樓市調(diào)控面臨不同政策選項(xiàng) 摸清供需狀況利于調(diào)控

2016-09-07 09:03 來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

[摘要] 面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“冰火兩重天”，全國(guó)及各地樓市調(diào)控也面臨著不同的政策選項(xiàng)。當(dāng)下最重要的，是摸清樓市供給側(cè)和需求側(cè)的真實(shí)狀況，既摸清現(xiàn)有存量、供應(yīng)量的結(jié)構(gòu)狀況，也摸清城鎮(zhèn)居民目前的住房情況，把結(jié)構(gòu)性矛盾搞清楚。

　　面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“冰火兩重天”，全國(guó)及各地樓市調(diào)控也面臨著不同的政策選項(xiàng)。當(dāng)下最重要的，是摸清樓市供給側(cè)和需求側(cè)的真實(shí)狀況，既摸清現(xiàn)有存量、供應(yīng)量的結(jié)構(gòu)狀況，也摸清城鎮(zhèn)居民目前的住房情況，把結(jié)構(gòu)性矛盾搞清楚。這項(xiàng)工作做好了，必然有利于樓市調(diào)控看清方向、減少爭(zhēng)議、避免反復(fù)，因城施策也才能收到應(yīng)有效果

　　當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)正在延續(xù)。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑全國(guó)GDP增長(zhǎng)，銷(xiāo)售與價(jià)格大幅攀升，部分一二線城市漲幅更高，全國(guó)個(gè)人住房貸款在新增貸款中占了絕大部分；另一方面，許多三四線城市庫(kù)存積壓依然嚴(yán)重。

　　面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“冰火兩重天”，全國(guó)及各地樓市調(diào)控也面臨著不同的政策選項(xiàng)。針對(duì)房?jī)r(jià)暴漲，一些領(lǐng)漲的二線城市重新舉起“雙限”大旗；個(gè)別一線城市，如上海要采取更嚴(yán)格限制措施的消息雖已被證偽，卻引發(fā)令人難以置信的離婚潮，以致有的街道辦事處打出“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，離婚需謹(jǐn)慎”的勸告語(yǔ)。而針對(duì)積壓嚴(yán)重的狀況，一些三四線城市仍不惜采用獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼等行政手段和繼續(xù)加杠桿的所謂經(jīng)濟(jì)手段鼓勵(lì)買(mǎi)房，以消化庫(kù)存。

　　近段時(shí)間以來(lái)，在一些學(xué)者提醒出現(xiàn)新泡沫、對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生“虹吸效應(yīng)”的同時(shí)，也有一些學(xué)者認(rèn)為樓市是貸款的最好去向，認(rèn)為還應(yīng)加大土地供應(yīng)，解決供需平衡。但問(wèn)題在于，一二線城市銷(xiāo)售與價(jià)格的暴漲都是剛需所致嗎？如果是大量投機(jī)投資性購(gòu)房涌入所致，豈不是舊泡沫尚未破滅、新泡沫又在積聚？此外，在新建商品房大量積壓的三四線城市，城鎮(zhèn)居民住房真的已經(jīng)極大豐富了嗎？說(shuō)到底，上述問(wèn)題若得不出明確答案，樓市調(diào)控就難免出錯(cuò)牌。因此，只有準(zhǔn)確把握供需詳情，才能真正有針對(duì)性地因城施策，使調(diào)控收到實(shí)效。

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，從1998年到2016年7月底，全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售面積累計(jì)達(dá)113.3億平方米，加上目前在施面積47億平方米、待售面積4.3億平方米，共計(jì)約164.6億平方米。按7.7億城鎮(zhèn)人口計(jì)算，人均21.4平方米；若按套均80平方米計(jì)算，共2.06億套，平均每3.7人一套。如果考慮到上世紀(jì)90年代中前期、80年代、70年代乃至相當(dāng)數(shù)量50年代、60年代的樓房和大量平房依然在居住使用，房屋總面積又要增加不少。

　　以上數(shù)據(jù)說(shuō)明了幾個(gè)問(wèn)題。第一，從總量看，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅供給已經(jīng)具備相當(dāng)規(guī)模。供需矛盾很大程度上是結(jié)構(gòu)性矛盾，不同地區(qū)和不同家庭之間存在很大差異。第二，考慮總量水平和土地資源稀缺情況，新建商品住宅應(yīng)更多結(jié)合老舊平房、樓房改造進(jìn)行，發(fā)展二手房市場(chǎng)、盤(pán)活現(xiàn)有存量潛力也不小。第三，相當(dāng)一段時(shí)間以來(lái)，房?jī)r(jià)收入比不斷擴(kuò)大。若房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，必然造成普通民眾購(gòu)房能力繼續(xù)降低。第四，在在施和待售面積超過(guò)50億平方米的基礎(chǔ)上，不堅(jiān)持住房的居住屬性，而是寄希望靠增加土地供應(yīng)來(lái)平抑價(jià)格、滿足不斷增長(zhǎng)的投資性需求，必然加大信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　因此，當(dāng)下最重要的，是摸清樓市供給側(cè)和需求側(cè)的真實(shí)狀況，既摸清現(xiàn)有存量、供應(yīng)量的結(jié)構(gòu)狀況，也摸清城鎮(zhèn)居民目前的住房情況，把結(jié)構(gòu)性矛盾搞清楚。鑒于在住房商品化過(guò)程中，所有交易已經(jīng)電子化管理，供給側(cè)的調(diào)查不妨以房屋管理部門(mén)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)、房產(chǎn)證發(fā)放資料和統(tǒng)計(jì)部門(mén)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為依據(jù)，輔以必要的現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)和補(bǔ)充調(diào)查。而對(duì)需求側(cè)的調(diào)查，可以結(jié)合公安部門(mén)的人口資料、統(tǒng)計(jì)部門(mén)去年剛剛進(jìn)行的1%人口抽樣調(diào)查進(jìn)行。摸清樓市現(xiàn)實(shí)狀況雖然費(fèi)時(shí)費(fèi)力，但這項(xiàng)工作做好了，必然有利于樓市調(diào)控看清方向、減少爭(zhēng)議、避免反復(fù)，因城施策也才能收到應(yīng)有效果。(作者：潘璠)