例3：廣告與實際銷售不符
案例：市民覃先生2012年購房，購房過程中，開發(fā)商的宣傳廣告上注明，小區(qū)內將配套150平方米的會所，還有數(shù)千平方米的綠地供老年人休閑娛樂。交房后，承諾的會所變成了對外經營的酒樓，綠地也變成了停車場。覃先生氣憤地表示，當初選擇這個小區(qū)，就是看中配套齊全，環(huán)境優(yōu)越宜于養(yǎng)老；現(xiàn)在承諾無法兌現(xiàn)，開發(fā)商卻以合同未出現(xiàn)相關約定為由拒絕兌現(xiàn)。
建議：廣告是對整個樓盤的宣傳，不會具體到某套商品房，購房者應對具體的單元、樓層、朝向、戶型等做具體的了解。比如說“二房變三房”“贈送小花園”“俯瞰江景”,“毗鄰公園”等定義較為模糊的宣傳，如果購房者是看廣告宣稱的內容而購房的，為了避免這種情況的出現(xiàn)，建議購房者一是不能只輕信廣告，應以實物為準，最好到現(xiàn)場觀看。
此外，廣告及銷售人員所承諾的事項法律上是以書面合同約定為準，購房者在購買商品房時應注意合同上是否標明相應的條款。當購房者在簽訂購房合同時，為了預防后期出現(xiàn)問題時維權難，最好能夠將比較重要或直接影響購房決策的宣傳內容加入到合同正式文本或合同附件中；或者通過留存資料，甚至手機拍照等方式取證，以便于在產生糾紛時更好地維護自身權益。
案例4：逾期辦理產權證
案例：市民周女士很氣憤，因為其買房4年了，可房產證一直沒有拿到。據(jù)她介紹，2009年她在某樓盤購買了一套房子，當時開發(fā)商口頭承諾在9個月內辦下產權證。2013年，周女士打算將該房子出讓，但是因為沒有產權證而遲遲無法交易。
建議：在項目建設過程中未按規(guī)劃、建設等相關部門的審批組織施工、建設，以致出現(xiàn)規(guī)劃及竣工驗收困難，是造成產權證逾期的重要原因之一。遇到這種情況，可向法院起訴，要求退房。最高人民法院在2003年出臺的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律基本問題的解釋》中，對房開商不按時辦理產權證也有明確規(guī)定。購買商品房遲遲拿不到產權證，可向人民法院或仲裁機構申請賠償損失，通過法律途徑維護自身合法權益。
案例5：房產面積差異糾紛
案例：2012年1月羅先生購買了某小區(qū)房屋一套，在2013年12月份開發(fā)商交房時，羅先生發(fā)現(xiàn)房屋面積由120平方米減小到了117平方米，這種時候他該怎么辦？
建議：根據(jù)相關法律規(guī)定，開發(fā)商交付使用的房屋面積與合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1.面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結算，以此請求解除合同的，不予支持；2.面積誤差比絕對值超出3％，請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發(fā)商承擔；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還，面積誤差比超過3％部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還。
(錢江晚報)
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