5月1日窗口臨近二手房交易營改增細(xì)則落地

2016-04-29 08:45 來源：北京商報(bào)

[摘要] 昨日，財(cái)政部、國稅總局聯(lián)合發(fā)文明確改革后房地產(chǎn)交易、租賃環(huán)節(jié)其他相關(guān)稅種的計(jì)稅方式，進(jìn)一步為改革后市場平穩(wěn)銜接、過度做鋪墊。

　　營改增試點(diǎn)全面推開在即，各項(xiàng)相關(guān)政策密集落地。昨日，財(cái)政部、國稅總局聯(lián)合發(fā)文明確改革后房地產(chǎn)交易、租賃環(huán)節(jié)其他相關(guān)稅種的計(jì)稅方式，進(jìn)一步為改革后市場平穩(wěn)銜接、過度做鋪墊。業(yè)內(nèi)表示，通過本次出臺的配套政策，二手房交易環(huán)節(jié)個(gè)稅與營業(yè)稅交稅重疊的問題將得到改善，個(gè)稅計(jì)稅方式改變或直接導(dǎo)致繳稅額度出現(xiàn)小幅下降。

　　優(yōu)化稅制避免重復(fù)繳稅

　　二手房交易環(huán)節(jié)涉部分稅種存在的重復(fù)收稅一直備受詬病。根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅房地產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)的通知》(以下簡稱《通知》)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，而個(gè)人取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅，將計(jì)入房屋的財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

　　“‘營改增’前，賣房人轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)需繳納的營業(yè)稅屬價(jià)內(nèi)稅，即包含在轉(zhuǎn)讓價(jià)格內(nèi)，與個(gè)人應(yīng)繳納所得稅的稅基也有重疊”，一位接近國稅總局的業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報(bào)記者，“營改增”后，增值稅屬于價(jià)外稅，新規(guī)定的出臺也進(jìn)一步明確，賣房人個(gè)人所得稅稅基將不計(jì)算增值稅，直接以房屋原價(jià)乘以稅率，這有利于避免重復(fù)繳稅理順稅制關(guān)系，對于納稅人而言也是減稅的利好。

　　而針對取得房屋所付價(jià)款包含增值稅將計(jì)入房屋財(cái)產(chǎn)原值的表述，上述人士解釋稱，以價(jià)值100萬元的房屋為例，買房人支付的100萬元房款和5萬元增值稅都將計(jì)入房屋自身價(jià)值，若買房人以200萬元的價(jià)格再次轉(zhuǎn)讓房屋，增值的部分就是200萬元減去105萬元，即95萬元。

　　不過，需要注意的是，我國當(dāng)前仍處“營改增”的過渡期，近期個(gè)人所得稅稅率或仍會變動(dòng)。在中國法學(xué)會財(cái)稅法學(xué)研究會會長劉劍文看來，未來政府對二手房市場鼓勵(lì)或限制的態(tài)度，將直接決定這一稅率的變動(dòng)幅度，“而要實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡，盡快出臺完備的增值稅法是當(dāng)務(wù)之急”。

　　“營改增”二手房交易不增稅

　　近日，國稅總局副局長汪康明確表態(tài)稱，“營改增”后個(gè)人二手房交易將維持5%的稅率不變。在二手房增值稅方面，新稅制規(guī)定，對于不滿兩年的住房，增值稅是售價(jià)的5%;對于兩年以上的住房，免征增值稅(一線城市除外)。就一線城市來說，滿兩年不滿五年的住房對總價(jià)增值部分征收5%的增值稅，滿五年的住房免征增值稅。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅率基本延續(xù)此前的規(guī)定，主要目的是穩(wěn)定市場預(yù)期，“增值稅率出臺之前，各方猜測頗多，市場受此擾亂明顯，現(xiàn)在明確了二手房交易增值稅與原有營業(yè)稅在稅率、征收年限和征收范圍等方面變化不大”。

　　不過，看似稅率未有變動(dòng)，但由于營業(yè)稅與增值稅的計(jì)算方式差異，“營改增”后納稅人的負(fù)擔(dān)其實(shí)還是能得到一定程度減輕。仍以售價(jià)100萬元的一套房屋為例，過去征收5%的營業(yè)稅時(shí)，計(jì)稅公式為100萬元×5%，即需要繳5萬元的營業(yè)稅。改征增值稅后雖然稅率還是5%，但由于增值稅是價(jià)外稅，所以稅基是100萬元/(1+5%)，即實(shí)際繳納增值稅為95.2萬元的5%為4.76萬元，少繳稅2400元。

　　市場不會出現(xiàn)明顯波動(dòng)

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)營改增全面推開進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，市場是否又真如人們所想，變得蠢蠢欲動(dòng)起來呢?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉等人都用了“平穩(wěn)”等類似的詞匯來形容這次改革對樓市的影響。“原來怎么申報(bào)還是怎么申報(bào)，原來填什么表、在哪個(gè)地方辦，一切維持基本不變?！蓖艨嫡f。因此，無論是租房、買房，完全可以忽略到稅制轉(zhuǎn)換帶來的影響。

　　張大偉進(jìn)一步解釋稱，“營改增”這一稅制改革是中國整體財(cái)稅改革的一個(gè)環(huán)節(jié)，長遠(yuǎn)來看是為了平穩(wěn)降低交易稅負(fù)成本進(jìn)行的調(diào)整，與當(dāng)下樓市調(diào)控關(guān)聯(lián)性不大，“‘營改增’的本意是優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，避免重復(fù)征稅，整體來看，對市場還是有積極意義的”。

　　值得注意的是，據(jù)“營改增”有相關(guān)規(guī)定，今年5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分兩年從銷項(xiàng)稅額中抵扣。財(cái)政部副部長史耀斌也明確表示，雖然新增的不動(dòng)產(chǎn)可以作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，但如果對生產(chǎn)經(jīng)營沒有益處的話，企業(yè)也不會為了抵扣的目的去大量購買房地產(chǎn)。