小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)紛爭大觀點(diǎn)：應(yīng)有公共停車位

2016-01-15 08:51 來源：大河網(wǎng)-河南商報(bào)

[摘要] 地下停車位之困，并非鄭州、河南一地個(gè)案，在全國來說都尚有爭議。鄭州市人防辦工作人員說，地下人防工程的產(chǎn)權(quán)不定，只能期待通過國家立法確定。

　　鄭州一小區(qū)，因?yàn)橥＼囄话l(fā)生糾紛，業(yè)主將地下車庫的門堵了。(記者王春勝/攝)

　　2015年，鄭州機(jī)動(dòng)車數(shù)量突破300萬輛，小區(qū)停車糾紛隨之增多。

　　國家未立法明確產(chǎn)權(quán)、地方法規(guī)缺位、官方沉默，導(dǎo)致利益各方的沖突愈演愈烈，鄭州小區(qū)地下停車位之困亟待解決。

　　【沖突】

　　堵門成“討說法”利器？

　　堵路、堵門、砸車……

　　鄭州“地下停車位之爭”頻繁上演，糾紛也不斷升級。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2015年鄭州公開報(bào)道中就有6個(gè)小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)發(fā)生糾紛。

　　堵門一時(shí)間成為“討說法”的利器，不少小區(qū)業(yè)主紛紛效仿，造成小區(qū)陷入混亂狀態(tài)。隨著汽車數(shù)量不斷增加，更多小區(qū)可能暴露同樣的停車難問題。

　　一位參與過“堵門”的業(yè)主李先生說，堵門也是無奈之舉。有關(guān)部門對小區(qū)內(nèi)發(fā)生的糾紛重視不夠，有時(shí)候跟物業(yè)公司溝通起來有困難，到處反映也不起作用，通過法律途徑解決費(fèi)錢費(fèi)力。

　　2013年，鄭州政府職能部門收到此類投訴，還要求“相關(guān)公司要立即停止地下停車位只賣不租行為，并限期整改”。

　　如今，更多市民投訴時(shí)則收獲職能部門的解釋：“人家（開發(fā)商）不是賣，是長期租。”

　　【爭議】

　　停車位權(quán)屬并不明晰

　　地下停車位之困，并非鄭州、河南一地個(gè)案，在全國來說都尚有爭議。鄭州市人防辦工作人員說，地下人防工程的產(chǎn)權(quán)不定，只能期待通過國家立法確定。

　　事實(shí)上，2007年頒布的物權(quán)法曾承載了明確停車位權(quán)屬的期待。

　　十屆全國人大五次會(huì)議廣東代表團(tuán)分組審議物權(quán)法草案的會(huì)議上，時(shí)任廣東省省長黃華華曾提出建筑區(qū)劃內(nèi)停車位、車庫的歸屬問題一直是老百姓最關(guān)心的問題。他認(rèn)為建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位、車庫是公共資源，應(yīng)該歸業(yè)主共有，至少應(yīng)該規(guī)定一定的比例由業(yè)主共有。

　　黃華華從行政管理的角度考慮，指出如果按照草案規(guī)定的車庫所有權(quán)以約定為主，會(huì)出現(xiàn)不同的小區(qū)有不同的管理方式，開發(fā)商和業(yè)主很難取得共識。

　　最終，物權(quán)法實(shí)施后對住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬只是有了較為明確的規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的停車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。很多開發(fā)商認(rèn)為，該條款明確建造方對住宅小區(qū)規(guī)劃停車位的所有權(quán)及相關(guān)交易規(guī)則。

　　但其中又有條款規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的停車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的停車位，屬于業(yè)主共有。

　　【觀點(diǎn)】

　　人防工程改建的停車場

　　應(yīng)歸全體業(yè)主所有

　　北京大學(xué)法學(xué)院副教授佟強(qiáng)認(rèn)為，2007年10月1日開始實(shí)施的物法權(quán)是目前在確定地下停車位的權(quán)屬的上位法。

　　物權(quán)法規(guī)定，規(guī)劃用于停放汽車的停車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。

　　但這只是倡導(dǎo)性的說法，假如說，政府出臺地方法規(guī)對此進(jìn)行強(qiáng)制規(guī)定的話，開發(fā)商是管住了，可開發(fā)商如果已將產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主又將自己手里的停車位轉(zhuǎn)租、售給其他小區(qū)業(yè)主怎么辦？

　　如果通過行政手段來強(qiáng)制，會(huì)引來更多的紛爭，因此最好的辦法是交給市場來解決。對于確權(quán)給開發(fā)商的地下停車位，開發(fā)商自由選擇停車位的出讓方式無可厚非。

　　佟強(qiáng)還認(rèn)為，如果是人防工程改建的地下停車場，人民防空法對此有規(guī)定，“誰建設(shè)誰受益”。

　　關(guān)于“誰建設(shè)”，一般會(huì)理解為就是建設(shè)方開發(fā)商。佟強(qiáng)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)弄清到底是誰花錢建設(shè)的、原始投資人是誰，因?yàn)榉揽辗ǖ谑藯l規(guī)定，人防工程是戰(zhàn)時(shí)的國防保障設(shè)施，是為了公共利益而修建的，據(jù)此改建的停車場也應(yīng)當(dāng)滿足“公共利益”。

　　從房屋價(jià)格構(gòu)成分析，未計(jì)入容積率的小區(qū)公共配套設(shè)施，成本已分?jǐn)傆?jì)入購房款。人防工程改建的地下停車場既未計(jì)入容積率，又沒單獨(dú)申報(bào)建設(shè)，就屬于公共配套，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸“全體業(yè)主共有”。

　　此外，物權(quán)法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”第七十四條還規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的停車位，屬于業(yè)主共有。”

　　【辨識】

　　三招“辨”停車位產(chǎn)權(quán)

　　國家層面未出臺相應(yīng)細(xì)則，對爭議問題缺乏明確的解決方法。至今，鄭州乃至河南也未出臺規(guī)范住宅小區(qū)停車位轉(zhuǎn)讓、明晰權(quán)屬的相關(guān)規(guī)定。

　　開發(fā)商打著“產(chǎn)權(quán)不明確”的擦邊球，鮮有人弄清楚到底哪些屬于真正的人防設(shè)施、哪些屬于業(yè)主公共空間、哪些不是核算成本的疊加部分。

　　鄭州法律界一權(quán)威人士表示，停車位有很多種，地上、地下、人防工程，性質(zhì)不同、權(quán)屬不同。但同時(shí)，這名權(quán)威人士也表示，一般來說，通過這三種方法可以識別小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)。

　　第一種情形：

　　停車場在小區(qū)房屋銷售時(shí)未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權(quán)（俗稱產(chǎn)權(quán)）應(yīng)歸開發(fā)商所有。開發(fā)商有權(quán)對業(yè)主出售，此時(shí)開發(fā)商與業(yè)主簽訂的停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是合法有效的，應(yīng)受到法律保護(hù)。

　　第二種情形：

　　開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時(shí)已將地下停車場按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)與個(gè)別業(yè)主簽訂停車場停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買該停車位使用權(quán)的話，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或同經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)決定該地下停車場停車位的使用權(quán)。

　　第三種情形：

　　地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，但開發(fā)商也無權(quán)出售。

　　【建議】

　　小區(qū)應(yīng)有適量公共停車位

　　——河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社

　　2011年，鄭州市專門出臺政策，要求當(dāng)年2月20日之前，轄區(qū)內(nèi)七成以上單位、三成以上社區(qū)要開放停車場。其中，市、區(qū)兩級政府機(jī)關(guān)和市直機(jī)關(guān)單位率先實(shí)施停車場錯(cuò)時(shí)對外開放。但是，出于安全及各方利益的考慮，目前上述政策并未被執(zhí)行。市中心停車位缺口達(dá)20.5萬個(gè)，是開發(fā)商敢于“只賣不租”的底氣所在。因此，將已經(jīng)規(guī)定的政策執(zhí)行好，同時(shí)鑒于市區(qū)停車位較少，可以考慮在小區(qū)適當(dāng)布置公共停車位。

　　讓租比賣劃算

　　——河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長宋向清

　　開發(fā)商“只租不售”的一個(gè)重要原因是，賣停車位比租停車位賺錢。

　　依據(jù)鄭州市2004年頒布的《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，一個(gè)地下停車位一個(gè)月的使用費(fèi)在120元~160元間浮動(dòng)。

　　這是12年前的“指導(dǎo)價(jià)”，與現(xiàn)在市場行情肯定不相符，因此政府應(yīng)當(dāng)盡快出臺辦法，確定合理的停車位指導(dǎo)價(jià)。

　　宋向清認(rèn)為，15年的租金應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于一個(gè)停車位的價(jià)格，這是比較合理的。(記者陳朋沖)