如何判斷房價是否存在泡沫產(chǎn)業(yè)和人口導入是關鍵

2015-06-25 09:55 來源：21世紀經(jīng)濟報道

[摘要] 房價有無泡沫的關鍵不在于房價的高低，而在于大部分收入群體的承受力。

　　21世紀宏觀研究院認為，房價有無泡沫的關鍵不在于房價的高低，而在于大部分收入群體的承受力。城市集聚的資源、就業(yè)機會、財富生產(chǎn)能力強，對高房價的支持力較高，反之就低。在當前的市場情況下，如果城市發(fā)展不解決房地產(chǎn)持續(xù)上漲的內(nèi)因——產(chǎn)業(yè)和人口，房地產(chǎn)穩(wěn)定的機制就不存在。

　　2014年房地產(chǎn)市場在無任何政策調控的情況下，首次自主性回落，銷售大幅萎縮之后，帶來全國房價的下跌，住宅新開工增速回落。

　　很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士把上一輪樓市調整的原因歸結于全國住宅存量較大。

　　房地產(chǎn)市場的調整是多方面的，包括傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)普遍過剩，轉型升級階段經(jīng)濟增速換擋，房價處于高位限制可購買人群，城鎮(zhèn)化發(fā)展方式轉變等等。

　　房價步入深度調整之后，2014年下半年，從中央到地方出臺了一系列托舉樓市的政策，一線和部分熱點城市在5月顯現(xiàn)出強勢回歸。

　　城鎮(zhèn)化已經(jīng)進入快速發(fā)展階段，高端的產(chǎn)業(yè)結構、實力型企業(yè)的進入、大量的就業(yè)機會、豐厚的報酬是吸引人口流入的重要因素，而是否有大量的、可持續(xù)的人口流入是判斷一個城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Φ闹匾獥l件。在無產(chǎn)業(yè)尤其是實力企業(yè)導入，人口凈流出的地方，本輪樓市上漲的空間、覆蓋面，持續(xù)周期均有限。

　　一、政策難以根本改變市場趨勢

　　以本輪樓市回暖的情況為例，一線城市房價環(huán)比全線上漲，成交量也居于歷史高位，與此同時，三四線城市的樓市仍冷清。

　　與此相對的是，一線城市仍在嚴格執(zhí)行限購，且無明顯的刺激性政策。三四線城市出臺了諸如財政補貼、降首付等全面刺激性的政策。

　　21世紀宏觀研究院認為，我國城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%提升至2014年的54.8%，以年均增長1.02個百分點的速度穩(wěn)步提高，2014年，我國城鎮(zhèn)常住人口比上年末增加了1800多萬，未來市場需求仍然會穩(wěn)定釋放，房地產(chǎn)開發(fā)市場仍將面臨較長時間的“白銀”時代。

　　房地產(chǎn)市場進入深度調整時期，新型城鎮(zhèn)化的推進和區(qū)域政策規(guī)劃將穩(wěn)定釋放市場需求，21世紀宏觀研究院認為，產(chǎn)業(yè)轉型、人口遷移等因素影響將直接影響樓市回暖和城市投資吸引力。市場各方需根據(jù)區(qū)域政策導向、產(chǎn)業(yè)特征、人口流動方向，把握不同區(qū)域及城市特點，合理調整區(qū)域投資布局，適應環(huán)境變化。

　　二、產(chǎn)業(yè)和人口導入是關鍵

　　21世紀宏觀研究院認為，財政補貼、住房公積金等樓市利好政策短期有利于平穩(wěn)房地產(chǎn)市場，但長期來看，促進一個城市房地產(chǎn)長期健康發(fā)展的關鍵即是產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化升級以及人口導入。

　　（一）產(chǎn)業(yè)結構影響房價上漲空間，產(chǎn)業(yè)越高端、多元，房價上漲空間越大。

　　產(chǎn)業(yè)結構決定了市場的潛在需求及購買能力，也是房地產(chǎn)市場有無強有力支撐的重要保障。產(chǎn)業(yè)結構升級一方面帶來人口的大量流入，繼而影響一個城市或地區(qū)的房地產(chǎn)市場需求量，另一方面會提升人們的購買力水平，繼而提升一個城市或地區(qū)的房價上漲空間。且產(chǎn)業(yè)越高端、多元，房價上漲空間越大。

　　21世紀宏觀研究院根據(jù)公開資料整理發(fā)現(xiàn)，2014年，一線城市第三產(chǎn)業(yè)平均占GDP比重為67.2%，在各類城市最高，一線城市產(chǎn)業(yè)結構較優(yōu)，服務業(yè)發(fā)達，人口集聚作用強。

　　1.5線及二線城市2014年三產(chǎn)占比均接近50%，且二三產(chǎn)業(yè)占比相對均衡，產(chǎn)業(yè)結構較好。

　　2.5線城市第三產(chǎn)業(yè)占比略低于第二產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟受工業(yè)驅動較為明顯，產(chǎn)業(yè)結構仍需進一步調整。

　　三四線城市第三產(chǎn)業(yè)比重普遍偏低，工業(yè)及農(nóng)業(yè)對經(jīng)濟貢獻較大，經(jīng)濟相對落后，產(chǎn)業(yè)結構相對單一。

　　與之相對的是，第三產(chǎn)業(yè)占比高的一二線城市，房價更為堅挺，多依賴第二產(chǎn)業(yè)，靠投資驅動的三四線城市，在產(chǎn)業(yè)轉型升級過程，樓市的需求和購買力有限，受本輪樓市沖擊較大。