鄭州樓市調(diào)控或四季度出臺(tái) 怎么調(diào)老百姓會(huì)領(lǐng)情

2016-09-06 09:33 來源：今報(bào)網(wǎng)

[摘要] 鄭州樓市的調(diào)控，已經(jīng)是大概率事件。根據(jù)調(diào)控規(guī)律，結(jié)合合肥、蘇州從市領(lǐng)導(dǎo)表完態(tài)到出臺(tái)調(diào)控留出一到數(shù)個(gè)月的時(shí)間的規(guī)律來分析，四季度應(yīng)該會(huì)放出調(diào)控措施。

　　2014年的時(shí)候，河南房地產(chǎn)開發(fā)完成投資量在中部六省中最高，且只有安徽和河南投資在4000億以上。

　　根據(jù)最新掌握的2015年中部六省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資情況，河南以4818.93億元，仍然居中部六省之首，且增速列第2位，比安徽省多投了將近400億元。從中可以看出，鄭州明年不缺預(yù)售房。

　　●鄭州什么時(shí)候會(huì)出手調(diào)控

　　東方今報(bào)記者：鄭州代市長程志明表態(tài)“加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度”，估計(jì)新一輪的市場調(diào)控會(huì)在什么時(shí)候出臺(tái)？

　　奚春山：鄭州樓市的調(diào)控，已經(jīng)是大概率事件。根據(jù)調(diào)控規(guī)律，結(jié)合合肥、蘇州從市領(lǐng)導(dǎo)表完態(tài)到出臺(tái)調(diào)控留出一到數(shù)個(gè)月的時(shí)間的規(guī)律來分析，四季度應(yīng)該會(huì)放出調(diào)控措施。

　　杜書云：什么時(shí)候出臺(tái)調(diào)控措施，出臺(tái)什么樣的調(diào)控措施，關(guān)鍵還是要看政府。但毫無疑問，鄭州樓市的確有些異常，也到了該調(diào)控的時(shí)候了。鄭州市2015年全年的房地產(chǎn)開發(fā)投資2000.2億元，比長沙市996.6億元多出一倍，比整個(gè)江西省1520.1億元還要多。鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資額2015年占全省的41.51%。

　　過去兩年，我省房地產(chǎn)的開發(fā)投資量和銷售量一直占據(jù)中部六省的頭把交椅，但我省城鎮(zhèn)居民可支配收入?yún)s幾乎最低。這樣的市場活躍度，難道正常嗎？

　　上官同君：當(dāng)前鄭州樓市如果調(diào)控首當(dāng)其沖應(yīng)抓住如何遏制樓市恐慌，面對當(dāng)前地王頻現(xiàn)，政府應(yīng)該合理排序土地供應(yīng)計(jì)劃；房企面對樓市恐慌，應(yīng)該降低漲價(jià)欲望，合理控制利潤空間，積極跑量；老百姓面對恐慌，應(yīng)先摸摸自己口袋里的現(xiàn)金，合理評估自家財(cái)力，切莫人為地加入到恐慌性購房大軍中去。

　　●鄭州會(huì)怎么調(diào)控

　　東方今報(bào)記者：鄭州可能出臺(tái)什么樣的調(diào)控政策？

　　上官同君：現(xiàn)在應(yīng)該進(jìn)行土地供給方面的調(diào)控，但是，我估計(jì)政府一時(shí)半會(huì)兒不忍心下手。我覺得，主要是限貸限購，以及在鄭州落戶的條件方面進(jìn)行限制，不會(huì)有其他措施。房地產(chǎn)的每一次調(diào)控一定是讓投資離場，讓投機(jī)觀望，留下的是自住者。

　　奚春山：是的，政府應(yīng)該難以下大決心放量供應(yīng)土地。土地供應(yīng)量太大，必然造成地價(jià)回落，直接影響政府財(cái)政收入。

　　調(diào)控措施會(huì)以限貸為主，也就是提高二套房、三套房的首付標(biāo)準(zhǔn)，對首套房受影響不大。至于對外地人購房殺傷力巨大的積分落戶政策，預(yù)計(jì)會(huì)是第二輪調(diào)控，因?yàn)猷嵵菽壳皩?shí)體經(jīng)濟(jì)低迷，財(cái)政收入擺脫不了對房地產(chǎn)的依賴，而鄭州樓市的購房者60%是外地人。另外，調(diào)控的關(guān)鍵要看央行。

　　杜書云：無論是否出臺(tái)調(diào)控措施，對于河南省的房地產(chǎn)開發(fā)來講，融資成本和開發(fā)環(huán)境應(yīng)該給予更多關(guān)注。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金到位情況是判斷房地產(chǎn)市場的一個(gè)很重要的指標(biāo)。河南房企自籌資金比較高，潛在風(fēng)險(xiǎn)大。

　　東方今報(bào)記者：你提供了一個(gè)重要思路，就是跳出房地產(chǎn)看房地產(chǎn)。

　　杜書云：對，房地產(chǎn)市場不是孤立的，出臺(tái)什么樣的調(diào)控措施與經(jīng)濟(jì)整體形勢相關(guān)。我覺得大家真的還要再敏感一些，與其關(guān)注會(huì)出臺(tái)什么樣的調(diào)控措施，不如關(guān)注國家要做些什么。比如說，不動(dòng)產(chǎn)登記開始了，房產(chǎn)稅遲早會(huì)來的，房產(chǎn)稅是對保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，對投資性需求的抑制作用是顯然的，對樓市的影響也是不言而喻的。再比如，分稅制的改革措施也要出臺(tái)，這種改革可能使地方政府不再依賴土地財(cái)政，如果沒有地價(jià)上漲的動(dòng)力，房價(jià)上漲的動(dòng)力可能會(huì)減弱。

　　●為什么老百姓對調(diào)控不領(lǐng)情

　　東方今報(bào)記者：很多人恰恰是反著想的。根據(jù)報(bào)道，在鄭州傳出調(diào)控信號之后，8月29日這天，鄭州高新區(qū)金科城5000人蜂擁售樓部現(xiàn)場搶房，2000余套房源被搶購一空，3000多個(gè)排卡客戶抱憾而歸。在房價(jià)上漲過猛的當(dāng)下，調(diào)控一定是要抑制價(jià)格上漲的，為什么老百姓不領(lǐng)情呢？

　　杜書云：影響樓市因素很多，但是，一般商品價(jià)格高的時(shí)候，消費(fèi)者會(huì)減少需求，價(jià)格低的時(shí)候會(huì)增加需求，樓市正好相反，房地產(chǎn)市場上預(yù)期對價(jià)格的影響比其他商品都要大。這些都是預(yù)期價(jià)格上漲的時(shí)候，人們會(huì)趕緊出手投資。但是，鄭州已經(jīng)發(fā)出調(diào)控樓市的信號，價(jià)格不大可能在調(diào)控后持續(xù)上漲。

　　奚春山：根據(jù)北上深及合肥、蘇州等二線城市的調(diào)控政策來看，樓市調(diào)控，是以提高購房門檻為主。出于對限購的恐懼，一大批人本來并沒有買房需求，也沒有炒房欲望，但在周邊遠(yuǎn)親近鄰都搶房的節(jié)奏下，被動(dòng)加入搶購大軍。

　　東方今報(bào)記者：之前，政府每次調(diào)控出臺(tái)以后，價(jià)格并沒有降，反而購房成本提高了，比如首付高了一些、房貸利率不打折了。我猜測，也許這些人覺得既然如此，不如盡快購買算了。

　　杜書云：政府這些年的調(diào)控從來沒有抑制剛性需求、改善性需求，抑制的一直是投資性需求。

　　奚春山：兩個(gè)星期前，不少開發(fā)商對購房人還是一副愛理不理的態(tài)度，甚至競拍。但現(xiàn)在不少房企忍著“房價(jià)上漲大約一天100元/㎡”的誘惑，不當(dāng)場抬價(jià)，不搞饑餓營銷，有房就賣。

　　8月26日前后，有疑似樓市調(diào)控的“大招”刷屏：9月1日后，名下無房又無貸款記錄的購房者，首付比例從現(xiàn)在的最低兩成提高到最低三成，貸款利率為基準(zhǔn)無優(yōu)惠……這種傳言據(jù)說來源是某售樓小姐的一條微信。這樣有鼻子有眼的流言無疑造成了剛需購房者的恐慌性情緒蔓延。

　　對涉及千家萬戶切身利益的大事，政府的調(diào)控政策在發(fā)布前是否能有個(gè)具體流程？能否考慮提高效率盡快發(fā)布？或?qū)κ忻嫔系牧餮?，及時(shí)發(fā)布事實(shí)及時(shí)澄清？

　　●如何評價(jià)這些年的樓市調(diào)控措施

　　東方今報(bào)記者：在鄭州代市長程志明講話3天后的8月27日，位置優(yōu)于鄭州剛拍出地王的地塊，鄭東新區(qū)龍湖的15、16號地塊在國土局官網(wǎng)掛牌。這樣的位置很可能拍出新地王，既然政府要調(diào)控樓市，這樣拍地豈不是會(huì)給出錯(cuò)誤的信號嗎？

　　杜書云：這個(gè)怎么說呢……我想中央政府不會(huì)一直讓這樣下去。去年，深圳的情況和表現(xiàn)最為典型，房價(jià)漲得高自然就會(huì)回調(diào)。

　　上官同君：地王代表高端，可能房價(jià)上漲會(huì)因此變得敏感，并不代表地王的房子建好以后，所有地段的房價(jià)跟著那么高。鄭東新區(qū)的龍湖不是鄭州市的龍湖，而是河南省的龍湖，土地居高不下，也在情理當(dāng)中。

　　奚春山：9月1日新拍的經(jīng)開區(qū)的地王，塊地單價(jià)較高，達(dá)3500多萬一畝，但容積率也提高到了4.5，而且政府規(guī)定，必須是中小戶型為主。高容積率意味著能在土地上種出更多的房子，而中小戶型意味著單套房價(jià)低。

　　這是一個(gè)信號，算是政府今后調(diào)控的一個(gè)新思路，就是以高容積率對沖高地價(jià)的沖擊，讓房子看起來便宜。

　　東方今報(bào)記者：剛才說到老百姓對政府調(diào)控的信任度問題，接下來要問的是：如何評價(jià)這些年的樓市調(diào)控措施？

　　杜書云：最早時(shí)候，房價(jià)漲得過高，政府就收緊地根、銀根。這種調(diào)控一定是不正確的。我覺得，最近七八年，政府的整體調(diào)控思路是對的，抑制房價(jià)過快上漲，重點(diǎn)限制投資性需求。

　　奚春山：這些年的樓市調(diào)控措施，生動(dòng)體現(xiàn)了地方政府的矛盾心理。房地產(chǎn)越來越金融化，各地區(qū)情況差別很大，調(diào)控會(huì)更傾向于一城一策。

　　上官同君：鄭州和國內(nèi)的調(diào)控措施往往都是頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳，沒有發(fā)現(xiàn)哪一次調(diào)控政策，是建立在對房地產(chǎn)市場確切把握的基礎(chǔ)上，很多都是估計(jì)、大概、可能，沒有調(diào)研支撐。(東方今報(bào)記者路治歐)