2014年前三季度鄭州商品房市場(chǎng)“量跌價(jià)漲”

2014-10-15 09:11 來源：新華網(wǎng)

[摘要] 前三季度，鄭州市商品房整體供應(yīng)804.65萬㎡，與2013年同期供應(yīng)量879.86萬㎡相比，下降8.5%。而同時(shí)，商品房銷售面積550.04萬㎡，與2013年同期732.58萬㎡的銷量相比，下跌25%。

　　房地產(chǎn)政策的相繼出臺(tái)使2014年的樓市顯得“熱鬧非凡”，房企不斷對(duì)癥下“策”、購房者邊走邊望、專家探討分析、媒體獲訊辟謠又求證，而反映在樓市的仍是“不溫不火”。10月1日發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，9月全國100個(gè)城市均價(jià)連續(xù)5月下跌，跌幅擴(kuò)大0.33個(gè)百分點(diǎn)。而房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，截至9月底，樓市庫存、環(huán)比同比值均有上升，35個(gè)城市中新建商品住宅庫存創(chuàng)近5年歷史新高。
　　相比較全國，鄭州樓市也顯露“風(fēng)頭”。2014年9月，100個(gè)城市中，住宅價(jià)格環(huán)比8月上漲的城市個(gè)數(shù)為21個(gè)，而漲幅居首位的城市則是鄭州。同致行研究中心監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：“8月份鄭州商品房銷售均價(jià)每平米9428元，9月份每平米9659元，環(huán)比上漲2.45%?！笔崂磬嵵菡麄€(gè)前三季度，樓市供應(yīng)、成交、價(jià)格經(jīng)歷了各種變化，如今在全新的調(diào)控思路下，第四季度的鄭州樓市將會(huì)走向何方?這個(gè)問題成為多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都在思考的話題。
　　供應(yīng)量下滑、成交量低
　　同致行數(shù)據(jù)顯示，前三季度，鄭州市商品房整體供應(yīng)804.65萬㎡，與2013年同期供應(yīng)量879.86萬㎡相比，下降8.5%。而同時(shí)，商品房銷售面積550.04萬㎡，與2013年同期732.58萬㎡的銷量相比，下跌25%。
　　縱觀整體的市場(chǎng)成交量，樓市低迷的“陰霾”并未放過鄭州。2014年前三季度鄭州月均成交量61.1萬㎡，而2013年同期月均成交量為81.4萬㎡。綜合來看，今年前三季度僅有8月成交量達(dá)78.5萬㎡，其余各月成交均低于70萬㎡，而去年僅有2月份成交低于70萬㎡。
　　8月9日，鄭州限購取消，如同“開閘的水”一般，雖未“泄洪”，但8月鄭州成交量為今年前三個(gè)季度最高，達(dá)78.5萬㎡，過渡一個(gè)月后，9月成交量?jī)H有56.15萬㎡。業(yè)內(nèi)人士分析，限購取消對(duì)市場(chǎng)的刺激作用短暫且有限，還需結(jié)合限貸放開來促進(jìn)市場(chǎng)去化。
　　緊接著，人們不但盼來了十一黃金周的七天長假，意外驚喜的還有9月30日的“央四條”。如強(qiáng)心劑般，“央四條”注入樓市，反應(yīng)靈敏的河南五部門隨即響應(yīng)，出臺(tái)針對(duì)樓市的調(diào)控政策，給前三季度的樓市畫上一個(gè)完美的句號(hào)，同時(shí)又給第四季度的樓市一個(gè)興奮的開始。
　　價(jià)格穩(wěn)中有升剛需族為購房主力軍
　　市場(chǎng)的供應(yīng)量、成交量顯示信號(hào)是樓市的緩慢發(fā)展，而事關(guān)老百姓“心肝”的最終是價(jià)格的變化。在全國百城價(jià)格指數(shù)中，鄭州時(shí)而“一枝獨(dú)秀”唱高歌，賺足觀眾的眼球;時(shí)而隨全國節(jié)拍起舞，加入小伙伴們的“跌部隊(duì)”。
　　“跌跌漲漲，漲漲跌跌，作為老百姓的我真不知何時(shí)出手”成為坊間的一個(gè)段子。而整體數(shù)據(jù)來看，前三季度鄭州市商品房均價(jià)每平米9818元，較2013年同期的每平米8786元，上漲11.7個(gè)百分點(diǎn)，漲幅非常明顯。截至9月底，今年4月和6月飚過“萬元關(guān)”，其余保持在每平米9600元之下。
　　作為一億人口大省的省會(huì)城市，鄭州似乎走上了一條逆勢(shì)上揚(yáng)的非凡之路。對(duì)此，河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長宋向清分析：“河南城鎮(zhèn)化的低水平雖讓中原人蒙羞，但也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的潛力支撐源。鄭州作為一個(gè)首位度極高的城市，集聚眾多優(yōu)勢(shì)讓其在平穩(wěn)中不斷發(fā)展。”
　　而證明這一觀點(diǎn)的除了穩(wěn)中有升的房?jī)r(jià)，還有穩(wěn)固的剛需購房主力軍。前三季度，作為市場(chǎng)主流產(chǎn)品的80—90平米的房源，備受剛需置業(yè)者的青睞，占前三季度住宅去化量的37.3%，成為去化量最高的房源。同時(shí)，60平米以下戶型占銷比達(dá)4%，成為資金較為緊張的剛需族及投資客追逐的“寵兒”。
　　第四季度值得期待樓市將呈新常態(tài)
　　政策的變化把樓市的“空氣”漸漸炒熱，十一黃金周期間，新華房產(chǎn)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購房者雖看得多，但買得少。
　　對(duì)此，宋向清分析，首先，9月30日央行出臺(tái)政令，具體細(xì)則根據(jù)各家銀行而定，而執(zhí)行走程序需一段時(shí)間;再者，開發(fā)商并沒有針對(duì)性地做促銷;第三，消費(fèi)者在等細(xì)則，選擇觀望，這三點(diǎn)使購房市場(chǎng)并未有想象中的“恐慌入市”。
　　醞釀一波波的救市政策不斷出臺(tái)，10月13日，住建部、財(cái)政部、人民銀行近日聯(lián)合發(fā)文，取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目，減輕職工貸款負(fù)擔(dān)。
　　同時(shí)，近日一則二手房交易營業(yè)稅的傳聞，在網(wǎng)絡(luò)上被廣泛轉(zhuǎn)發(fā)，稱原滿5年的普通住房交易免征營業(yè)稅，將調(diào)整為滿2年即可免征。記者多方采訪，相關(guān)人士表示雖未接到相關(guān)通知，但減稅很有可能成為新一輪樓市松綁的著力點(diǎn)。
　　在此情境下，第四季度樓市呈現(xiàn)什么樣的態(tài)勢(shì)?許多房地產(chǎn)開發(fā)商持積極的態(tài)度，限購限貸松綁、公積金政策放寬等對(duì)剛需、改善和投資性需求均利好，樓市將進(jìn)入新常態(tài)時(shí)代。
　　而無論是政府、央行，還是涉及的相關(guān)部門，所釋放出來的信號(hào)，足以讓購房者思考，何時(shí)才是入市的最佳時(shí)機(jī)?購房者在等待政府部門的行動(dòng)，開發(fā)商在等待購房者的行動(dòng)。樓市的觀望氣氛能否一掃而空，第四季度的序幕已經(jīng)緩緩拉開。