未來(lái)貨幣政策或?qū)捤? 剛需置業(yè)者可擇機(jī)入市

2014-12-04 09:20 來(lái)源：河南商報(bào)

[摘要] 業(yè)內(nèi)人士表示，低首付購(gòu)房方案把部分現(xiàn)金流不足的購(gòu)房者“扶進(jìn)了買房的門檻”，擴(kuò)大了購(gòu)房人口基數(shù)，如果未來(lái)真的迎來(lái)房貸利率回歸基準(zhǔn)利率，那么市場(chǎng)成交量回升是大概率事件。

　　如果要給本輪房地產(chǎn)調(diào)整找?guī)讉€(gè)理由的話，首套房貸款利率折扣上浮必然在所有的原因中名列前茅，由于眾多商業(yè)銀行執(zhí)行上浮20%甚至更多的利率政策，購(gòu)房成本因此大幅上升，讓不少剛需人士很受傷。

　　雖然央行在早前已經(jīng)降息，且發(fā)文表態(tài)稱首套房貸款利率折扣可低至7折，但這一政策在鄭州樓市給人的感覺(jué)更像是望梅止渴。

　　目前，鄭州的商業(yè)銀行對(duì)首套房貸款利率大多執(zhí)行上浮政策，這一局面正亟待改變。

　　現(xiàn)象開發(fā)商打出利率牌利好購(gòu)房“等貸族”

　　隨著9月30日央行發(fā)文松綁“限貸”，同時(shí)上個(gè)月21日晚央行宣布降息，樓市也誕生了一批樓市“等貸族”。買了房沒(méi)有辦貸款的，怕等不到利率優(yōu)惠；沒(méi)買房的，怕房?jī)r(jià)上漲?！敖箲]”“興奮”“擔(dān)憂”成為這些“等貸族”的真實(shí)寫照。

　　事實(shí)上，在限購(gòu)解除、限貸政策松綁的大背景下，樓市可謂利好不斷，但由于信貸額度緊張，貸款難、貸款成本高成為樓市回暖的最后一道“緊箍咒”。

　　據(jù)悉，隨著央行930新政喊話限貸松綁以來(lái)，盡管各大銀行紛紛表態(tài)積極貫徹新政，但實(shí)際情況卻是不少銀行的房貸細(xì)則還沒(méi)有完全落地，優(yōu)惠利率似乎更是無(wú)跡可尋。于是，“等貸族”數(shù)量再次大增，有出了手在等待貸款批復(fù)的，也有在等著更優(yōu)惠利率出臺(tái)而醞釀出手的。

　　也許是看到了“等貸族”的需求，鄭州樓市開發(fā)商為了促進(jìn)成交，打出了“利率牌”。

　　日前，盛潤(rùn)集團(tuán)打出了“利率0上浮，置業(yè)0壓力”的口號(hào)，攜手中行推出將按揭貸款利率降至基準(zhǔn)利率執(zhí)行的政策（具體政策執(zhí)行時(shí)間和細(xì)則以開發(fā)商規(guī)定為準(zhǔn)）。

　　該新聞見諸報(bào)端后，這一政策得到了很多購(gòu)房者和業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，甚至有開發(fā)商專門打聽相關(guān)的執(zhí)行情況，足見“房貸利率回歸基準(zhǔn)”對(duì)于樓市的影響力。

　　“目前別說(shuō)利率折扣了，能執(zhí)行基準(zhǔn)利率就算不錯(cuò)了?！币晃环康禺a(chǎn)從業(yè)人士坦言，現(xiàn)在銀行對(duì)于樓市并不偏愛，在信貸額度緊張的背景下，指望銀行給房貸利率“打7折”有些不太現(xiàn)實(shí)，基準(zhǔn)利率購(gòu)房就可以接受。

　　提醒降息不等于利率打折，基準(zhǔn)利率是“王道”

　　上月21日，央行在時(shí)隔28個(gè)月后再次宣布降息，讓很多等貸族看到了“曙光”，而購(gòu)房成本的降低，也讓他們興奮不已，“可以省不少錢呢！”

　　按照細(xì)則，對(duì)商業(yè)房貸客戶來(lái)說(shuō)，根據(jù)央行此次發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表，5年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于此前利率打了9.4折。對(duì)住房公積金客戶來(lái)說(shuō)，央行將5年期以上個(gè)人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率由此前的4.5%降至4.25%，下降0.25個(gè)百分點(diǎn)，降幅不及商貸。

　　央行的降息，等于給購(gòu)房者的利息打了9.4折，這是不是等于所謂的利率折扣？

　　事實(shí)并非如此，因?yàn)樗^的房貸利率折扣更像是一個(gè)系數(shù)，如果在貸款時(shí)執(zhí)行了上浮20%的利率折扣，整個(gè)貸款周期內(nèi)無(wú)論基準(zhǔn)利率升降，都要乘以1.2倍，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是一筆不小的支出。

　　按照貸款100萬(wàn)元計(jì)算，貸款期限為30年，按照現(xiàn)在6.15%的基準(zhǔn)利率計(jì)算，每月還款6092元，還款總額為2193221元；而如果按照利率上浮20%計(jì)算，每月還款為6910元，還款總額為2487657元。也就是說(shuō)，如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率，每月將少還818元，總房款更是少還294436元。

　　不難看出，盡管降息是巨大利好，也實(shí)實(shí)在在降低了購(gòu)房成本，但對(duì)于支付能力有限的剛需一族而言，如果首套房貸款利率仍然上浮20%的話，縱使有開發(fā)商的優(yōu)惠讓利，其購(gòu)房總成本也增加很多，可以說(shuō)是得不償失。

　　分析鄭州利率仍上浮，年內(nèi)打折有困難

　　日前，在線金融搜索平臺(tái)融360發(fā)布的《2014年中國(guó)房貸市場(chǎng)11月報(bào)告》顯示，11月以一線城市為代表，全國(guó)多數(shù)城市房貸利率一降再降，創(chuàng)年內(nèi)最低水平。

　　融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，9折利率開始大面積鋪開，在32個(gè)重點(diǎn)城市中，有11個(gè)城市出現(xiàn)。其中北京提供9折利率的銀行由上月的6家增長(zhǎng)至10家；天津依舊是2家；哈爾濱、廣州、成都、南京、大連、南寧、蘇州、寧波、無(wú)錫9城各有一家。

　　而就鄭州而言，期待的“打折利率”并未出現(xiàn)，但利率上浮的幅度開始減小，讓基準(zhǔn)利率顯得不那么遙遠(yuǎn)。第三方機(jī)構(gòu)同致行的調(diào)查顯示，多家銀行已下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，首套房貸款利率最低為基準(zhǔn)利率上浮5%，部分銀行房貸利率上浮10%~15%。其中，中國(guó)銀行花園路支行上浮5%，但須另收8％。擔(dān)保費(fèi)；鄭州市郵政，河南省郵政，中國(guó)銀行隴西支行、東明路支行，建設(shè)銀行百花路支行，鄭州銀行首套房貸款利率上浮10%；浦發(fā)銀行首套房貸款利率上浮15%；工商銀行仍上浮25%。

　　那么對(duì)于鄭州的剛需一族來(lái)說(shuō)，還要不要等待“基準(zhǔn)利率”的落地呢？

　　融360信貸專家徐瑾預(yù)計(jì)，央行年內(nèi)仍然會(huì)使用MLF、PSL等工具向市場(chǎng)注水，以緩解市場(chǎng)資金緊張局面。但在央行降息變相強(qiáng)制所有銀行提供“優(yōu)惠利率”后，年內(nèi)各銀行進(jìn)一步下調(diào)房貸利率的概率較小。甚至有部分銀行，因?yàn)槭袌?chǎng)資金偏緊和房貸收益偏低，會(huì)減少原有優(yōu)惠幅度，嚴(yán)格審批條件，使9折及以下優(yōu)惠利率名存實(shí)亡。而房貸利率進(jìn)一步下浮，預(yù)計(jì)要到明年年初才能出現(xiàn)，最低優(yōu)惠利率有望降至9折或以下。

　　據(jù)悉，在央行提高存款利率上浮上限后，目前已有銀行宣布為攬儲(chǔ)將一年定期存款利率上浮20%。“年底是吸收存款的窗口期，有些銀行甚至為攬儲(chǔ)還將長(zhǎng)期提高利率，更缺乏動(dòng)力給房貸打折。”業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房者等待折扣的意義不太大。

　　預(yù)測(cè)

　　明年或迎利率折扣剛需一族可擇機(jī)入市

　　央行降息也釋放出了寬松的貨幣政策信號(hào)，意在降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本，因此不少銀行業(yè)人士表示，未來(lái)不排除房貸利率還會(huì)進(jìn)一步下調(diào)的可能。

　　在此背景下，在融資成本和資金環(huán)境寬松雙重利好下，更多銀行將推出優(yōu)惠房貸利率，明年初不排除房貸利率將實(shí)現(xiàn)真正的打折的可能。

　　同致行分析人士就認(rèn)為，面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，本輪央行利率下降的通道已經(jīng)開啟，絕不會(huì)僅僅降息一次就結(jié)束，估計(jì)未來(lái)半年內(nèi)連續(xù)兩次降息的概率非常大。而且，鄭州樓市迎來(lái)國(guó)家新一輪貨幣寬松政策周期，勢(shì)必對(duì)鄭州樓市后市價(jià)格形成較大影響。

　　“這意味著，未來(lái)首套房的利率折扣仍將明顯增加，2015年鄭州樓市優(yōu)惠利率成主流。預(yù)計(jì)2015年開年鄭州市場(chǎng)9折利率將成為主流，甚至有出現(xiàn)8.5折或者8折的可能性。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這種直接的信貸刺激影響非常大?！鄙鲜龇治鋈耸勘硎?，隨著信貸政策的利好，未來(lái)樓市將進(jìn)一步回暖。

　　而且，進(jìn)入10月以來(lái)，伴隨著限貸解禁的新政落地，也有不少樓盤推出低首付方案，以分期首付，甚至“零首付”面世，攪動(dòng)市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士表示，低首付購(gòu)房方案把部分現(xiàn)金流不足的購(gòu)房者“扶進(jìn)了買房的門檻”，擴(kuò)大了購(gòu)房人口基數(shù)，如果未來(lái)真的迎來(lái)房貸利率回歸基準(zhǔn)利率，那么市場(chǎng)成交量回升是大概率事件。

　　“冬天過(guò)后還是春，房地產(chǎn)的市場(chǎng)性春天也不會(huì)很遠(yuǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房子作為特殊的商品，其價(jià)格走勢(shì)將穩(wěn)定上行。一旦讓眼前的幾連跌沖昏了頭想抄底很可能掉空兒里?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，目前鄭州樓市購(gòu)房人群依然以剛需為主，而且巨大的人口基數(shù)決定了房?jī)r(jià)的高成長(zhǎng)空間，這就要求剛需一族在條件成熟時(shí)擇機(jī)入市，莫要錯(cuò)過(guò)了機(jī)會(huì)。