政府將規(guī)范托管行為房屋托管公司被戴“金箍”

2017-08-17 10:13 來源：大河網(wǎng)-河南商報

[摘要] 8月14日，鄭州市發(fā)布文件稱，將研究制定住房租賃托管管理辦法，規(guī)范托管行為，這或許將為處在“野蠻成長”之中的房屋托管行業(yè)制定制度的標(biāo)尺。

　　河南商報暗訪組

　　對于普通租客來說，房屋托管公司一方面能提供充足的房源、相對實惠的價格、標(biāo)準(zhǔn)化的居住條件，但與此同時，也常因收費(fèi)不透明、押金難退、存在跑路風(fēng)險等問題，將這個行業(yè)推上輿論的風(fēng)口浪尖。

　　8月14日，鄭州市發(fā)布文件稱，將研究制定住房租賃托管管理辦法，規(guī)范托管行為，這或許將為處在“野蠻成長”之中的房屋托管行業(yè)制定制度的標(biāo)尺。

　　走訪

　　收費(fèi)項目貓膩多：每月按30天計租，每年多出5天還要另行付錢

　　目前租住在經(jīng)三路豐產(chǎn)路附近的小王告訴河南商報記者，托管公司房產(chǎn)顧問帶她看房時，說定租金每月850元，但到簽訂房屋租賃合同時，她被告知，租期必須簽一年，租金按季度支付，而且此前承諾的月租金850元是按每月30日計算，那么全年大小月份天數(shù)不等多出來的5天租金，必須在第一季度繳納。

　　押金如數(shù)退還難：錢款七扣八扣，支付拖拖拉拉

　　在鄭州打工的小張告訴河南商報記者，他和女友曾從房屋托管公司那里租下鄭州市金水區(qū)姜寨北街一間房子，租賃合同到期退房時，此前交納的900元押金只能退還177元，其中，除水電費(fèi)等正常扣費(fèi)外，燃?xì)庠?、電磁爐損壞扣300元，水龍頭損壞扣50元，廚房衛(wèi)生不整潔扣100元。

　　糾紛解決多靠協(xié)商：報警、訴諸法律時間耗不起，雙方常和稀泥解決

　　在河南商報記者旁聽的一次糾紛談判中，房屋托管公司工作人員對前來討要押金的租戶分析：“你可以去法院起訴，這方面我研究過，打官司有勝訴、有敗訴，對托管公司來說，大不了敗訴退錢，退的錢也就是之前你們交的錢嘛。所以說，大家各讓一步，你盡量減少你的損失，我也盡量少落一點(diǎn)，你好我好大家都好?！?/font>

　　【苦衷】

　　經(jīng)營模式?jīng)Q定

　　必須想方設(shè)法節(jié)約成本

　　“常見的房屋托管業(yè)務(wù)說白了就是當(dāng)‘二房東’，低價從房東手中租來，再高價租給租客，掙這之間的差價?！痹卩嵵菔幸患曳课萃泄芄旧习嗟闹軇P（化名）介紹，能整租兩居室、三居室的租客不多，往往只能分租一套住宅的其中一間，出租一套房子，有時要跟兩三戶租客打交道，還要操心日常管理、招租退租、房屋維護(hù)等，并要承擔(dān)空置期損失。

　　他介紹，托管公司幫助房東承擔(dān)上述職責(zé)，但并不收取服務(wù)費(fèi)，房東也會在每月租金上做些讓步。此外，對租客按季度收款、對房東按月付款，以及租客退房時，延遲支付押金，也能在一定程度上保證托管公司現(xiàn)金流。對于免租期，他解釋，這是短租領(lǐng)域的慣例，“一般都是跟房東簽一年合同，只交11個月的房租，那1個月用來招租。”

　　他告訴河南商報記者，對于小型房屋托管公司來說，一下子拿幾十套房，前期拿房已經(jīng)花費(fèi)很多錢，在裝修時絕對不會過多投入。

　　【分析】

　　租客應(yīng)要求租賃行為備案

　　并查看原始合同

　　“遇到此類侵權(quán)事件，可以通過訴訟方式維權(quán)?！焙幽嫌枞鹇蓭熓聞?wù)所李華陽律師提醒，租戶除了要注意保存證據(jù)外，還需注意托管公司與房東所簽訂租房協(xié)議的時限：如果中介公司轉(zhuǎn)租給租客的期限超過其承租房東房屋的剩余期限，超出的部分無效。

　　北京市盈科（鄭州）律師事務(wù)所吳建華律師提醒，房東作為房屋的所有者，一旦租客在租賃過程中出現(xiàn)意外，比如熱水器漏電造成租客傷亡，抑或是租客在出租屋內(nèi)從事違法犯罪活動等，房東都要承擔(dān)一定的責(zé)任。

　　在一家綜合性房屋中介企業(yè)從事房屋托管業(yè)務(wù)的李先生認(rèn)為，在傳統(tǒng)租賃業(yè)務(wù)中，房東和租客間的信息是對稱的，不存在房屋安全和資金安全問題，但交給托管公司后，房東和租客不見面，互不知道出租和承租的價格，而租金的收取與支出方式以及期限也不一定相同，給了托管公司很大操作空間。對此，租客應(yīng)要求與房屋托管公司在相關(guān)部門備案，并查看原始合同。

　　【政策】

　　信用評級、約束行為之外

　　將立規(guī)規(guī)范住房租賃托管業(yè)

　　鄭州市房管局一位工作人員分析，房屋托管業(yè)務(wù)建立在業(yè)主、托管公司以及承租人之間的獨(dú)立民事合同行為基礎(chǔ)之上，屬于兩個雙方民事合同的疊加，是不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式的新鮮事物，相關(guān)法律法規(guī)尚不健全。房管部門除了加強(qiáng)與鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的聯(lián)系，指導(dǎo)其嚴(yán)格進(jìn)行行業(yè)自律，對房屋托管公司進(jìn)行信用評級，約束其經(jīng)營行為之外，還要對房屋托管行業(yè)加大扶持力度，加強(qiáng)管理。

　　8月14日，鄭州市發(fā)布的《培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作實施方案》中提到，將在個人依法出租自有住房的基礎(chǔ)上，研究制定住房租賃托管管理辦法，規(guī)范托管行為，吸引個人將閑置住房委托國有或社會住房租賃企業(yè)出租，提高住房使用效率和收益。

　　2016年，《北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法(管理條例)》出臺，成為我國第一個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章。其中，不僅對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員作出明確要求，還對房產(chǎn)機(jī)構(gòu)承接房屋租賃業(yè)務(wù)作出明確規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)通過平臺在線填寫、打印房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)事項告知確認(rèn)書、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)其他服務(wù)事項告知確認(rèn)書，經(jīng)委托人簽名(加蓋公章)確認(rèn)后留存。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　信息不對稱是根源

　　建議建立租房備案等制度

　　李先生告訴河南商報記者，目前我國房屋托管業(yè)務(wù)很多都是兩頭賺錢，房東和租客找了同一個代理，但在房屋托管業(yè)務(wù)比較發(fā)達(dá)的美國、英國，房東和租客要分別找一名代理，代理費(fèi)用可兩名代理平分。此外，房屋托管賺的是托管費(fèi)，并不是靠賺租金差價來謀利。這筆托管費(fèi)由房東承擔(dān)，而房屋出租的租金則直接全部交給房東。他坦言，這只能依靠房屋托管機(jī)構(gòu)的自律，“但能夠自律的多數(shù)是大的短租企業(yè)，可市場上還是小的托管公司居多?！?/font>

　　相關(guān)管理制度在鄭州是否落地？

　　他分析，由于目前托管公司成立時間短，應(yīng)對價格波動的能力較差，且內(nèi)部管理不規(guī)范，往往造成租賃雙方的合同無法履行，給租賃市場增加了新的問題。

　　上述工作人員說：“在扶持方面，認(rèn)真研究出臺有利于托管公司健康發(fā)展的政策，使其能夠在政府的扶持下發(fā)展壯大，能夠更好地為社會服務(wù)。在管理方面，房屋租賃托管屬于委托租賃的一種形式，應(yīng)納入房屋租賃登記備案的范圍。除要求他們依法進(jìn)行登記備案外，更要加強(qiáng)法制意識的培養(yǎng)，防止因不履行與租賃雙方簽訂的合同，而造成租賃市場的混亂?！?/font>