險(xiǎn)資舉牌房企房企涉足保險(xiǎn) 房企與險(xiǎn)企加快融合發(fā)展

2015-12-16 10:38 來源：中證網(wǎng)

[摘要] 大規(guī)模保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，不僅推動(dòng)資本和實(shí)業(yè)跨界融合，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局也將發(fā)生深刻變化。

　　近期，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、萬科A、金融街(000402)等公司頻遭險(xiǎn)資舉牌。2015年以來，隨著利好政策刺激、房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，險(xiǎn)資入股房企腳步明顯加快。保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2015年1-10月，保險(xiǎn)行業(yè)總資產(chǎn)達(dá)11.83萬億元，較年初增長(zhǎng)16.49%。按照當(dāng)前險(xiǎn)資持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例30%的上限來看，將有3.55萬億資金可用于房地產(chǎn)投資。業(yè)內(nèi)人士分析指出，大規(guī)模保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，不僅推動(dòng)資本和實(shí)業(yè)跨界融合，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局也將發(fā)生深刻變化。

　　險(xiǎn)資掃貨地產(chǎn)股

　　金融街日前公告稱，收到和諧健康保險(xiǎn)股份有限公司和安邦人壽保險(xiǎn)股份有限公司的通知，截至12月10日，和諧保險(xiǎn)通過“和諧健康保險(xiǎn)股份有限公司-萬能產(chǎn)品”賬戶購(gòu)買公司普通股股票累計(jì)達(dá)到4.75億股，占公司總股本的15.88%。截至12月10日，安邦人壽通過“安邦人壽保險(xiǎn)股份有限公司-積極型投資組合”賬戶購(gòu)買公司普通股股票累計(jì)達(dá)到2.73以股，占公司總股本的9.12%。截至12月10日，和諧保險(xiǎn)和安邦人壽合計(jì)持有公司約25%股份。

　　實(shí)際上，近期獲得險(xiǎn)資青睞的房企并非只有金融街。根據(jù)萬科A披露，截至12月4日，深圳市鉅盛華股份有限公司通過資管計(jì)劃集中競(jìng)價(jià)交易買入公司4.969%股份。本次權(quán)益變動(dòng)后，鉅盛華及其一致行動(dòng)人前海人壽保險(xiǎn)股份有限公司合計(jì)持有萬科A股份20.008%，為公司第一大股東。

　　繼鉅盛華之后，萬科A又遭到安邦保險(xiǎn)舉牌。截至12月7日，安邦人壽購(gòu)買萬科A股份2.58%；安邦財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司購(gòu)買萬科A股份1.38%；和諧保險(xiǎn)購(gòu)買萬科A股份0.80%；安邦養(yǎng)老購(gòu)買萬科A股份0.24%。4家保險(xiǎn)公司合計(jì)持有萬科A的5.0000005%股份。

　　根據(jù)公開資料，安邦人壽、安邦財(cái)險(xiǎn)、和諧保險(xiǎn)及安邦養(yǎng)老均為安邦保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限旗下公司。四家保險(xiǎn)公司未簽訂一致行動(dòng)協(xié)議或達(dá)成一致行動(dòng)意向，但因存在的關(guān)聯(lián)關(guān)系構(gòu)成一致行動(dòng)人。

　　除了萬科A之外，安邦保險(xiǎn)還增持了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份。12月7日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公告稱，公司原第二大股東南豐集團(tuán)于12月4日賣出的20.5股份被Anbang Insurance Group Co., Ltd及Anbang Property &Casualty Insurance Co., Ltd購(gòu)得。二者為安邦保險(xiǎn)集團(tuán)及其投資企業(yè)。交易完成后，中國(guó)人壽(601628,股吧)仍為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東，持股29.3%，而安邦保險(xiǎn)持股20.5%成為新晉的第二大股東。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的前兩大股東被兩大險(xiǎn)資占據(jù)。

　　房地產(chǎn)配置仍有增加空間

　　根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，按照申萬行業(yè)分類，目前142家A股房企前十大流通股東中包含險(xiǎn)資22家，占比超過15%。中國(guó)指數(shù)研究院分析師指出：“保險(xiǎn)資金投資海內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀環(huán)境不斷放松，是推動(dòng)險(xiǎn)資進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)因素。”一直以來，保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)需要國(guó)家政策的許可。2009年新《保險(xiǎn)法》增加了投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，便于保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)。2012年，政府允許險(xiǎn)資持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例的上限為15%。2014年，保監(jiān)會(huì)將這一比例上調(diào)至30%。海外方面，外匯管制的放松及審批流程簡(jiǎn)化，也為險(xiǎn)資布局海外地產(chǎn)創(chuàng)造了良好的條件。

　　“另外，保險(xiǎn)行業(yè)龐大的資金余額和較低的投資收益促使其入股房地產(chǎn)企業(yè)，以提高資金使用效率、優(yōu)化投資收益?！痹摲治鰩熤赋?。數(shù)據(jù)顯示，2015年1-10月，保險(xiǎn)行業(yè)原保險(xiǎn)保費(fèi)收入超過2萬億元，行業(yè)總資產(chǎn)突破11萬億元，保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額高達(dá)10.6萬億元。但長(zhǎng)期以來，我國(guó)保險(xiǎn)資金投資渠道受限，保險(xiǎn)公司大量資金投入到了銀行存款、債券、基金等，保險(xiǎn)資金投資回報(bào)率不高。而房地產(chǎn)行業(yè)投資金額大、投資期限長(zhǎng)、收益穩(wěn)定的特點(diǎn)與我國(guó)保險(xiǎn)資金使用時(shí)間長(zhǎng)、規(guī)模大、現(xiàn)金流穩(wěn)定的特性相匹配。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)未來的政策預(yù)期，是險(xiǎn)資頻頻舉牌房企的另一個(gè)重要因素。近來央行多次降息降準(zhǔn)，中央繼續(xù)強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存戰(zhàn)略，為樓市釋放新一輪政策信號(hào)。同時(shí)，住房公積金管理?xiàng)l例修訂稿出臺(tái)征求意見，公積金提取范圍將更廣泛，樓市信心得到進(jìn)一步提振。12月14日，中央提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來國(guó)家還將會(huì)出臺(tái)更多利好政策，加快房地產(chǎn)去庫(kù)存。

　　在華泰證券(601688,股吧)分析師謝皓宇看來，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)目前40%左右的銀行存款配置需要進(jìn)行重新配置?！鞍凑辗康禺a(chǎn)開發(fā)周期3年來測(cè)算，3年期定期存款的總利潤(rùn)回報(bào)是2.75%，房地產(chǎn)的利潤(rùn)率平均為15%。即便是考慮到協(xié)議存款利率會(huì)略高于定期存款利率，但仍然處在較低水平，房地產(chǎn)的配置比重有增加的空間?！?/font>

　　推進(jìn)跨界融合

　　隨著保險(xiǎn)資金參與房地產(chǎn)投資日益成熟，保險(xiǎn)企業(yè)利用自身優(yōu)勢(shì)，開始與地產(chǎn)公司合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。平安集團(tuán)近年來頻繁在房地產(chǎn)領(lǐng)域布局，從拿地、入股優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、參與地產(chǎn)股權(quán)投資到互聯(lián)網(wǎng)金融及物流地產(chǎn)，通過旗下眾多子公司，平安組建了龐大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊。2015年前10月，平安在北京、上海、天津、杭州等城市，以個(gè)體和聯(lián)合形式連續(xù)競(jìng)拍約14塊土地，涉及土地出讓金額477億元。近日，平安集團(tuán)聯(lián)手綠城中國(guó)和中交集團(tuán)以57億競(jìng)得北京市門頭溝永定鎮(zhèn)項(xiàng)目，繼續(xù)擴(kuò)大和地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域的合作。

　　保險(xiǎn)企業(yè)拿地后，除了開發(fā)辦公樓和商業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也成為其突出的業(yè)務(wù)類型。如泰康人壽在北京、海南等地建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，中國(guó)人壽在蘇州建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)等。

　　在險(xiǎn)資大規(guī)模入股房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期投資后，房企也看到了險(xiǎn)資在金融領(lǐng)域的固有優(yōu)勢(shì)，開始逆向發(fā)力保險(xiǎn)行業(yè)來布局金融平臺(tái)，拓展多元化金融服務(wù)體系。今年以來，泰禾集團(tuán)(000732,股吧)、陽光城(000671,股吧)、新華聯(lián)(000620,股吧)、泛?？毓?000046,股吧)、中天城投(000540,股吧)等上市房企宣布設(shè)立保險(xiǎn)公司。地產(chǎn)上市公司通過設(shè)立保險(xiǎn)公司在獲得保險(xiǎn)牌照的同時(shí)也可取得廉價(jià)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　上述中國(guó)指數(shù)研究院分析師表示，險(xiǎn)資將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大影響?！耙环矫?，險(xiǎn)資相對(duì)較低的融資成本可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得發(fā)展與擴(kuò)張所需的資金及其他資源，形成資金優(yōu)勢(shì)。另一方面，保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)也有利于推動(dòng)房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，由險(xiǎn)企負(fù)責(zé)資金與土地的提供，地產(chǎn)企業(yè)可以將業(yè)務(wù)重心更多放在項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)方面，擺脫原有全產(chǎn)業(yè)鏈模式。最后，保險(xiǎn)企業(yè)在資產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理方面先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有較強(qiáng)的借鑒作用?！?作者：李香才)