房產(chǎn)評論：擊碎樓市“杠桿鏈”重在穩(wěn)定預(yù)期

2016-11-30 09:18 來源：經(jīng)濟(jì)參考報

[摘要] “今年的樓市狀態(tài)就像2015年初的股市，本應(yīng)是逐步上漲的‘慢?！?，但被杠桿驅(qū)動，變成‘瘋?！！币晃毁Y深業(yè)內(nèi)人士表示，樓市高杠桿的風(fēng)險和教訓(xùn)猶在眼前。

　　“今年的樓市狀態(tài)就像2015年初的股市，本應(yīng)是逐步上漲的‘慢牛’，但被杠桿驅(qū)動，變成‘瘋?！??！币晃毁Y深業(yè)內(nèi)人士表示，樓市高杠桿的風(fēng)險和教訓(xùn)猶在眼前。

　　記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介、商業(yè)銀行、小貸公司、購房者等結(jié)成利益共同體，認(rèn)準(zhǔn)房價“易漲難跌”，互相配合、各取所需，串起了樓市“杠桿鏈”，與高房價互相裹挾、互為支撐。

　　——“能貸盡貸”“能購盡購”，政策內(nèi)杠桿用到極致。業(yè)內(nèi)人士表示，在持續(xù)10余年的樓市“大牛市”背景下，房貸、房地產(chǎn)開發(fā)貸仍被銀行視為優(yōu)質(zhì)貸款。在多地樓市暴漲周期中，銀行成為樓市杠桿的重要源頭。

　　——“自買自賣”反復(fù)套利，擴(kuò)大炒房頭寸。購房者通過擔(dān)保公司的過橋貸款還清房貸，再去另一家銀行，按漲價后的房價辦理房產(chǎn)抵押貸款，能貸出房產(chǎn)市值的70％，結(jié)清過橋貸款后，剩余資金還能再購房產(chǎn)。

　　——多種方式籌資首付，助推“純杠桿炒房”。一線城市及部分二線城市的購房首付超過百萬元，這對炒房者的資金實(shí)力提出要求，但市場上針對購房首付也有對應(yīng)的杠桿融資方式。

　　——“開發(fā)商貸”暗地運(yùn)行、規(guī)避調(diào)控。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，被炒房者奉為經(jīng)典的“開發(fā)商貸”模式是：炒房者與開發(fā)商按照折中的價格簽訂購房期貨協(xié)議，炒房者支付小部分定金，即獲得房屋轉(zhuǎn)售權(quán)。協(xié)議期間房產(chǎn)售出，炒房者獲得溢價收益；到期沒賣出去，炒房者再正式購買，由此保障開發(fā)商利益。這種炒房手法隱蔽，且避免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，深受資深炒房者青睞。

　　以房地產(chǎn)開發(fā)商借貸為核心的杠桿方式仍不斷推陳出新。記者近期在天津采訪了解到，天津樓市限購限貸政策出臺后，就有房產(chǎn)中介聯(lián)合開發(fā)商，針對新盤住宅推出“分期付款”業(yè)務(wù)，購房者預(yù)付10％至20％房款，即可先辦理過戶手續(xù)，剩余房款可分期支付給開發(fā)商。

　　為抑制“加杠桿”的無序狀態(tài)，中國人民銀行天津分行官方網(wǎng)站掛出了由該行與天津銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸政策管理工作的通知》，嚴(yán)格規(guī)范階段性擔(dān)保放款管理。通知指出，個人住房貸款階段性擔(dān)保放款前，購房合同備案手續(xù)應(yīng)完畢并且借款人已提供首付款及契稅發(fā)票、應(yīng)繳費(fèi)用憑證。對于無法提供足額擔(dān)保的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得在抵押或抵押預(yù)告登記完成前發(fā)放個人住房貸款。對于存在“捂盤惜售”、“哄抬房價”、“首付貸”等被行業(yè)主管部門認(rèn)定為嚴(yán)重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得開展階段性擔(dān)保合作。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，首付貸、開發(fā)商貸、眾籌、P2P借貸等杠桿模式下，一旦房價有下行態(tài)勢，抗風(fēng)險能力較低的部分個人投資者勢必棄房斷供，從而進(jìn)一步加大銀行貸款風(fēng)險。

　　有關(guān)人士表示，對于樓市高杠桿投機(jī)行為，政府部門宜在當(dāng)前調(diào)控政策基礎(chǔ)上，作出更具針對性的政策部署。

　　一是穩(wěn)定市場預(yù)期，抑制投機(jī)心理。專家認(rèn)為，近期多地密集出臺樓市調(diào)控政策，有效抑制了樓市狂躁勢頭，但從以往調(diào)控成效看，房價反彈壓力猶存，市場參與者仍在觀望、伺機(jī)而動。

　　天津社科院社會學(xué)研究所所長張寶義建議，中央對于樓市發(fā)展宜有更加明確的、長期的指向，樓市調(diào)控政策在穩(wěn)定性、延續(xù)性方面也應(yīng)有所說明。只有購房者、開發(fā)商、房產(chǎn)中介、金融機(jī)構(gòu)等各方預(yù)期理性回歸，投機(jī)心理、高杠桿入市行為才會減少。

　　二是調(diào)控政策仍待細(xì)化并提高針對性。專家表示，消除樓市高杠桿最立竿見影的措施是，金融部門加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，適度收緊房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者的信貸規(guī)模，嚴(yán)控相關(guān)貸款風(fēng)險。商業(yè)銀行加強(qiáng)貸款人資質(zhì)審查，對于利用首付貸的貸款申請，應(yīng)拒絕受理。此外，P2P及小額貸款公司主管部門應(yīng)做出明確規(guī)定，禁止相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)放用途為購房首付款的貸款。

　　此外，有關(guān)人士表示，抑制樓市高杠桿的治本之策還在于推進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域改革，讓資本找到更好的投資方向。