[摘要] “地王”頻現，會否出現價格虛高？開發(fā)商看好未來的底氣何在？
在近一個多月的時間里，東莞接連拍出鎮(zhèn)街區(qū)域“地王”，不斷推高未來的房價走勢。按照這些高價地的樓面價格測算，產品面市后，其價格將大大超越當地目前價格。業(yè)界人士不禁發(fā)問：麻涌等二三線鎮(zhèn)街本輪地價大躍進，會否出現價格虛高？開發(fā)商看好未來的底氣何在？
三大區(qū)域“地王”發(fā)力
在剛剛過去的2015年12月份，部分鎮(zhèn)街土地拍賣一改過去低價成交或者流拍的尷尬，接連創(chuàng)下競拍價格的新高，區(qū)域“地王”頻頻出現。
臨近去年年末，在大朗市中區(qū)一塊土地拍賣會上，碧桂園、萬科等地產企業(yè)展開激烈競爭，歷經近3個小時，碧桂園以13.96億元將這宗地塊拍下，成為去年東莞的年度總價地王。
幾日之后，長安鎮(zhèn)東門路編號為2015W G 060號建設用地上市交易，被碧桂園地產又以2 .89億元拿下，成為長安鎮(zhèn)的樓面地價“地王”，也是去年的東莞樓面地價“地王”，樓面地價高達9906元/平方米。
本周，東莞2016年首宗地王誕生。來自云南的景洪城市投資開發(fā)有限公司以3.25億元的總價斬獲麻涌鎮(zhèn)一宗5.4萬平方米的地塊，折合樓面地價3000元/㎡，溢價率高達150%，刷新麻涌鎮(zhèn)商住地樓面地價，成為麻涌鎮(zhèn)的新“地王”。
大朗承接臨深片區(qū) 麻涌領銜水鄉(xiāng)片區(qū)樓市
近年來，大朗吸引了東莞許多知名品牌開發(fā)商進駐，萬科、碧桂園等地產巨頭紛紛拿地。在臨深片區(qū)鳳崗、塘廈等鎮(zhèn)街今年大幅度推高地價、樓價之后，房價較低的大朗鎮(zhèn)成為承接的下一站。
目前，大朗的中高檔住宅價格平均在8000元至9000元之間，相對于鳳崗、塘廈、松山湖來說，地價、樓價處于低位，而地理位置優(yōu)勢十分突出，這就是地產開發(fā)商集中布局該鎮(zhèn)的理由。
另一個受到矚目的是麻涌鎮(zhèn)，目前已經吸引了萬科、信鴻、富盈、鉅隆、新世紀等近20家開發(fā)商布局。分析人士李興旺、車德銳等人在不同的場合曾經談到，麻涌得益于軌道交通的發(fā)展，臨近廣州東部，以及相對原生態(tài)的自然風光。使得這個水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)受到投資界看好。
熱點切換太快當心下手失誤
兩年前，鳳崗、樟木頭、塘廈等臨深片區(qū)樓市開始進入快車道。尤其是從地形上深入深圳腹地的鳳崗，近兩年之內樓市價格上漲明顯。一時間臨深片區(qū)房價成為東莞上漲最快的區(qū)域，其風光程度遠超傳統(tǒng)意義的熱點市中區(qū)。
地產分析人士趙卓文等人認為，深圳人的購買力非常強，較之深圳動輒數萬元的單價，東莞各個鎮(zhèn)街的當前房價實在是便宜，這就導致部分深圳人抱著投資的心態(tài)前來東莞購房。
記者了解到，早期在鳳崗等臨深片區(qū)出手的深圳客，實際上投資的數量遠遠超過自住的。由于恐懼未來樓價大幅度攀升，而手中現金又買不起深圳高高在上的樓盤，因此，異地撿便宜的心態(tài)就成為一種白領人士的購房心態(tài)。
目前，無論是長安、虎門沿海片區(qū)還是鳳崗臨深片區(qū)，住房單價都已經接近甚至超越市中區(qū)。而新一輪的熱點區(qū)域已經開始向大朗、麻涌等鎮(zhèn)街轉移，按照當前地面價格來看，開發(fā)出的產品單價將不會太低。這就造成價格虛高的泡沫化現象。
不過，也有研究人士質疑，這種快速切換，明顯帶有市場炒作痕跡的投資性項目真的具有市場生命力嗎？相關人士認為，臨深片區(qū)也好，麻涌等新近崛起的熱點也罷，都是缺乏本地購買力支撐的需求，而是以外地人投資為主。這種項目與市中區(qū)不同，缺乏真實居住氛圍，在地產進入到周期性調整時，恐怕會出現尷尬的情形。
合正地產一位管理層人士認為，類似于大朗、麻涌這樣的項目，在價格上如果遠遠超過市中區(qū)的話，下手購買的投資性買家將會占據主導位置；如果是買下居住的剛需買家，有理由謹慎對待。
