[摘要] 今年以來，中國樓市出現(xiàn)了新一輪調(diào)整，樓盤打折促銷、房價穩(wěn)中有降、交易持續(xù)低迷、房企資金吃緊。7月份，被視為全國樓市“風(fēng)向標(biāo)”的北京、上海、廣州、深圳等一線城市，房價首次出現(xiàn)全線下挫。
今年以來，中國樓市出現(xiàn)了新一輪調(diào)整，樓盤打折促銷、房價穩(wěn)中有降、交易持續(xù)低迷、房企資金吃緊。住建部政策研究中心主任秦虹近日表示，波動、分化、創(chuàng)新是新時期房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)。專家認為，以往依靠行政干預(yù)的樓市調(diào)控思路正在轉(zhuǎn)變，取而代之的是以信貸和稅收為核心的市場化、長效調(diào)控機制加速形成。隨著市場的自發(fā)調(diào)整，房地產(chǎn)市場有望進入理性發(fā)展。
房價走下“直升機”
從去年一線城市房價“高燒不退”，到今年上半年全國性房價松動，昔日高歌猛進的房地產(chǎn)市場開始降溫，下行態(tài)勢明顯。數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月份，全國商品房銷售面積同比下降6%，住宅的新開工面積同比下降19.8%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降5.8%。
7月份，被視為全國樓市“風(fēng)向標(biāo)”的北京、上海、廣州、深圳等一線城市，房價首次出現(xiàn)全線下挫。國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，7月份，70個大中城市新建商品住宅中，價格環(huán)比下降的城市由上月的55個增至64個，為2011年1月以來最多。其中，北京7月新建住宅價格環(huán)比下跌1.0%，為2012年4月以來首度環(huán)比下跌。
專家認為，樓市延續(xù)下滑趨勢，市場看跌預(yù)期形成，使買房群體陷入觀望、等待中，“買漲不買跌”的心理進一步加劇?！?月份，由于市場預(yù)期依然不明，購房者不少選擇觀望，房價環(huán)比繼續(xù)下降?！眹医y(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示。
買房必賺成為過去式
未來買房必賺的現(xiàn)象將有所改變。中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、國民經(jīng)濟研究所所長樊綱指出，在過去十多年中，房地產(chǎn)行業(yè)一直處于亢奮、過熱的狀態(tài)，拿塊地就能掙錢是非常不正常的現(xiàn)象。
“從過去房地產(chǎn)的整體上漲，到今后的有漲有跌，波動將成為市場常態(tài)?！鼻睾缯J為，自從1998年中國住房制度改革以來，房地產(chǎn)市場總體一直呈現(xiàn)上漲局面，但未來不可能永遠上漲，而會有漲有跌。
在談到分化這個新常態(tài)時，秦虹表示，并不僅僅是城市在分化，企業(yè)也在分化。一是具體的房地產(chǎn)調(diào)控政策要因地制宜，分類調(diào)控，根據(jù)各個地方不同的情況，各地方政府進行自我調(diào)節(jié)。二是對企業(yè)來講，今后專業(yè)化能力對其發(fā)展來說尤其重要。
秦虹認為，未來房地產(chǎn)市場的創(chuàng)新集中在以下3個方面：即產(chǎn)品的創(chuàng)新，從同質(zhì)化到個性化;經(jīng)營理念的創(chuàng)新，從開發(fā)思維到運營思維;行業(yè)領(lǐng)域的創(chuàng)新，從過去都在建房子，到未來的房地產(chǎn)服務(wù)市場逐步擴大?！皩τ谄髽I(yè)來講，光具備開發(fā)能力，而不具備運營能力，未來的競爭力要大打折扣。運營的思維非常重要，不僅僅是這些非住宅產(chǎn)品需要有運營，以開發(fā)銷售為模式的產(chǎn)品也需要運營空間?！?/font>
不排除過熱地區(qū)再限購
專家認為，今年以來樓市已在自發(fā)調(diào)整，處于市場化通道之中。以“限”為核心的持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控政策正在消退，而不動產(chǎn)登記啟動、房地產(chǎn)信貸收緊等舉措表明，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的頂層設(shè)計正在加快推進，以信貸和稅收為核心的市場化、長效調(diào)控機制正在提速。
“2013年上半年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策就是讓市場主導(dǎo)，市場的力量發(fā)揮作用。到今天為止，在過去政策掩蓋下的很多未能及時暴露出來的問題和矛盾，相對集中地反映出來了?！鄙缈圃貉芯可撼青l(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮舉例稱，比如，大中小城市的發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)需求總量在不同年份分布不均衡;再比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抗風(fēng)險能力參差不齊、結(jié)構(gòu)檔次與市場需求之間存在尖銳矛盾等。這些問題集中反映出來就導(dǎo)致了今年樓市低迷的局面。
針對當(dāng)前市場庫存高企的現(xiàn)象，瑞銀證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤指出，2013年中國住房竣工約1100萬套、新開工超過1500萬套，建設(shè)量明顯高于城鎮(zhèn)化和改善性住房需求。當(dāng)前房價下跌、未來開征房產(chǎn)稅以及新興投資渠道的興起都將繼續(xù)抑制投資需求。中短期內(nèi)開發(fā)商將專注于去庫存和降低杠桿水平，拿地和建設(shè)活動將變得更加謹(jǐn)慎。
業(yè)內(nèi)人士表示，由于當(dāng)前信貸收緊態(tài)勢并未改變，一些面臨供過于求、庫存消化壓力較大的二三線城市逐步松綁限購政策，不會引起房價大幅反彈，但北京、上海、廣州等一線熱點城市的限購政策還不會輕易放開。
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