明年樓市將現(xiàn)五大“新常態(tài)” 實施不動產(chǎn)登記

2014-12-26 08:56 來源：今晚經(jīng)濟(jì)周報

[摘要] 2015年，樓市將告別頻繁的行政調(diào)控手段，更多依靠市場規(guī)律運行；不動產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等制度加快建設(shè)，法治化長效機(jī)制將使房地產(chǎn)市場“去投資化”，房地產(chǎn)投資、交易量及房價增速均將進(jìn)入平緩的新常態(tài)。

　　根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)會議指示，2015年，樓市將告別頻繁的行政調(diào)控手段，更多依靠市場規(guī)律運行；不動產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等制度加快建設(shè)，法治化長效機(jī)制將使房地產(chǎn)市場“去投資化”，房地產(chǎn)投資、交易量及房價增速均將進(jìn)入平緩的新常態(tài)。在2015年，樓市新常態(tài)也將引領(lǐng)潮流，迎接新挑戰(zhàn)。接下來，記者帶您展望2015年，看看即將到來的一年樓市新常態(tài)的五大特征。

　　差異化地產(chǎn)勢在必行

　　住宅市場面臨較高庫存和嚴(yán)厲調(diào)控壓力，剛需客戶被超級大盤基本吞噬，市場上同類產(chǎn)品競爭激烈，為了規(guī)避投資風(fēng)險，多元化發(fā)展已成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的共同選擇。近年來，萬科、保利、富力等品牌開發(fā)商紛紛涉足旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等“泛地產(chǎn)”領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)人士指出，房企同心多元化將成為經(jīng)營新常態(tài)。

　　從目前的市場情況來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的軟件服務(wù)還比較欠缺，鮮有開發(fā)商足夠深入了解老年人的需求，提供盡善盡美的養(yǎng)老服務(wù)。但從市場走勢來看，還是十分樂觀的。近年來，社會對“養(yǎng)老”問題給予了更多關(guān)注，研發(fā)出多種高科技的服務(wù)形式。退休年齡延遲引發(fā)的爭議也正在催生公眾對養(yǎng)老問題的擔(dān)憂，開發(fā)商正在試圖從這種群體性焦慮中尋找下一塊蛋糕。業(yè)內(nèi)普遍態(tài)度偏向樂觀，認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)會是2015年的一個新利潤增長點現(xiàn)象，大型開發(fā)商越來越把養(yǎng)老地產(chǎn)視為一種勢在必行的戰(zhàn)略選擇，更多的開發(fā)商也躍躍欲試。

　　旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，具有科學(xué)的規(guī)劃、功能復(fù)合、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地產(chǎn)在居住質(zhì)量、投資價值和發(fā)展前景方面，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目具有更多的優(yōu)勢，因而備受開發(fā)商和購房者關(guān)注和青睞。在很多業(yè)內(nèi)人士的眼中，2015年旅游地產(chǎn)將會迎來更多新機(jī)會。

　　不過，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)這類差異化地產(chǎn)更像一個綜合體的全面開發(fā)項目，后期存在較大的運營風(fēng)險，租售方式比普通住宅更為復(fù)雜。“它考驗的不僅是開發(fā)商的人、財、物力，更多的是整盤的運營能力，多種業(yè)態(tài)比例如何分配、營銷節(jié)點如何控制等都是開發(fā)商應(yīng)該通盤考慮的問題。

　　多元化經(jīng)營將成潮流

　　開礦、做藥、拍電影……地產(chǎn)調(diào)控正在推動的企業(yè)對于房產(chǎn)之外“第二職業(yè)”的探索和介入，逐漸從個體現(xiàn)象演變成為行業(yè)潮流。

　　地產(chǎn)企業(yè)跨界原因在于，從資金成本、資金價格上來說，很多主營業(yè)務(wù)不錯的企業(yè)目前都面臨著一些資金問題，同時大多還面臨著利潤收縮的問題，所以只能棄房。

　　根據(jù)蘭德咨詢的預(yù)測，當(dāng)全國商品房銷售面積達(dá)到17億平方米左右后，我國房地產(chǎn)市場將由增量市場轉(zhuǎn)為存量市場，這一時點預(yù)計在2018年前就會到來。因此，房地產(chǎn)企業(yè)跨界可能成為2015年地產(chǎn)市場的“新常態(tài)”。業(yè)內(nèi)人士建議，內(nèi)地房企要尋求多元化發(fā)展，最穩(wěn)妥的做法還是依托于地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)相關(guān)多元化，比如說養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、地產(chǎn)金融等，在提高企業(yè)的管理與營運能力后再尋求非相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展。

　　地產(chǎn)企業(yè)向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型是另一個值得關(guān)注的新常態(tài)。業(yè)內(nèi)人士表示，輕資產(chǎn)一般主要是兩條路：一條是快周轉(zhuǎn)，另一條是把資產(chǎn)賣出去。在土地公平化、市場化的競爭條件下，土地的差價會越來越少，房地產(chǎn)企業(yè)仍然要回到本質(zhì)的重點上，就是產(chǎn)品的創(chuàng)新和設(shè)計，這樣產(chǎn)生了現(xiàn)在的輕資產(chǎn)路線。

　　同質(zhì)化居住顛覆理念

　　如今，白領(lǐng)公寓已成為一種針對年輕白領(lǐng)打造的全新地產(chǎn)產(chǎn)品，而這一產(chǎn)品也在逐漸成為地產(chǎn)未來一個重要的細(xì)分市場。大量的競爭者進(jìn)入這一產(chǎn)業(yè)，足以證明對白領(lǐng)公寓的市場需求規(guī)模已經(jīng)開始形成。

　　借鑒了美國REITS模式并進(jìn)行中國式改良，通過收購、租賃物業(yè)的組合策略的“新派公寓”鎖定了月收入在1萬至2萬元的白領(lǐng)用戶，希望以符合白

　　領(lǐng)用戶個性化需求的新居住消費模式，打造出獨特的“品牌+地產(chǎn)+金融”的地產(chǎn)生意。創(chuàng)始人王戈宏創(chuàng)新地提出“新的生活方式、新的家、年輕人自己的社區(qū)”的居住理念。鼓勵年輕人依據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)條件，用不超過30%的收入，選擇租住在離辦公和娛樂交通距離不超過30分鐘的地方。新派公寓的商業(yè)服務(wù)是一種綜合的功能型服務(wù)，零售、干洗、生鮮配送、網(wǎng)吧、健身，美容、書吧等各種商業(yè)都有機(jī)會進(jìn)行植入。

　　新派公寓創(chuàng)始人王戈宏通過將基金化的結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了“類REITS”的運作模式。與此同時，通過長期持有經(jīng)營，新派公寓可以獲得穩(wěn)定的收益。力圖打造未來居住消費趨勢的白領(lǐng)公寓與普通出租屋相比對購買力相對較強(qiáng)的年輕白領(lǐng)來說有很大吸引力，低廉的租金預(yù)期也會對周邊房屋租賃市場帶來不小的沖擊。萬通控股董事長馮侖認(rèn)為，“小時代”才是房地產(chǎn)行業(yè)的“新常態(tài)”。

　　大數(shù)據(jù)應(yīng)用引領(lǐng)革新

　　2014年，萬科牽手百度，恒大和阿里巴巴同樣進(jìn)行了簽約，馬云稱會通過互聯(lián)網(wǎng)的思想和技術(shù)幫房企轉(zhuǎn)型升級。算上萬達(dá)，房地產(chǎn)行業(yè)同步邁入了大數(shù)據(jù)時代。

　　作為時下火熱的IT行業(yè)詞匯，何為大數(shù)據(jù)？有學(xué)者認(rèn)為大數(shù)據(jù)是不用抽樣調(diào)查這種隨機(jī)分析法，而是采用全部數(shù)據(jù)的方法。專家指出，大數(shù)據(jù)蘊藏著大量有關(guān)客戶行為和業(yè)務(wù)運營等重要信息，能幫助企業(yè)做出更加正確的決策，更精準(zhǔn)地找到用戶，降低營銷成本。

　　實際上，從2013年開始就有房地產(chǎn)企業(yè)在思考如何建立大數(shù)據(jù)管理，以便在拿地之前就對未來市場的需求、供給有精確的預(yù)測。如今來看，無論是萬科與百度牽手，恒大與阿里巴巴聯(lián)盟，萬達(dá)與京東的合作和自己打造的大會員大數(shù)據(jù)平臺，都能夠得到除房地產(chǎn)數(shù)據(jù)以外的大數(shù)據(jù)，從而預(yù)測區(qū)域市場的后續(xù)需求和購買者的偏好。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)通過大數(shù)據(jù)或者互聯(lián)網(wǎng)平臺，從項目前期的拿地、規(guī)劃、營銷定位、開工建設(shè)、采購等各個環(huán)節(jié)獲取更大的價值。以拿地為例，房企可以通過基于LBS技術(shù)的“人口遷徙圖”的大數(shù)據(jù)應(yīng)用來進(jìn)行全國拿地布局。通過對目標(biāo)拿地城市的人口遷徙數(shù)量預(yù)判，以及當(dāng)?shù)匦略龉?yīng)和存量房的對比、房價收入比、地價房價比、與中心城市房價比等這些會影響地價的數(shù)據(jù)，就可以讓房企明晰，該不該在這個城市拿地。由此可見，大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域大有可為，大數(shù)據(jù)的應(yīng)用理應(yīng)成為2015年樓市新常態(tài)。

　　去庫存策略奠定基調(diào)

　　由于2014年津城樓市整體相對低迷，大部分開發(fā)商的業(yè)績達(dá)成率并不理想。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在高庫存以及全年銷售業(yè)績壓力等因素的影響下，2015年房企仍將會以去庫存為主。

　　天津市區(qū)庫存不小，特別是濱海新區(qū)，空置高樓很多，“藍(lán)印”取消更是加大了去庫存壓力。分區(qū)域來看，2014年底，天津全市四大片區(qū)可售量漲落參半。其中市內(nèi)六區(qū)可售量為218.92萬平方米，環(huán)比增加1.72萬平方米，再攀高值。供應(yīng)房源主要集中于河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)，受成交量回升影響，出清周期降至23.9個月。環(huán)城四區(qū)出清周期為20.8個月，為四大片區(qū)中最低水平。濱海新區(qū)出清周期為53.2個月，高居四大片區(qū)首位。遠(yuǎn)郊區(qū)縣可售量至731.73萬平方米，達(dá)歷史高位，利好政策的入市促使成交量回升，至藍(lán)印政策取消后高值，但仍不足20萬平方米水平，供應(yīng)的相對高位促使出清周期持續(xù)走高。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，“去庫存”已在多家房企2014年中報中提及，隨著萬科等實力房企發(fā)起的第一輪降價，一些銷售目標(biāo)完成率低，存貨量大的房企在2015年上半年或?qū)⒉扇〗祪r銷售的方式加入跑量陣營。去庫存將成為2015年樓市新常態(tài)的另一大特征。