二線城市頻出新政專家預(yù)測鄭州或?qū)⒊雠_調(diào)控政策

2016-08-17 16:08 來源：大河報 [微博]

[摘要] 鄭州房地產(chǎn)市場的火熱，不意味著老百姓的收入提高了，而是消費能力已經(jīng)兜不住房價了。各種跡象表明這種態(tài)勢還將繼續(xù)演化，如果鄭州繼續(xù)熱下去也會同樣得到調(diào)控。

　　核心提示|源于一線城市房價呈現(xiàn)“失控性”暴漲，在3月份，首先由上海率先實施“樓市收緊”調(diào)控政策。緊接著，迅速傳導(dǎo)至熱點二線城市。繼合肥出臺史上最嚴(yán)格的限購政策后，11日下午，蘇州、南京幾乎同一時間發(fā)布樓市調(diào)控政策。除了縮緊房貸，限制購房資格之外，蘇州還針對過熱的土地交易市場做了新的規(guī)定，以防房企搶地抬高地價。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鄭州市樓市價格上漲幅度跟蘇州、南京、合肥一樣偏快，適時出臺調(diào)控措施，抑制房價過快過高增長，不僅必要，而且需要盡可能早發(fā)布施行。有專家預(yù)測，鄭州市新的樓市調(diào)控政策或許近期出臺。

　　調(diào)控|二線城市頻出新政

　　進(jìn)入下半年以來，熱點二線城市政策逐步縮緊。8月9日，合肥出臺史上最嚴(yán)房貸政策，各家銀行當(dāng)天放出貸款新細(xì)則，對多種情況下的購房情形拒絕貸款。例如有房2套及以上，有1次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清的，停止貸款;有1套房，有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清的，停止貸款;合肥市區(qū)無房，有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清的，也不允許發(fā)個人購房貸款。

　　8月11日，蘇州正式公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》。意見規(guī)定，家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請商貸的最低首付，蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))由4成調(diào)整為5成。如果家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

　　南京也在同一天發(fā)布了樓市新政。其變化為，已有一套房貸款已結(jié)清的，從首付最少3成提升至不低于3.5成;已有一套房且貸款未結(jié)清的，首付最低4.5成變?yōu)椴坏陀?成。相當(dāng)于提高了二套房的買入門檻。

　　對比|鄭州樓市跟蘇州南京一樣火爆

　　鄭州上半年有5宗地王，下半年以來，僅7月份就出現(xiàn)4宗地王。分析人士指出，樓市資金正在從“強(qiáng)二線城市”外溢，在東部核心城市周邊和中西部區(qū)域中心城市，尋找新的投資出口。這也預(yù)示著新一輪市場熱點的誕生。

　　另外，鄭州樓市目前是供小于求的局面。上半年供應(yīng)商品住宅464.8萬㎡，成交651.86萬㎡，供求比為0.71，供求缺口為187萬㎡，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。截至6月底，鄭州市商品住宅庫存量僅320.88萬㎡，繼續(xù)小幅下降。按照近3個月月均143.42萬㎡的去化速度計算，這一庫存量僅需2.2個月的去化周期。

　　地王頻出加上供小于求使得鄭州不少開發(fā)商開始封盤漲價，據(jù)不完全統(tǒng)計，7月份以來，鄭州大部分開發(fā)商紛紛漲價每平方米200元至3000元不等。樓盤的漲價也引起部分市民的恐慌性購房。

　　專家|新政或很快出臺

　　業(yè)內(nèi)專家表示，預(yù)計后續(xù)還有多個城市可能會跟進(jìn)這一調(diào)控政策，如天津、濟(jì)南、鄭州等。

　　“預(yù)計鄭州市新的樓市調(diào)控政策應(yīng)該近期出臺。”宋向清認(rèn)為，新政策調(diào)控方向應(yīng)該是抑制樓價過快增長和適度調(diào)整土地供應(yīng)，核心措施預(yù)計主要為：微調(diào)信貸，適度收緊，微調(diào)公積金政策，適度增加土地供應(yīng)，并有可能對開發(fā)商捂盤惜售和提價等做出一些限制。按照以往經(jīng)驗，對于社會關(guān)注度極高的房地產(chǎn)行業(yè)，鄭州市沒有出現(xiàn)過該調(diào)不調(diào)現(xiàn)象，且調(diào)整效果總體良好。多個時段優(yōu)于周邊兄弟城市。

　　但是宋向清認(rèn)為鄭州目前不適宜推出限購政策,目前情況下，稅收和信貸不宜同步推出同方向調(diào)控政策，如果信貸收緊，稅收就不宜增加，如果提高稅收，信貸最好維持不變或微調(diào)。因為現(xiàn)在去庫存還是政策主流，盡管鄭州去庫存壓力不大，但至少不能產(chǎn)生新的庫存。因此現(xiàn)階段在樓市必須適度調(diào)整前提下維持政策的相對穩(wěn)定性是政策的主要考量。

　　河南財經(jīng)政法大學(xué)教授劉社表示，北上廣深一線城市的房價最早暴漲，中央調(diào)控后二線城市跟著熱了起來，最終也會出臺跟一線城市一樣的降溫政策。比鄭州更熱的南京、蘇州、合肥等都受到了管控，目前，鄭州商品房均價已經(jīng)破萬，房價上漲過快，航海路甚至有一處樓盤半年漲了5000元/㎡。鄭州房地產(chǎn)市場的火熱，不意味著老百姓的收入提高了，而是消費能力已經(jīng)兜不住房價了。各種跡象表明這種態(tài)勢還將繼續(xù)演化，如果鄭州繼續(xù)熱下去也會同樣得到調(diào)控。

　　劉社強(qiáng)調(diào)，如果政府不管，任由其發(fā)展，越來越多人會買不起房，泡沫達(dá)到一定程度誰都控制不住的情況下只有崩盤，到那個時候就是房價只能暴跌，所以說，今天的管控是為了防止明天的暴跌。(記者孫煊哲)