據(jù)證券日?qǐng)?bào)報(bào)道：“目前,只有一級(jí)開(kāi)發(fā)商能從銀行貸出款來(lái),我們這種小開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有辦法”,北方的某三線城市,跟戴先生面臨相同窘境的小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不止一家。
“我們這里好幾家開(kāi)發(fā)商集中高息貸款,大多是通過(guò)熟人或者親戚,如果手里有閑錢(qián),可以投到那里,每個(gè)月的利息是在4%上下浮動(dòng)”,家住河北的李女士告訴記者,“但是現(xiàn)在樓市不是特別好,一般關(guān)系的不太敢投了?！?
記者撥打了某股份制銀行溫州分行的電話,“我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸都要報(bào)到總行批準(zhǔn),但是總行批下來(lái)的一般是綠城、華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)這樣的公司,其他公司的其實(shí)沒(méi)有什么獲批的可能性?！?
“我們現(xiàn)在不做開(kāi)發(fā)貸”,另一個(gè)三線城市的股份制銀行業(yè)務(wù)人員向記者表示。
此前也有媒體報(bào)道,業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)開(kāi)發(fā)貸確已收緊,房地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是三、四線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)遭到銀行貸款的“拋棄”。據(jù)廣深兩地民間融資人士透露,近期三、四線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛“出走”找錢(qián),海外融資同比增長(zhǎng)兩成以上。
開(kāi)發(fā)貸“看人下菜碟”
“從去年年底到現(xiàn)在,我沒(méi)有從銀行貸到過(guò)一次款”,戴先生說(shuō),“不光是我,很多比我規(guī)模大一些的開(kāi)發(fā)商也貸不出來(lái)錢(qián),除非是那種規(guī)模特別大的公司?！?
正是從去年年底、今年年初開(kāi)始,銀行拋棄三四線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的說(shuō)法也開(kāi)始流傳。
記者撥打浙江一家股份制銀行溫州分行的電話,該行一位客戶經(jīng)理告訴記者,目前他們所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都要報(bào)總行批準(zhǔn),然后才可以做。而在總行批準(zhǔn)的名單中,基本上都是綠城、華潤(rùn)和萬(wàn)達(dá)一類(lèi)大公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目?！捌渌男￠_(kāi)發(fā)商其實(shí)根本沒(méi)有可能獲批”,該客戶經(jīng)理稱(chēng)。
不僅僅是三四線城市,北京的小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也面臨相似的困難。
“各家銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸把控都比較嚴(yán)格,因?yàn)樯婕暗胶芏囡L(fēng)險(xiǎn)。規(guī)模較小的企業(yè),確實(shí)不容易獲得貸款審批,北京的情況相對(duì)還好一些呢,其他地方更是貸不出錢(qián)來(lái)”,興業(yè)銀行一名客戶經(jīng)理告訴本報(bào)記者,“即便可以做,放款時(shí)間也會(huì)比較長(zhǎng),從剛開(kāi)始提交資料到最后收到這筆貸款資金至少需要3、4個(gè)月的時(shí)間,中間有很多流程”。
業(yè)內(nèi)人士指出,大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于需求額度較大,具有和銀行議價(jià)的優(yōu)勢(shì),有可能爭(zhēng)取到利率較低的貸款。而對(duì)于中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講,由于貸款審批環(huán)節(jié)復(fù)雜,貸款成本明顯高于大型開(kāi)發(fā)企業(yè),導(dǎo)致中小開(kāi)發(fā)企業(yè)生存環(huán)境舉步維艱,尤其是在流動(dòng)性難言寬松的市場(chǎng)背景下,銀行對(duì)于中小房企的開(kāi)發(fā)貸款的限制會(huì)更加明顯。
原因不僅是“錢(qián)緊”
“從去年到現(xiàn)在我沒(méi)賣(mài)出一套房子”,戴先生坦言。
銀行收緊三四線城市開(kāi)發(fā)貸的原因,自然不僅僅是因?yàn)榱鲃?dòng)性。
民生銀行在2013年年報(bào)中分析未來(lái)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)指出,“房地產(chǎn),特別是三四線城市的中小開(kāi)發(fā)商,可能面臨資金鏈斷裂”。
今年年初,興業(yè)銀行暫停部分房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的消息引發(fā)了市場(chǎng)一陣恐慌,隨后興業(yè)銀行行長(zhǎng)李仁杰在接受采訪時(shí)表示,對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)政策的調(diào)整,只是從審慎角度出發(fā)的暫時(shí)行為。
而其他各家銀行似乎也隱約地透露出某種信息?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)今年的確面臨一定風(fēng)險(xiǎn)”、“今年市場(chǎng)自發(fā)出現(xiàn)看空樓市的行動(dòng)”。
據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),6月中上旬,北京市住宅網(wǎng)簽量(含新房、二手房)為7074套,比5月份同期回落7.85%,比2013年同期回落46.45%。其中,住宅新房的網(wǎng)簽量為3008套,比5月中上旬回落11.03%,比去年同期回落46.95%。在庫(kù)存量方面,截止到6月20日,北京市新房庫(kù)存量在經(jīng)過(guò)了18個(gè)月后再度回歸8萬(wàn)套以上,為80844套,比月初的76760大幅增加超過(guò)4000套。從5月10日北京市新房突破7萬(wàn)套至今,僅隔41天即再度破“8”。
有統(tǒng)計(jì)稱(chēng),南京網(wǎng)上房地產(chǎn)頁(yè)面顯示,南京商品房的庫(kù)存量已經(jīng)沖破“4萬(wàn)套”大關(guān),達(dá)到40067套。
多位業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),三四線城市的樓市可能面臨更為嚴(yán)峻的情況。
從去年年底開(kāi)始,三、四線城市已經(jīng)進(jìn)入危險(xiǎn)期,第一是成交量大幅下滑,第二是價(jià)格出現(xiàn)不同程度的實(shí)際下跌。在杭州等城市的非核心區(qū),甚至出現(xiàn)了六折買(mǎi)房或者是200萬(wàn)元買(mǎi)別墅的項(xiàng)目。
“各家銀行目前對(duì)于開(kāi)發(fā)貸都是很謹(jǐn)慎的態(tài)度,因?yàn)橹虚g涉及到很多風(fēng)險(xiǎn)”,一位銀行的對(duì)公業(yè)務(wù)客戶經(jīng)理告訴記者。
中小房企另謀他路
在銀行收緊信貸的形勢(shì)下,很多中小房企找到了自己的方法。
“我?guī)讉€(gè)朋友最近給我介紹的能有高利息回報(bào)的融資項(xiàng)目,都是做房地產(chǎn)的,每月的利息在4%左右浮動(dòng),但是我感覺(jué)最近樓市不太好,就沒(méi)有投,這種情況在我的朋友圈里很普遍”,李女士稱(chēng)。
“如果不是靠這種民間融資,就要去找信托公司或者基金,但是成本也很高,最后如果房子賣(mài)得不好,情況就很困難”,戴先生說(shuō)。
統(tǒng)計(jì)顯示,5月份,多個(gè)在售的地產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期收益率均超過(guò)了上年同期水平,部分甚至高達(dá)11%。在規(guī)模呈現(xiàn)明顯放緩的同時(shí),房地產(chǎn)信托的收益率反而被抬高。用益數(shù)據(jù)顯示,2014年1月至5月底,在信托公司發(fā)行的487款集合類(lèi)房地產(chǎn)信托中,產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為9.7%。而在2013年同期,平均預(yù)期收益率為9.65%。
業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng),投向非一線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目由于風(fēng)險(xiǎn)更高,其融資成本也相應(yīng)會(huì)抬高一些。(曹 蓓)
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