調(diào)整進入深水區(qū) 部分“激進”房企或退出市場

2016-11-04 09:33 來源：映象網(wǎng)-東方今報

[摘要] 塞翁失馬焉知非福。歷史經(jīng)驗表明，每一輪市場調(diào)整期的到來都將有一批房企退出房地產(chǎn)市場，為了能夠使企業(yè)平穩(wěn)度過市場“寒冬”，重組、轉(zhuǎn)型比比皆是。

　　塞翁失馬焉知非福。歷史經(jīng)驗表明，每一輪市場調(diào)整期的到來都將有一批房企退出房地產(chǎn)市場，為了能夠使企業(yè)平穩(wěn)度過市場“寒冬”，重組、轉(zhuǎn)型比比皆是。

　　如今，新一輪的市場調(diào)整期仍在蓄力，更為嚴厲的監(jiān)管措施還在醞釀。但市場蛋糕就這么“赤裸裸”，弱肉強食的規(guī)則沒有改變。

　　政策調(diào)整之后，便是市場調(diào)整。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，2017年年中開始新一輪樓市調(diào)整期，預(yù)計本輪熱點城市會率先出現(xiàn)個案大幅降價現(xiàn)象，市場也將普遍進入降價的周期，投資客開始退場，核心城市周邊的城市也會出現(xiàn)降溫，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場。這個過程可能會一直延續(xù)到2018年上半年。

　　而對于房企來講，在新一輪的調(diào)整期，整合并購大潮將繼續(xù)上演，那么，哪些房企在這輪調(diào)整中難以為繼，最終退出房地產(chǎn)市場？□東方今報·猛犸新聞記者牛犇

　　部分激進拿“地王”的房企或被動退市

　　其實早在限購限貸之前，鄭州便出臺了關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的“鄭九條”?！班嵕艞l”被業(yè)界稱為限制地王量身定制。同時，無證銷售、分期首付、哄抬房價、誘騙交易等，今后但凡房產(chǎn)企業(yè)或中介機構(gòu)觸線違規(guī)，或被從重處罰，或?qū)⑶宄鍪袌觥?/font>

　　進入下半年以來，中央對房地產(chǎn)的態(tài)度慢慢轉(zhuǎn)變，“地王”頻出使得多部委聯(lián)手“抑制資產(chǎn)泡沫”。為此，地王在調(diào)控政策之后能夠帶來多大的效應(yīng)，目前不得而知。

　　但張宏偉預(yù)測，去年下半年至今，已經(jīng)出讓的地王項目如果打算2017年入市，那么這些項目很難通過房價上漲獲得收益。

　　也就是說，去年下半年至今的地王項目，如果今年下半年或明年入市的話勢必是虧損的，拿地王的企業(yè)也有可能因為地王陷入困局，比如拿地較為激進的閩系房企。

　　而近日，鄭州土地拍賣“熔斷制”正式登場。明確任何競買人在網(wǎng)掛系統(tǒng)中報(競)價首次達到住宅用地出讓起始價150%時，網(wǎng)掛系統(tǒng)報(競)價中止。

　　如果按照鄭州土地新政，所有地塊成交樓面價將不得高于區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有最高樓面價，“地王”便失去了增值空間，而拍地之后開工時間、達到預(yù)售條件和竣工時間的各種限制，使得地王并不好當。

　　中小房企被收購或整合

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開始到期的時間。并且隨著時間的推移與調(diào)控的深入，金融機構(gòu)會強化對于房企的“風險控制”，也會采取一些“降杠桿”的措施。

　　屆時，銀行等金融機構(gòu)將通過嚴格執(zhí)行放貸企業(yè)標準、下調(diào)企業(yè)信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對于“風險”房企或項目進行“風險控制”，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率。

　　對于一線房企而言，超強的資本運作能力和專業(yè)的市場化運作，使其有足夠的能力對沖樓市調(diào)整期帶來的風險。但對于中小房企而言，依仗此前的地王效應(yīng)和恐慌情緒，2016年或許是近三年來，房地產(chǎn)市場的高潮階段。而2017年的市場，對于沒有土地儲備或僅有少量儲備的中小房企而言，將逐步失去市場。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”成為“新常態(tài)”，屆時，“大者恒大，強者恒強”局面的形成，最終推動市場集中度越來越高。

　　從事實表現(xiàn)來看亦是如此。鄭州市土地成本逐年增加，從2004年137萬元/畝，到2014年1550.31萬/畝，再到今年4188萬元/畝的金茂地王，房地產(chǎn)開發(fā)成本逐年走高。對于個別試圖開發(fā)城中村改造的本土房企，投資收益的比例和周期讓他們倍感頭疼。

　　以名門地產(chǎn)和城開集團為例，前者在鄭東新區(qū)的大作被碧桂園收購，后者則因固城村改造項目選擇與融創(chuàng)聯(lián)手。

　　隨著樓市進入下半場，中小房企或非地產(chǎn)跨界進入樓市的企業(yè)因為在拿地能力、開發(fā)能力、融資能力等方面無法實現(xiàn)成本的降低，也無法實現(xiàn)較快的銷售，或者企業(yè)城市布局不合理導(dǎo)致企業(yè)運營出現(xiàn)困境，這個時候這些企業(yè)勢必會面臨發(fā)展的問題。

　　房企積極轉(zhuǎn)型另謀出路

　　今后，房企依靠土地開發(fā)獲取的利潤逐步下滑，越來越多的房企開始謀求升級轉(zhuǎn)型。諸多房企開始根據(jù)自身特點開啟轉(zhuǎn)型進程，打造多元化業(yè)務(wù)格局。

　　今年6月，恒大地產(chǎn)集團有限公司將公司名稱變更為“恒大集團”，彰顯其多元化業(yè)務(wù)格局。最近，曾經(jīng)在鄭州房地產(chǎn)市場掀起風波的K2地產(chǎn)發(fā)布公告稱，正式更名為“石榴置業(yè)集團股份有限公司”（簡稱“石榴集團”）。公告顯示，更名后的石榴集團，將形成“地產(chǎn)+科技+金融”的商業(yè)模式，通過“地產(chǎn)開發(fā)、科技孵化、創(chuàng)業(yè)投資”三大業(yè)務(wù)板塊，投身于科技創(chuàng)新的時代大潮。

　　除了“地產(chǎn)+”，輕資產(chǎn)也成為房企轉(zhuǎn)型的主要方式。在當前的行業(yè)語境下，降低成本、提升利潤成為各大房企未來的核心。過去通過高額投資拿地、坐等資產(chǎn)增值的“重資產(chǎn)”模式，正給房企帶來沉重的資金和運營壓力。

　　當然，房地產(chǎn)已經(jīng)不再是暴利行業(yè)，會有更多的公司選擇關(guān)門或者另謀出路，而這些，都有可能在明年市場愈加趨冷的環(huán)境下出現(xiàn)。