種種跡象顯示，隨著供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)政策方向正悄然向“刺激需求”、“去庫存”轉(zhuǎn)變。分析人士認(rèn)為，如出現(xiàn)實質(zhì)性刺激政策，房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)短暫而溫和的回暖。在樓市調(diào)整大周期中，市場很難再現(xiàn)大起大落。
“萬元房”效應(yīng)
7月24日，位于北京亦莊區(qū)域的“合生世界村”新推公寓產(chǎn)品，以單價9800元/平方米入市。這不是北京樓市首個降價項目，卻成為北京主城區(qū)內(nèi)第一個均價跌破萬元大關(guān)的項目。
在多個城市房地產(chǎn)項目降價大背景下，4月，北京出現(xiàn)部分房地產(chǎn)項目降價或低開現(xiàn)象。從6月開始，市場出現(xiàn)“零首付”、“一成首付”、“降價險”等多種營銷手段，背后的實質(zhì)只有一點，即價格折讓優(yōu)惠。
“市場早就不是降不降價的問題，而是怎么降的問題。”北京南城某知名項目負(fù)責(zé)人向中國證券報記者表示，雖然披著各類“外衣”，但在很多項目的營銷策略中，均出現(xiàn)價格折讓成分。
盡管如此，“萬元房”給市場帶來的心理影響仍不可估量。分析人士認(rèn)為，北京房價“萬元時代”，還要追溯到2006年至2007年。若按這種邏輯，上述項目價格已跌至北京樓市7年前水平。
橫向?qū)Ρ瓤?，該項目價格不僅遠(yuǎn)低于同區(qū)域其他商品房和北京市全部自住房價格水平，還低于當(dāng)前北京市場地價水平。就價格而言，可謂已跌破購房者心理底線。
該項目位于北京東南六環(huán)外，位置相對偏遠(yuǎn)，降價行為只是個案，但認(rèn)購和銷售情況良好，成為低迷的北京樓市中的小小亮點。
刺激需求力度或加強
單個項目降價是整體市場的縮影。就在同一天，放松限購、房貸優(yōu)惠等多則消息顯示刺激需求可能是各地樓市政策的首選項。市場多項利好疊加，不僅刺激資本市場回暖，且為未來市場交易升溫奠定基礎(chǔ)。
24日，據(jù)央視報道，雖未明確發(fā)文，但成都已對限購政策實施松綁。全國已有20個城市在限購方面有不同程度松動，占所有限購城市的比例為43%。還有不少城市實施戶籍政策松綁、公積金政策松綁和稅費減免等政策。
農(nóng)業(yè)銀行上海分行24日確認(rèn)，該行根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r及自身業(yè)務(wù)發(fā)展進行不定期業(yè)務(wù)政策調(diào)整，擬于近期調(diào)整個人首套住房商業(yè)性貸款相關(guān)政策。
更早之前，住建部傳出消息稱，未來房地產(chǎn)市場調(diào)控方向發(fā)生變化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過多年的“抑需求”后，“去庫存”將成為政策著力點。伴隨著這種政策思路，限購、信貸等政策被認(rèn)為均有松動空間。
中國證券報記者獲得的消息顯示，5月和6月以來，住建部部長陳政高曾赴中西部多個地區(qū)進行調(diào)研并座談。在湖南省的一次座談中，他指出，當(dāng)前樓市面臨的主要問題在于“供應(yīng)過剩”，未來政策方向為“刺激需求”。
事實上，經(jīng)過多年房地產(chǎn)投資高增速，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生逆轉(zhuǎn)。各地庫存數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)二三線城市出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象，甚至催生“空城”、“鬼城”;一線城市供需緊張局面正在緩解。
市場繼續(xù)演繹分化格局
有權(quán)威人士認(rèn)為，樓市政策方向正悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。在限購方面，除北上廣深外，其余城市將陸續(xù)松綁。就影響力度最大的信貸政策而言，信貸定向?qū)捤杀徽J(rèn)為是大概率事件。伴隨城鎮(zhèn)化進程，有關(guān)部門將進一步推進土地和戶籍制度改革，此舉勢必對房地產(chǎn)市場帶來利好。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月中上旬，全國典型的54個城市合計住宅簽約套數(shù)為11.12萬套，比6月同期增加4000套左右。分析人士認(rèn)為，前期觀望需求，已有部分進入市場，刺激樓市升溫。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強24日在“北京第三中央公園區(qū)的崛起”論壇上表示，一線城市應(yīng)保留限購政策，但應(yīng)對貸款利率、二手房交易稅費等政策進行調(diào)整。目前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系仍比較嚴(yán)峻，加之上半年市場的低迷已經(jīng)導(dǎo)致相當(dāng)多的企業(yè)面臨資金的壓力，因此，現(xiàn)在就作出“房地產(chǎn)市場最艱難的時刻已經(jīng)過去”這樣的判斷有些為時過早。
亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫在同一場合認(rèn)為，分化仍將是樓市的主題詞，不僅僅是一線城市與二三線城市之間的分化，一線城市的不同區(qū)域也會呈現(xiàn)分化格局。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，市場整體仍處在低點，除非信貸政策出現(xiàn)實質(zhì)性寬松，否則這種回暖勢頭會很難持續(xù)。如區(qū)域經(jīng)濟有實質(zhì)性政策利好出現(xiàn)，將刺激區(qū)域樓市升溫。
事實上，在供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)背景下，即使樓市出現(xiàn)回暖，幅度也不會太大。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]認(rèn)為，回暖只是短期現(xiàn)象，本輪市場調(diào)整周期將很長。
他指出，在此輪市場異動前，前兩輪調(diào)整分別位于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，根據(jù)統(tǒng)計局對70個大中城市的統(tǒng)計，前者的房價下跌周期持續(xù)了6個月，后者為8個月。如今，樓市面臨的內(nèi)外環(huán)境都有明顯不同。從行業(yè)看，整體供求關(guān)系趨于平衡，爆發(fā)式增長乏力。從政策環(huán)境看，信貸政策雖有寬松空間，但更傾向于“溫和刺激”，難以全面松綁。因此，房地產(chǎn)市場更可能出現(xiàn)短暫回暖，升溫幅度不會太大。
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