近期鄭州房地產(chǎn)維權(quán)事件頻發(fā) 各方共談“綠色維權(quán)”

2017-08-10 09:48 來源：新華網(wǎng)

[摘要] 近期，鄭州市房地產(chǎn)市場維權(quán)事件多發(fā)，其中不乏一些知名開發(fā)商，如萬科、錦藝、正商、和諧、信和(鄭州)、亞星等，引起多方關(guān)注。

　　新華網(wǎng)鄭州8月10日電(郭東亮)近期，鄭州市房地產(chǎn)市場維權(quán)事件多發(fā)，引起多方關(guān)注。本網(wǎng)特別邀請了鄭州市房管局、河南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、房企代表等單位相關(guān)負(fù)責(zé)人，以及河南省社會科學(xué)院專家學(xué)者、河南春屹律師事務(wù)所資深律師等，共同探討其中原因，尋求解決對策。

　　【現(xiàn)象分析】知名房企紛紛卷入維權(quán)事件

　　近期，鄭州市房地產(chǎn)市場維權(quán)事件多發(fā)，涉及多家房地產(chǎn)企業(yè)。其中不乏一些知名開發(fā)商，如萬科、錦藝、正商、和諧、信和(鄭州)、亞星等。在購房者與開發(fā)商之間，矛盾較為突出，維權(quán)過程中甚至出現(xiàn)一些過激行為。對此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士怎么看?

　　建業(yè)集團(tuán)客服部副總經(jīng)理薄茹：由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性、復(fù)雜性以及配套產(chǎn)品管理的不成熟，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直伴隨著維權(quán)事件的發(fā)生。近些年來，業(yè)主維權(quán)方式發(fā)生了顯著變化。通過消費(fèi)者協(xié)會等機(jī)構(gòu)來解決問題的業(yè)主越來越少，也很少通過訴訟來維權(quán)。常見的維權(quán)方式是，業(yè)主們自發(fā)建立微信群、QQ群等社交平臺，少數(shù)業(yè)主以激烈的言論，引起大家關(guān)注并組織群體行動，甚至采取圍堵項(xiàng)目等過激方式。

　　目前社會關(guān)注度較高的維權(quán)事件主要有兩種類型，一種是，由于合同欺詐、違反規(guī)劃、爛尾等原因，導(dǎo)致業(yè)主收房、辦證等重大權(quán)益無法得到保障。此類維權(quán)事件多發(fā)生于中小房地產(chǎn)商，這類房地產(chǎn)商社會責(zé)任感比較低、資金鏈比較脆弱;另一種是由房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、設(shè)計(jì)等方面的細(xì)節(jié)引發(fā)的維權(quán)事件。此類維權(quán)事件多發(fā)生于知名房地產(chǎn)商，中小企業(yè)或中低端樓盤發(fā)生較少。

　　一個(gè)不愿具名的全國知名房企河南分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人：多年以來，房地產(chǎn)以粗放增長著稱，而監(jiān)管制度卻很難跟得上，導(dǎo)致各類問題層出不窮。房子作為一種商品，必然會存在一些供需矛盾。當(dāng)供大于求的時(shí)候，開發(fā)商愿意躬身去做好產(chǎn)品。一旦回到賣方市場，開發(fā)商為了獲取利潤，通常很難靜下心去做產(chǎn)品。而客戶的購房需求卻不斷在升級，當(dāng)房子及相關(guān)服務(wù)達(dá)不到客戶的心理預(yù)期或者合同要求時(shí)，維權(quán)事件發(fā)生的幾率就會大大提升。

　　【矛盾焦點(diǎn)】什么觸發(fā)了業(yè)主與開發(fā)商維權(quán)糾紛

　　河南省社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所博士武文超：近年來，房地產(chǎn)市場非常火爆。一些人把購房當(dāng)作投資渠道，更多關(guān)注的是價(jià)格而不是質(zhì)量。在這種情況下，開發(fā)商也更加注重房地產(chǎn)開發(fā)的周期和資金的周轉(zhuǎn)，而不是產(chǎn)品的質(zhì)量。由此帶來的是，房地產(chǎn)市場中諸如建筑質(zhì)量不過關(guān)、虛假廣告宣傳、缺斤短兩(也就是“偷面積”)、以次充好等不誠信行為頻頻發(fā)生。

　　鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人：近年來，隨著我市城市化進(jìn)程的不斷加快和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)矛盾糾紛增多，引發(fā)糾紛最多的問題主要集中在延期交房、強(qiáng)制交房、違約賠償、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、產(chǎn)權(quán)辦理、其他口頭承諾不兌現(xiàn)等多個(gè)方面。

　　河南春屹律師事務(wù)所律師李全永：從開發(fā)商而言，為追求利潤最大化，他們無形中會采取一些利于自己而不利于業(yè)主的做法，其中有很多是違規(guī)違法的。比如，很多開發(fā)商在沒有取得國有土地使用權(quán)證、規(guī)劃建設(shè)許可證、施工許可證等相關(guān)證件的情況下，就開始違規(guī)施工建房。再如，開發(fā)商在沒有取得預(yù)售許可證的情況下，就開始違規(guī)售房。還有，就是虛假宣傳。開發(fā)商對房屋構(gòu)造、裝修等進(jìn)行不正確的宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)者。再有，就是強(qiáng)制交房的問題。在交房過程中，開發(fā)商將交房主體變更為物業(yè)公司，物業(yè)公司往往會要求業(yè)主先期交納一定的物業(yè)費(fèi)，否則就不交鑰匙，也不允許對房屋現(xiàn)場勘查。另外，延遲交房的違約責(zé)任不對等。同樣一份合同，對于開發(fā)商延期交房與業(yè)主未按照時(shí)間付款，雙方承擔(dān)的責(zé)任是不一樣的。業(yè)主承擔(dān)的違約責(zé)任較大，開發(fā)商承擔(dān)的違約責(zé)任相對較小，這也是不公平的。

　　從購房者來講，也不是沒有問題。在購房過程中，很多人往往對小區(qū)的配套設(shè)施、綠化等沒有進(jìn)行詳細(xì)考察，僅聽售樓人員單方面的描述。另外就是，購房者對樣板房、沙盤等都沒有進(jìn)行取證，也是停留在口頭上，這也是導(dǎo)致維權(quán)糾紛的重要原因。

　　【原因探究】諸多原因“引爆”房地產(chǎn)維權(quán)糾紛

　　鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人：房地產(chǎn)市場矛盾糾紛增多的深層次原因，主要有以下六個(gè)方面：

　　一、商品房市場快速發(fā)展，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和從業(yè)人員的素質(zhì)卻參差不齊，導(dǎo)致一些項(xiàng)目建設(shè)、管理出現(xiàn)問題;

　　二、樓盤的開發(fā)周期和企業(yè)固有的開發(fā)模式，以及部分虛假銷售廣告的誤導(dǎo)，造成建成后的商品房和購房者對品質(zhì)的需求不符;

　　三、在商品房買賣合同的履行過程中，部分開發(fā)企業(yè)為縮短開發(fā)周期或增加開發(fā)利潤，出現(xiàn)不按約定開發(fā)的行為，造成群眾合法權(quán)益受到侵害;

　　四、相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)的滯后導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)成本過低;

　　五、部分區(qū)域政府主導(dǎo)的公共設(shè)施建設(shè)，未跟上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的速度，造成部分新建小區(qū)配套設(shè)施不完善;

　　六、以獲取不法利益為目的的群體出現(xiàn)導(dǎo)致矛盾激化。

　　河南省社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所博士武文超：導(dǎo)致房地產(chǎn)市場維權(quán)事件逐漸增多、復(fù)雜程度逐漸升級的原因，有以下幾點(diǎn)：

　　首先，是房地產(chǎn)市場缺乏法律的規(guī)范。住房作為商品，存在特殊性，在其是否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法和產(chǎn)品質(zhì)量法的問題上一直存在爭議。這導(dǎo)致商品房市場上亂象叢生，缺乏良好的規(guī)范。

　　其次，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，使其投資屬性甚至說投機(jī)屬性，不斷增強(qiáng)，使得商品房的買方和賣方逐漸失去了理性，過于關(guān)注房子價(jià)格而忽視了房子的品質(zhì)。網(wǎng)上曾傳言一個(gè)例子，一個(gè)人買了兩套房子之后，發(fā)現(xiàn)房子有重大質(zhì)量問題，去找開發(fā)商退款沒成功。他稍微修了一下，然后趁著房價(jià)暴漲，加價(jià)幾成，在二手房市場賣了出去，而且買方明確表示，不在意質(zhì)量問題。其實(shí)呢，在人們真正居住的時(shí)候，最終還是會對房子的質(zhì)量問題進(jìn)行維權(quán)。

　　第三，當(dāng)前社會上，人們的誠信度和契約精神仍需提高。具體表現(xiàn)在：部分開發(fā)商在銷售過程中存有虛假宣傳行為，有些開發(fā)商在出現(xiàn)問題后“跑路”，一些購房者在買房子的時(shí)候不關(guān)注合同條款，購房者因?yàn)榉績r(jià)下跌去售樓處退房，職業(yè)“房鬧”大行其事，等等。

　　河南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長姜鵬飛：房地產(chǎn)市場價(jià)格增長過快，業(yè)主和開發(fā)商都會站在自身角度，維護(hù)自己利益，因而會產(chǎn)生一些矛盾。房地產(chǎn)產(chǎn)品雖然性質(zhì)特殊，但房地產(chǎn)市場仍屬于市場經(jīng)濟(jì)體系下的一個(gè)市場，有其盲目性，需要進(jìn)行宏觀調(diào)控。

　　【對策建議】建章立制減少維權(quán)糾紛引導(dǎo)“綠色維權(quán)”

　　河南省社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所博士武文超：伴隨著我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高以及房價(jià)的高位運(yùn)行，房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的空間越來越小，競爭越來越激烈，粗放競爭和不誠信經(jīng)營將逐漸失去市場空間，一線的開發(fā)商也將逐漸走向品質(zhì)化、綠色化、特色化的方向。

　　為進(jìn)一步凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境，降低矛盾糾紛事件的發(fā)生頻率，從政府角度來講，要加快對商品房市場的立法，對商品房市場更好地進(jìn)行規(guī)范和管理，也使得老百姓在針對住房這個(gè)特殊商品維權(quán)的時(shí)候有法可依。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來講，應(yīng)逐漸改變過去野蠻發(fā)展時(shí)期的意識，提高產(chǎn)品品質(zhì)和質(zhì)量，在未來的競爭中才能夠更勝一籌。對于購房者來講，在購房的時(shí)候應(yīng)該提高法律意識，不怕“麻煩”，深入了解買賣雙方的合同約定和政府對于相關(guān)方面的規(guī)定，同時(shí)在實(shí)際購房過程中多從各個(gè)方面了解信息，使自己免于進(jìn)入被迫維權(quán)的境地。

　　鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人:目前，鄭州市依托全市房地產(chǎn)網(wǎng)格化管理平臺，將矛盾糾紛排查重心下移，由網(wǎng)格人員和辦事處相結(jié)合，定期開展房地產(chǎn)矛盾糾紛排查。并建立了領(lǐng)導(dǎo)接訪制度、信訪值班制度、房地產(chǎn)市場巡查制度，創(chuàng)建了多樣化的網(wǎng)絡(luò)投訴信訪平臺、完整的信訪案件全程督查程序，還在開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)建立了信用評價(jià)體系。

　　為進(jìn)一步凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，鄭州市將從以下幾個(gè)方面努力：進(jìn)一步健全完善房地產(chǎn)業(yè)法規(guī)制度，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和矛盾糾紛調(diào)解有法可依、有章可循;進(jìn)一步加大房地產(chǎn)政策法規(guī)宣傳力度，對多發(fā)、頻發(fā)的房地產(chǎn)矛盾糾紛，以消費(fèi)警示等方式，提醒消費(fèi)者注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn);進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為查處力度，對損害群眾利益的行為，及時(shí)依法依規(guī)處理;進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信用評價(jià)制度，充分發(fā)揮社會信用體系建設(shè)的作用，對失信企業(yè)進(jìn)行公示、懲戒;進(jìn)一步提高群眾房地產(chǎn)信訪投訴問題辦理效率，做到件件有回音，事事有著落;進(jìn)一步加大職能部門之間協(xié)同力度，通過市政府協(xié)調(diào)，督導(dǎo)相關(guān)部門和單位履職盡責(zé)。

　　河南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長姜鵬飛：維權(quán)過程中的一些過激行為，對業(yè)主和開發(fā)商來說，都是不夠理智的舉動。作為房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)協(xié)會，目前正在籌備建立相關(guān)調(diào)解協(xié)商機(jī)制，將充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用，和大家一道維護(hù)房地產(chǎn)市場良好的秩序和環(huán)境。