險(xiǎn)資追捧房地產(chǎn)熱情持續(xù) 收益或分化現(xiàn)兩重天

2016-02-19 09:44 來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

[摘要] 公開(kāi)資料顯示，目前約20%的境內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)股東的主營(yíng)業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)相關(guān)。有分析人士認(rèn)為，此類保險(xiǎn)公司在整合房地產(chǎn)資源方面存在潛力，未來(lái)或?qū)⒂懈嗍┱谷_的空間。

　　保險(xiǎn)資金謀劃2016年投資藍(lán)圖，房地產(chǎn)正成為目標(biāo)之一。分析人士認(rèn)為，保險(xiǎn)資金對(duì)于房地產(chǎn)標(biāo)的，將繼續(xù)從多個(gè)層面積極介入。中國(guó)證券報(bào)記者從保險(xiǎn)資管人士處了解到，繼2015年在熱點(diǎn)區(qū)塊房地產(chǎn)投資上獲得不菲收益后，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)仍有期待，競(jìng)地有望保持活躍；機(jī)構(gòu)的投資能力不同，投資效果將出現(xiàn)差異。

　　看好房地產(chǎn)增值紅利

　　保險(xiǎn)資金正從多個(gè)層面加大對(duì)房地產(chǎn)投資的布局。一方面，多路險(xiǎn)資繼續(xù)增持上市房地產(chǎn)公司股份，除中國(guó)人壽、中國(guó)平安(601318,股吧)、新華保險(xiǎn)相繼成為部分上市房地產(chǎn)公司的大股東外，富德生命人壽、安邦保險(xiǎn)、前海人壽等也在尋求增持股份的空間；另一方面，投資性房地產(chǎn)也受到越來(lái)越多的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)關(guān)注。

　　保險(xiǎn)公司境外投資方面，房地產(chǎn)投資仍是重要標(biāo)的之一。某保險(xiǎn)公司獨(dú)立董事認(rèn)為，從全球市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，一些地區(qū)的房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，且明顯處于低估值狀態(tài)，為保險(xiǎn)資金境外投資提供了機(jī)會(huì)。目前雖然多家保險(xiǎn)公司獲批開(kāi)展境外投資，但境外房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)主體仍以大型保險(xiǎn)公司為主，中小公司的團(tuán)隊(duì)建設(shè)還有待完善。

　　從近兩年市場(chǎng)發(fā)展情況看，保險(xiǎn)資金布局房地產(chǎn)仍有較大增量空間。某保險(xiǎn)公司人士表示，保險(xiǎn)資金尋找優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，擴(kuò)大投資性房地產(chǎn)的占比，已經(jīng)成為大的趨勢(shì)。無(wú)論是通過(guò)參與具體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，加強(qiáng)與房地產(chǎn)企業(yè)的合作，還是在資本運(yùn)作上開(kāi)展戰(zhàn)略投資或財(cái)務(wù)投資，都是看好這一行業(yè)增值紅利的表現(xiàn)。房地產(chǎn)投資回報(bào)率比較穩(wěn)定，有助于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)獲取可觀的投資收益。

　　二級(jí)市場(chǎng)也蘊(yùn)含新的機(jī)會(huì)。東興證券分析師鄭閔剛認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭及區(qū)域型龍頭的投資機(jī)會(huì)值得看好。經(jīng)歷了2016年年初的股市大跌之后，被錯(cuò)殺的地產(chǎn)股有望迎來(lái)估值修復(fù)的機(jī)會(huì)。

　　標(biāo)普信用分析師黃馨慧預(yù)計(jì)，中國(guó)保險(xiǎn)公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將建立更多的投資關(guān)系。保險(xiǎn)公司對(duì)投資標(biāo)多元化和收益率的要求，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要獲得融資來(lái)保持增長(zhǎng)的需求，使二者成為自然的合作伙伴。而保險(xiǎn)公司需要開(kāi)發(fā)商管理層有能力且能夠支持保護(hù)其對(duì)開(kāi)發(fā)商的投資，由于與管理層爭(zhēng)奪控制權(quán)會(huì)產(chǎn)生無(wú)法預(yù)期的結(jié)果，因此惡意收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　競(jìng)地?zé)崆榱铣掷m(xù)

　　2012年起，保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)的苗頭顯露。2013年，投資規(guī)模出現(xiàn)一輪飆升。保險(xiǎn)公司一方面將部分自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，另一方面通過(guò)購(gòu)置樓盤、股權(quán)投資和與房地產(chǎn)商合作的方式增加對(duì)房地產(chǎn)的持有量。

　　廣東某保險(xiǎn)公司投資部負(fù)責(zé)人表示，進(jìn)入2016年，在“資產(chǎn)荒”延續(xù)的背景下，房地產(chǎn)正成為保險(xiǎn)資金配置的理想領(lǐng)域之一。就其所在的公司情況來(lái)看，2015年在深圳等熱點(diǎn)地塊上的收益較可觀，投資性房地產(chǎn)的獲利成為去年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要貢獻(xiàn)因素。

　　該負(fù)責(zé)人介紹，目前，保險(xiǎn)資金在房地產(chǎn)投資方面的渠道已經(jīng)較充分地放開(kāi)，并且通過(guò)多年的投資積累了團(tuán)隊(duì)人才和經(jīng)驗(yàn)，加之近兩年來(lái)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期向好，在去年獲利的基礎(chǔ)上，2016年仍有望繼續(xù)增厚業(yè)績(jī)。

　　另一方面，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的獲取難度也在增加。多位分析人士表示，對(duì)保險(xiǎn)資金而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資周期和預(yù)期收益率水平使其成為理想的配置資產(chǎn)，隨著資產(chǎn)配置難度加大，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目吸引了各類金融機(jī)構(gòu)競(jìng)逐，險(xiǎn)資面臨更大的壓力。一線城市作為熱點(diǎn)區(qū)塊的重要組成部分，項(xiàng)目資源的稀缺性更為明顯。不過(guò)，不少保險(xiǎn)公司依然對(duì)競(jìng)地抱有熱情和樂(lè)觀期待，認(rèn)為除了房地產(chǎn)行業(yè)和保險(xiǎn)資金運(yùn)用決策的變化外，貨幣政策也將對(duì)險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)造成關(guān)鍵影響。

　　同時(shí)，險(xiǎn)資多層次介入房地產(chǎn)也將提升獲利空間。分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)與險(xiǎn)資的結(jié)合已成大趨勢(shì)，二者在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金等方面的深入合作將繼續(xù)加深。

　　投資效果或分化

　　公開(kāi)資料顯示，目前約20%的境內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)股東的主營(yíng)業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)相關(guān)。有分析人士認(rèn)為，此類保險(xiǎn)公司在整合房地產(chǎn)資源方面存在潛力，未來(lái)或?qū)⒂懈嗍┱谷_的空間。例如，在百年人壽、北部灣財(cái)險(xiǎn)、長(zhǎng)城人壽、安誠(chéng)財(cái)險(xiǎn)、安華農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、國(guó)元農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、民安財(cái)險(xiǎn)、富德生命人壽等公司的主要股東中，都有地方房地產(chǎn)投資建設(shè)機(jī)構(gòu)和金融企業(yè)的身影。

　　保險(xiǎn)公司人士介紹，具有地產(chǎn)背景的保險(xiǎn)公司盈利情況也存在明顯差異，并非所有公司都將房地產(chǎn)投資作為資金運(yùn)用的重心。因?yàn)橥顿Y能力客觀上存在差距，一些保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)目前仍沒(méi)有大舉涉足房地產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)這方面的提升空間巨大，但投資效果的分化還將延續(xù)一段時(shí)間。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，房地產(chǎn)行業(yè)正處于調(diào)整期，區(qū)域間房地產(chǎn)市場(chǎng)受多重因素影響，投資潛力分化，險(xiǎn)資希望在此時(shí)尋找較為穩(wěn)妥的投資機(jī)會(huì)；另一方面，保險(xiǎn)公司，特別是中小型保險(xiǎn)公司的主要股東中，如果有股東具備房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，又愿意拿出既有資源幫助保險(xiǎn)公司“試水”的話，險(xiǎn)資的投資決策將更具科學(xué)性。

　　更多長(zhǎng)線資金主體參與房地產(chǎn)投資的局面也有望出現(xiàn)。世邦魏理仕日前發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者目前以主權(quán)基金（包括中投、外管局）為先導(dǎo)，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多大型機(jī)構(gòu)參與到市場(chǎng)中，包括社保、養(yǎng)老基金等。中國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)集中度高，可用于配置投資房地產(chǎn)的資金體量不容小覷，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)兼顧市場(chǎng)機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)，投資有望呈現(xiàn)多元化局面。(作者：李超)