國務院發(fā)布“金十條”：嚴控房地產(chǎn)融資風險

2013-09-17 15:34 來源：中國新聞網(wǎng)

[摘要] 7月5日，國務院下發(fā)《關于金融支持經(jīng)濟結構調整和轉型升級的指導意見》。其中，針對房地產(chǎn)行業(yè)，意見提出應認真執(zhí)行房地產(chǎn)調控政策，落實差別化住房信貸政策，加強名單制管理，嚴格防控房地產(chǎn)融資風險?！兑庖姟肥紫让鞔_，要繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，統(tǒng)籌兼顧穩(wěn)增長、調結構、控通脹、防風險，合理保持貨幣總量?！兑庖姟愤€鼓勵民間資本投資入股金融機構和參與金融機構重組改造。允許發(fā)展成熟、經(jīng)營穩(wěn)健的村鎮(zhèn)銀行在最低股比要求內(nèi)，調整主發(fā)起行與其他股東持股比例。嘗試由民間資本發(fā)起設立自擔風險的民營銀行、金融租賃公司和消費金融公司等金融機構。

　　7月5日，國務院下發(fā)《關于金融支持經(jīng)濟結構調整和轉型升級的指導意見》。其中，針對房地產(chǎn)行業(yè)，意見提出應認真執(zhí)行房地產(chǎn)調控政策，落實差別化住房信貸政策，加強名單制管理，嚴格防控房地產(chǎn)融資風險。

　　《意見》首先明確，要繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，統(tǒng)籌兼顧穩(wěn)增長、調結構、控通脹、防風險，合理保持貨幣總量。

　　《意見》還鼓勵民間資本投資入股金融機構和參與金融機構重組改造。允許發(fā)展成熟、經(jīng)營穩(wěn)健的村鎮(zhèn)銀行在最低股比要求內(nèi)，調整主發(fā)起行與其他股東持股比例。嘗試由民間資本發(fā)起設立自擔風險的民營銀行、金融租賃公司和消費金融公司等金融機構。

　　而在嚴密防范金融風險方面，《意見》強調，要深入排查各類金融風險隱患，適時開展壓力測試，動態(tài)分析可能存在的風險觸點，及時鎖定、防控和化解風險，嚴守不發(fā)生系統(tǒng)性區(qū)域性金融風險的底線。

　　繼續(xù)按照總量控制、分類管理、區(qū)別對待、逐步化解的原則，防范化解地方政府融資平臺貸款等風險。認真執(zhí)行房地產(chǎn)調控政策，落實差別化住房信貸政策，加強名單制管理，嚴格防控房地產(chǎn)融資風險。

　　同時，按照理財與信貸業(yè)務分離、產(chǎn)品與項目逐一對應、單獨建賬管理、信息公開透明的原則，規(guī)范商業(yè)銀行理財產(chǎn)品，加強行為監(jiān)管，嚴格風險管控。

　　上周，受到房地產(chǎn)再融資及并購重組將開閘傳聞的影響，深滬兩市房地產(chǎn)股全線大幅上揚。雖然證監(jiān)會隨后澄清政策未變，但一方面是資本市場對調控放松的預期，另一方面則是百姓對房價下降的期待。彌合資本市場與現(xiàn)實生活背離，或者需要更精準有效的調控政策。

　　證監(jiān)會對于房地產(chǎn)企業(yè)再融資及并購重組進行限制，是增加房地產(chǎn)企業(yè)財務壓力的一種手段。這種限制的政策依據(jù)，來自國務院于2010年4月份發(fā)布的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。《通知》明確規(guī)定，對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

　　通過分析不難發(fā)現(xiàn)，《通知》中限制違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資的主要目的是打擊囤積土地和炒地行為。并以此為基礎，通過施加財務壓力，迫使房企加快商品房上市速度，通過對供給側的管理防止出現(xiàn)供不應求局面。

　　根據(jù)Wind的統(tǒng)計，2009年至2012年，A股上市房企的資產(chǎn)負債率由65.7%上升到73.6%；財務費用占營業(yè)收入的比例由1.55%上升到2.11%。同時，上市房企的凈利潤增速明顯下滑。在一定程度上，監(jiān)管層對于房地產(chǎn)企業(yè)再融資及并購重組進行限制確實給上市房企帶來了相當?shù)呢攧諌毫Α?/font>

　　但是，數(shù)據(jù)同時顯示，這4年中，A股上市房企總資產(chǎn)周轉率、存貨周轉率逐年下降，同時，存貨占總資產(chǎn)的比例也基本呈現(xiàn)逐年增加的趨勢。這表明房地產(chǎn)企業(yè)并沒有如預期中的加快開發(fā)速度、提升周轉效率。相反，房地產(chǎn)企業(yè)選擇了降低開發(fā)速度、減少土地儲備的方法來度過資金寒冬。

　　更為重要的是，對房地產(chǎn)融資需求的長期限制也絕非沒有成本。2011年開始的房企進軍礦業(yè)的大潮就是一個例子，國內(nèi)黃金等礦產(chǎn)資源泡沫的吹大與房地產(chǎn)市場的調控絕非沒有關聯(lián)。

　　同樣的問題也出現(xiàn)在需求側的管控上。通過限購、限貸和預期管理，2012年全國住宅類商品房銷售面積同比僅增加2%、2011年同比增加3.4%，增速較調控前明顯下降。

　　但自2010年6月起至今，除了2011年第四季度至2012年上半年末，中國百城住宅價格指數(shù)有所回落外，其他時間基本呈逐步上升態(tài)勢。同時，上市房企從2009年至2012年毛利率水平基本保持穩(wěn)定，未受房地產(chǎn)調控影響。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)沒有對需求的下降做出價格上的讓步。

　　由此可見，拿出更有針對性和有效的調控政策應是下一步調控的關鍵。至于是否放松對房地產(chǎn)企業(yè)股權融資的限制，要從是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)增加供給、是否有利于管控房價預期等多個角度加以權衡。房產(chǎn)調控的最終目的，應該是滿足消費者購房需求的同時，創(chuàng)造出一個更健康和更具投資價值的房地產(chǎn)市場。

(責任編輯：趙惠)

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