下半年房地產(chǎn)市場可能下行趨勢但不會大幅下滑

2016-06-28 08:28 來源：中國證券報(bào)

[摘要] 近期熱點(diǎn)區(qū)域土地市場成交火暴，多次出現(xiàn)總價(jià)高、樓板價(jià)高、溢價(jià)率高的“三高”地塊。專家表示，局部區(qū)域雖然頻現(xiàn)“地王”，但對房地產(chǎn) 整體投資難以形成支撐，下半年住宅投資可能有下行壓力。

　　近期熱點(diǎn)區(qū)域土地市場成交火暴，多次出現(xiàn)總價(jià)高、樓板價(jià)高、溢價(jià)率高的“三高”地塊。專家表示，局部區(qū)域雖然頻現(xiàn)“地王”，但對房地產(chǎn) 整體投資難以形成支撐，下半年住宅投資可能有下行壓力。土地成本攀升在助推房價(jià)上漲預(yù)期的同時(shí)，也使區(qū)域分化愈加明顯，三四線城市樓市去庫存仍處攻堅(jiān)階段。

　　房地產(chǎn)去庫存基調(diào)未變

　　研究報(bào)告指出，1-5月，一二線城市累計(jì)成交土地金額0.55萬億元，同比增長64.3%，增速比1-4月高30.5個(gè)百分點(diǎn)。5月，一二線城市土地成交額1652億，環(huán)比增長60.3%，土地購置面積和購置金額均環(huán)比上升。據(jù) 交通銀行(行情601328,買入) 金融研究中心統(tǒng)計(jì)，5月一線和熱點(diǎn)二線城市“地王”頻出，共誕生69宗“地王”。地價(jià)不斷創(chuàng)區(qū)域內(nèi)新高，不少地塊樓板價(jià)接近周邊在售新盤價(jià)格，5月儼然成為“地王制造月”。

　　雖然局部區(qū)域“地王”頻現(xiàn)，但并沒有明顯地帶動房地產(chǎn)投資，需要從宏觀經(jīng)濟(jì)大背景和行業(yè)分化的特殊現(xiàn)狀來審視房地產(chǎn)投資。目前房地產(chǎn)行業(yè)整體去庫存的基調(diào)并沒有改變，尤其是大部分三四線城市樓市庫存高企，較大程度上影響房企資金回籠和投資意愿。作為市場主體，房企出于資金平衡和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，一般會加快去化、縮減投資、控制新開工面積。這是房企應(yīng)對市場調(diào)整、適應(yīng)供求關(guān)系變化的正常舉措。

　　“地王”現(xiàn)象需全面分析

　　報(bào)告指出，2014年11月以來，在寬貨幣的背景下，房地產(chǎn)市場開啟了一輪上漲周期，其邏輯是：貨幣寬松帶動住宅銷量增加之后，價(jià)格上漲；庫存回落之后，房企積極補(bǔ)貨，拿地增加，導(dǎo)致新成交地塊價(jià)格攀升，推動周邊房價(jià)進(jìn)一步上漲。

　　從前幾輪周期經(jīng)驗(yàn)看，“地王”產(chǎn)生于“成交量持續(xù)向上-庫存去化周期明顯下行-房價(jià)持續(xù)上漲”的小周期區(qū)間，持續(xù)高地價(jià)往往伴隨著持續(xù)高房價(jià)，對未來需求會產(chǎn)生擠出效應(yīng)，加上前期需求釋放得比較充分，預(yù)計(jì)成交量將明顯回落，未來邊際成交將持續(xù)走弱。同時(shí)，“地王”往往誕生于樓市小周期的高點(diǎn)，隨著成交量回落，房價(jià)漲勢將趨緩并逐步進(jìn)入環(huán)比下降通道，進(jìn)而帶來房企跌價(jià)準(zhǔn)備的增長，從而影響房企的當(dāng)期利潤。

　　三四線城市去庫存壓力較大

　　目前在解決三四線城市樓市庫存方面，政策端調(diào)控的邊際效應(yīng)在縮減，后續(xù)還是要通過以時(shí)間換空間的方式來推進(jìn)去庫存。對政府而言，除了繼續(xù)在需求端對購房者給予寬松信貸等支持外，應(yīng)在庫存高企的城市嚴(yán)格限制土地供應(yīng)，減少市場供應(yīng)，通過一定的時(shí)間周期來改善供求關(guān)系。對于房企而言，需根據(jù)市場變化，靈活調(diào)整自身經(jīng)營節(jié)奏，嚴(yán)格控制新開工面積。

　　三四線城市樓市也出現(xiàn)分化。部分經(jīng)濟(jì)條件較好的三線城市樓市基本回暖，最典型的是四個(gè)執(zhí)行限購的一線城市的周邊三四線城市，如廣東的佛山、東莞，上海周邊的嘉善、昆山，北京周邊的燕郊等。這些地區(qū)的樓市基本呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，尤其是一些中大戶型物業(yè)成交可觀。部分經(jīng)濟(jì)條件較差、區(qū)位優(yōu)勢不明顯的三四線城市樓市基本處于不冷不熱的格局。此類城市如果不采取積極的人口導(dǎo)入等措施，樓市反彈的空間不大。

　　從未來市場預(yù)期來看，一二線城市依然是房地產(chǎn)消費(fèi)和投資的重要場所。三四線城市的投資投機(jī)氣氛更淡，但不排除會有一批改善型購房需求的積極釋放。