限購(gòu)后寫字樓迎春天？鄭州寫字樓仍需4年消化

2016-11-02 09:11 來源：大河網(wǎng)-大河報(bào)

[摘要] 鄭州地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)了9個(gè)月的“高燒”，讓住宅成為風(fēng)頭無兩的寵兒。相較于住宅的高壓管控，商辦市場(chǎng)則顯得有點(diǎn)平靜。

　　鄭州地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)了9個(gè)月的“高燒”，讓住宅成為風(fēng)頭無兩的寵兒。相較于住宅的高壓管控，商辦市場(chǎng)則顯得有點(diǎn)平靜。雖然國(guó)務(wù)院辦公廳6月發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，允許商業(yè)用房改變?yōu)樽赓U用房，但就目前而言政策落地尚需時(shí)日，對(duì)商辦物業(yè)庫(kù)存的去化作用有限。然而隨著政策突襲，限購(gòu)、限貸等一系列針對(duì)商品住宅市場(chǎng)投資行為的緊箍咒，迫使投資者的目光轉(zhuǎn)而投向?qū)懽謽呛蜕虡I(yè)市場(chǎng)。仿佛是在一夜之間，寫字樓市場(chǎng)似乎迎來了春天？

　　鄭州寫字樓現(xiàn)狀仍需4年消化完畢

　　由于首付五成、使用年限較短等原因，鄭州的非住宅市場(chǎng)特別是寫字樓一直以來存在著庫(kù)存量大、成交價(jià)格不高的特點(diǎn)。目前鄭州住宅每平方米2萬多已經(jīng)不再稀奇，處于高位，但寫字樓還是倒掛的。比如東風(fēng)南路與康寧街交會(huì)處建業(yè)天筑項(xiàng)目3.7萬/㎡，而附近的寫字樓才1.5萬/㎡，價(jià)格落差很大，寫字樓處于典型的“低位”。相比較國(guó)外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來鄭州寫字樓市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)值和租金還有很大成長(zhǎng)空間。寫字樓的投資不受限購(gòu)限貸的限制，因此可以任意縱橫馳騁。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，前三季度鄭州市寫字樓共計(jì)成交36.6萬㎡，均價(jià)為10691元/㎡。歷史數(shù)據(jù)顯示，近3年鄭州市場(chǎng)寫字樓年均成交均在60萬㎡左右，價(jià)格從2013年的9700元/㎡小幅增長(zhǎng)至2015年的10800元/㎡。從前三季度數(shù)據(jù)來看，2016年鄭州寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)中規(guī)中矩。從庫(kù)存方面來看，目前市場(chǎng)庫(kù)存約為250萬㎡，需要4年消化完畢。從區(qū)域來看，鄭東新區(qū)和金水區(qū)依舊為寫字樓熱點(diǎn)區(qū)域，除了供應(yīng)量大外，這兩個(gè)區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的發(fā)達(dá)，較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)都有可能帶來大量的成交。

　　寫字樓真的將迎來春天？

　　就目前形勢(shì)來看，投資熱錢最有可能轉(zhuǎn)向商業(yè)寫字樓市場(chǎng)，不動(dòng)產(chǎn)投資收效還是較為妥當(dāng)?shù)耐顿Y行為。相對(duì)其他投資產(chǎn)品來說，不動(dòng)產(chǎn)投資具有穩(wěn)定性，看得見摸得著。而住宅限購(gòu)后這一通路阻斷，市場(chǎng)只有商業(yè)寫字樓產(chǎn)品，單從財(cái)富保值增值性能上看寫字樓在后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)中將會(huì)受到“遲到”的重視。

　　河南地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士陳世博認(rèn)為，今年10月，鄭州重啟限購(gòu)政策，這對(duì)于寫字樓市場(chǎng)來說，可能是春天即將來臨的一個(gè)新的信號(hào)。不僅如此，今年以來，隨著鄭州設(shè)立自貿(mào)區(qū)、航空港區(qū)的快速發(fā)展、特大城市概念的落地，鄭州未來幾年將處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇期。因此，如何在寫字樓項(xiàng)目上提升運(yùn)用新模式、提升服務(wù)能力、增強(qiáng)吸引力，將是開發(fā)及運(yùn)營(yíng)者亟待應(yīng)對(duì)的新形勢(shì)。

　　但是住宅市場(chǎng)執(zhí)行嚴(yán)格的樓市新政，市場(chǎng)投資氛圍趨冷，購(gòu)房者觀望情緒蔓延，寫字樓同樣也會(huì)受到影響。河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋向清及河南知名地產(chǎn)專家高重恒都認(rèn)為，寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)一定會(huì)比雙限之前好，這個(gè)判斷是準(zhǔn)確的。但由此得出寫字樓的春天來了，依據(jù)不充分。因?yàn)?，寫字樓市?chǎng)好壞取決于供求關(guān)系，目前寫字樓供大于求問題突出，而且這種局面并不會(huì)短期內(nèi)消除，因此寫字樓距春天還有些距離。

　　宋向清認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)下寫字樓最重要的因素是適應(yīng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者需求，開發(fā)一些戶型適宜、配置齊全、功能完備的寫字樓。好的寫字樓主要有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：首先，政策上一定要有政府支持。政府打造的新區(qū)往往對(duì)企業(yè)孵化、資金招引、稅收減免等有較大的政策扶持；其次，區(qū)域上一定要具備商務(wù)氛圍。商務(wù)辦公鏈成體系的區(qū)域往往擁有良好的商務(wù)辦公配套及政務(wù)辦理配套服務(wù)，比較節(jié)省工作時(shí)間利于提升企業(yè)工作效率；再次，交通環(huán)境上一定要具有通達(dá)性。最后，產(chǎn)品上一定要體現(xiàn)辦公檔次，具有相應(yīng)的物業(yè)配套服務(wù)。入戶層高、樓層層高、空間設(shè)計(jì)和外觀呈現(xiàn)等是寫字樓產(chǎn)品硬件，物業(yè)服務(wù)是其軟件。而戶型段則決定了寫字樓業(yè)態(tài)分布的均衡性。戶型段跨度較大的寫字樓物業(yè)能容納不同業(yè)態(tài)的公司利于企業(yè)交流和業(yè)務(wù)合作。寫字樓產(chǎn)品擁有以上幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)往往會(huì)受到大量企業(yè)的青睞爭(zhēng)相入駐，是名副其實(shí)的“潛力樓”，未來價(jià)值不可估量。