鄭州新區(qū)商業(yè)發(fā)展淺析面臨諸多挑戰(zhàn)

2014-11-28 07:50 來源：大河網(wǎng)樓市頻道

[摘要] 近年來，新區(qū)商業(yè)正逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱門話題，鄭州組團(tuán)式的發(fā)展，以及諸如高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)等原有產(chǎn)業(yè)區(qū)的功能升級，都為新區(qū)商業(yè)開發(fā)提供了廣闊的舞臺。是為住宅增添價值和賣點(diǎn)，如果是千畝大盤再配套相應(yīng)體量的商業(yè)，則能夠顯而易見的為整個項(xiàng)目增加賣點(diǎn)，從而提升住宅產(chǎn)品的溢價。

　　近年來，新區(qū)商業(yè)正逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱門話題，鄭州組團(tuán)式的發(fā)展，以及諸如高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)等原有產(chǎn)業(yè)區(qū)的功能升級，都為新區(qū)商業(yè)開發(fā)提供了廣闊的舞臺。

　　在此，筆者總結(jié)了兩年來在河南市場操作過的眾多新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，與業(yè)界朋友共同探討新區(qū)商業(yè)在開發(fā)、運(yùn)營過程中面臨的問題及解決方法。

　　新區(qū)商業(yè)的開發(fā)帶來了哪些機(jī)會?

　　首先是新區(qū)建設(shè)和功能升級帶來了市場機(jī)會，我們在過往項(xiàng)目操作過程中發(fā)現(xiàn)，如龍湖鎮(zhèn)、高新區(qū)等老開發(fā)區(qū)在歷經(jīng)幾年的發(fā)展后，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)配套已經(jīng)基本健全，人口也在逐漸導(dǎo)入，但這些項(xiàng)目大都明顯缺乏商業(yè)的配套，同時商鋪產(chǎn)品供應(yīng)也少。我們在有些新區(qū)還發(fā)現(xiàn)商業(yè)零供應(yīng)的現(xiàn)象，大家都在按照常規(guī)做法先做住宅后做底商，市場機(jī)會明顯。

　　其次是商業(yè)比住宅具備更高的溢價空間，以河南市場為例，商業(yè)比住宅擁有更高的溢價空間。很多地級市的新區(qū)住宅項(xiàng)目可以平均賣到三、四千元一平，而商業(yè)則可以賣到上萬元。新區(qū)建設(shè)生活型商業(yè)街，工程進(jìn)度快溢價高還容易出形象，更能形成新區(qū)商業(yè)中心。

　　第三是為住宅增添價值和賣點(diǎn)，如果是千畝大盤再配套相應(yīng)體量的商業(yè)，則能夠顯而易見的為整個項(xiàng)目增加賣點(diǎn)，從而提升住宅產(chǎn)品的溢價。

　　第四是正在發(fā)生變化的投資市場帶來的市場機(jī)會。過往第一波投資住宅的客戶，都已經(jīng)發(fā)現(xiàn)新區(qū)住宅的投資價值慢慢不大了，總的市場還是有限的，特別是很多地市的客戶手里一般都已經(jīng)有了兩三套住宅?，F(xiàn)在投資客們慢慢轉(zhuǎn)向商鋪。合適面積和總價的商鋪產(chǎn)品將有著較好的發(fā)展前景。

　　第五是部分商業(yè)項(xiàng)目政府會給予相應(yīng)的優(yōu)惠條件，因?yàn)樯虡I(yè)作為城市配套的一種，起著完善新區(qū)配套加速人口導(dǎo)入的重要作用，政府需要開發(fā)商參與到城市建設(shè)中來。

　　雖然新區(qū)的建設(shè)蘊(yùn)藏著大量商業(yè)價值，但由于產(chǎn)業(yè)、人口等導(dǎo)入過慢，新區(qū)商業(yè)在現(xiàn)階段的發(fā)展仍存在大量問題，尤其在項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、招商方面會面臨更多挑戰(zhàn)。

　　新區(qū)商業(yè)的發(fā)展，如何解決?

　　客戶的選取，產(chǎn)品的規(guī)劃，開發(fā)節(jié)奏等等都要在盈利模式有保障的前提下進(jìn)行操作。在普遍缺少證券化手段的背景下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)快速滾動換取資金效益的模式更適合大多數(shù)的開發(fā)商，由此——租售結(jié)合的做法更為適宜穩(wěn)健開發(fā)。

　　所謂租售結(jié)合，簡言之就是以租帶售以售養(yǎng)租，通過租賃型物業(yè)的開發(fā)來促進(jìn)銷售型物業(yè)的銷售和溢價，同時換取前期穩(wěn)健的現(xiàn)金流。

　　下面闡述租售結(jié)合模式下新區(qū)商業(yè)開發(fā)的參考點(diǎn)——

　　開發(fā)節(jié)奏采取以租帶售，街區(qū)先行——對于新區(qū)商業(yè)來說，我們經(jīng)典的案例是和昌上街都匯廣場項(xiàng)目，通過前期簽約意向主力店大商百貨，從而帶動二期商業(yè)街的銷售。工程進(jìn)度快的二層半街區(qū)實(shí)現(xiàn)快速建設(shè)、銷售、招商以及運(yùn)營，快速面世促進(jìn)新區(qū)區(qū)域成熟，同時帶動住宅和商鋪銷售在競爭激烈的新區(qū)中實(shí)現(xiàn)良好的售價和銷售速度。由此可見，規(guī)劃靈活且能提供豐富的餐飲娛樂等生活型業(yè)態(tài)來滿足使用功能的街區(qū)型商業(yè)更適合運(yùn)用新區(qū)項(xiàng)目中。

　　戰(zhàn)略采取領(lǐng)導(dǎo)者站位——人口導(dǎo)入未成規(guī)模的新區(qū)一般預(yù)示著是小市場和小容量，我們的經(jīng)驗(yàn)是應(yīng)采取領(lǐng)導(dǎo)者占位，形成規(guī)模和競爭優(yōu)勢。商業(yè)有它自己很明顯的自身特點(diǎn)，本質(zhì)是去滿足消費(fèi)者一些需求，各種各樣的消費(fèi)需求，一般都是復(fù)合的。需要一些業(yè)態(tài)的組合，包括量的支撐，這樣你的商業(yè)量不能單純，這樣去做領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)者體量能夠產(chǎn)生一些優(yōu)勢，包括招商、競爭品牌方面的一些優(yōu)勢。

　　需求決定功能，功能決定定位規(guī)劃——商業(yè)的本質(zhì)是滿足人們的消費(fèi)需求。所以，商業(yè)歸根結(jié)底都應(yīng)該是對客戶的研究與定位。一般我們在做項(xiàng)目時，一定先去看項(xiàng)目所處區(qū)域的未來規(guī)劃，分析未來人口的導(dǎo)入情況，從而獲知這個區(qū)域存哪一類人。因?yàn)槿巳旱牟煌瑫胁煌南M(fèi)需求。比如居住在組團(tuán)新區(qū)的主要是家庭型消費(fèi)人群，他們往往對超市和兒童業(yè)態(tài)更為偏好。而有些新區(qū)則處在大學(xué)城，面對的消費(fèi)群以學(xué)生為主，則可能會對休閑、娛樂業(yè)態(tài)的需求更多。研究好人群，確認(rèn)他們的需求，項(xiàng)目就可以對應(yīng)出來應(yīng)打造何種功能和業(yè)態(tài)，然后就是功能和業(yè)態(tài)所匹配的規(guī)劃形式。簡言之就是要先找準(zhǔn)客戶是誰、需求是什么、提供何種功能、確定產(chǎn)品規(guī)劃，想明白這些問題之后才是招商銷售的問題。

　　地塊價值最大化——往往政府在打造新區(qū)概念時，會以整合湖景等資源的形式來提高整個區(qū)域價值。這時則應(yīng)該最大化的去挖掘這類資源對商業(yè)的帶動，例如我們團(tuán)隊(duì)剛操作完成的一個新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，它具備了良好的湖景和濕地公園，這時候?qū)τ诖祟愊∪辟Y源的打造往往是吸引客戶到來的重要因素，要和商業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃考慮各自的功能搭配，在湖邊公園內(nèi)融入一些婚紗基地的功能，在商業(yè)里提供影樓婚慶用品以及風(fēng)情餐飲的功能，達(dá)成統(tǒng)一配合。

　　注意整體開發(fā)的統(tǒng)一規(guī)劃——剛才我們提到了新區(qū)商業(yè)可以為住宅提供溢價，既然商業(yè)承擔(dān)了功能，就要統(tǒng)一考慮規(guī)劃。我們看到很多大盤都在用住宅的方式做規(guī)劃，只考慮住宅，不考慮商業(yè)，最后留給商業(yè)的規(guī)劃用地條件或者留給它的位置并不適合商業(yè)發(fā)展，造成整體價值的遺憾。最典型的是很多大盤項(xiàng)目最后給商業(yè)留了長條型的地，只能做出來類似裙樓這樣的商業(yè)，商業(yè)形態(tài)非常受限，價格也不會太高，而且未來招商也不會好。所以新區(qū)大盤規(guī)劃一定要整體考慮商業(yè)和住宅的關(guān)系。

　　在提到了幾個需要注意的參考點(diǎn)之后，我們來談?wù)勑聟^(qū)商業(yè)項(xiàng)目定位的主要方向，依據(jù)RET睿意德過往案例經(jīng)驗(yàn)主要有兩個方向——區(qū)域配套和城市休閑。

　　首先，區(qū)域配套型的這種發(fā)展比較常見，很多新區(qū)都缺少這種商業(yè)。因?yàn)樯虡I(yè)作為城市配套服務(wù)功能的一種，它是促進(jìn)區(qū)域成熟很重要的一點(diǎn)。區(qū)域配套型商業(yè)業(yè)態(tài)主要有超市、生活配套、藥店、銀行和餐飲休閑配套等，這些業(yè)態(tài)往往又是最容易存活的，我們建議優(yōu)先考慮此類型商業(yè)。以鄭州為例，高新區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、龍湖鎮(zhèn)等都已經(jīng)發(fā)展了很多年，人口有一定的基礎(chǔ)，但商業(yè)發(fā)展都以原始的城中村街鋪為主，新興的區(qū)域居民沒有地方消費(fèi)。在這些地方做生活型的商業(yè)機(jī)會就會比較大。但實(shí)際上滿足生活配套需求的商業(yè)街區(qū)在人口有一定基礎(chǔ)的新區(qū)更具機(jī)會和投資價值。在這些區(qū)域位置相對不錯有一定體量的商業(yè)地塊，容易做出來商業(yè)中心建立先發(fā)優(yōu)勢，從而抓住消費(fèi)和投資客戶。