李忠：擔心開發(fā)商參與特色小鎮(zhèn)建設的邏輯是不對的

2017-06-15 16:01 來源：中國房地產(chǎn)報

[摘要] 李忠：特色小鎮(zhèn)一個重要的發(fā)展方向就是要與大城市發(fā)生共振?？砍鞘?，這是最重要的事。只要離都市近，尤其離大都市近，哪怕特色不是特別鮮明也值得去投資。旅游資源中真正能賺到城市錢的，并不是資源絕對好離大城市絕對遠的，而是資源相對好同時離大城市絕對近的。

　　各類“小鎮(zhèn)計劃”來勢兇猛，也引發(fā)了業(yè)界擔憂，房地產(chǎn)企業(yè)會否以特色小鎮(zhèn)之名變相圈地？特色小鎮(zhèn)建設是否會變成新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)？對此，中國房地產(chǎn)報記者采訪了華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司董事長李忠。

　　中房報記者苗野北京報道

　　特色小鎮(zhèn)已成為當下城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)領域里的流行詞。

　　繼去年10月公布了首批127個全國特色小鎮(zhèn)名單后，第二批全國特色小鎮(zhèn)名單即將公布。住建部近日要求各省6月底前上報300個特色小鎮(zhèn)推薦名單，市場對特色小鎮(zhèn)的關注度愈發(fā)提升。不到一年時間，已有多家房企披露涉足小鎮(zhèn)建設的計劃，紛紛掘金小鎮(zhèn)建設。

　　但各類“小鎮(zhèn)計劃”來勢兇猛，也引發(fā)了業(yè)界擔憂，房地產(chǎn)企業(yè)會否以特色小鎮(zhèn)之名變相圈地？特色小鎮(zhèn)建設是否會變成新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)？對此，中國房地產(chǎn)報記者采訪了華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司董事長李忠。

　　中國房地產(chǎn)報：過去一年，特色小鎮(zhèn)在全國遍地開花，但實際上，特色小鎮(zhèn)在國內(nèi)并無一致的概念定義，你是如何理解特色小鎮(zhèn)中的“特色”及“小鎮(zhèn)”的概念？

　　李忠：“有限”是特色小鎮(zhèn)打造的關鍵，也是魅力的關鍵。它是在有限產(chǎn)業(yè)下吸引有限的人群，用有限的打造手法形成有限規(guī)模的邏輯。規(guī)模有限是小鎮(zhèn)最大的特色。

　　現(xiàn)在許多人說特色小鎮(zhèn)，都是拿歐美的邏輯在說中國，歐美的小鎮(zhèn)活得好不代表中國能做好。在中國，并不是所有的小鎮(zhèn)都能成功，能夠成功的小鎮(zhèn)只會是少數(shù)。

　　特色小鎮(zhèn)應該理解為是數(shù)量的變化，而不是質(zhì)量的變化。它其實并不是一個新類型，也不是一種新功能的產(chǎn)生，而是個頭的變化，個頭小是特色小鎮(zhèn)最重要的一個特色。

　　大家為什么都愿意做小鎮(zhèn)？因為它規(guī)模有限，目的明確，從而達到運營路徑更簡捷。

　　中國房地產(chǎn)報：現(xiàn)在有很多開發(fā)商包括碧桂園、華僑城、萬科等都進入到特色小鎮(zhèn)建設中，小鎮(zhèn)建設表現(xiàn)出最明顯的特征就是房地產(chǎn)化的凸顯，而“特色小鎮(zhèn)”的本來面目卻變得模糊，如何避免特色小鎮(zhèn)建設變成新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)？

　　李忠：房地產(chǎn)化不是問題，問題在于一個度的把握。我發(fā)現(xiàn)大部分特色小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)配置不是高了，而是低了。特色小鎮(zhèn)要搞產(chǎn)業(yè)，往往應該是房地產(chǎn)先行。寧可讓房來等廠，不要讓廠來等房。但凡要讓廠等房，那就等于回到了計劃經(jīng)濟，先生產(chǎn)再生活。

　　之前國家提過美麗鄉(xiāng)村建設，沒有一個開發(fā)商響應；現(xiàn)在好不容易有一個特色小鎮(zhèn)政策讓所有開發(fā)商都心癢不止，卻要擔心，這個邏輯是不對的。有人認為一旦特色小鎮(zhèn)一哄而上會浪費資源。但這浪費的也是開發(fā)商的資源。不做特色小鎮(zhèn)老百姓(603883,股吧)什么都得不到，但即使開發(fā)商建了許多設施特色小鎮(zhèn)沒有建起來，至少還給百姓留下了基礎設施和配套。我們要想的是怎么利用這個政策，把事情做得更好。

　　中國房地產(chǎn)報：但確實存在開發(fā)商利用特色小鎮(zhèn)之名跑馬圈地的情況？

　　李忠：確實是有這種現(xiàn)象存在。現(xiàn)在一些純地產(chǎn)公司紛紛開始做特色小鎮(zhèn)，因為前一輪大家覺得能夠獲取廉價土地的方式是產(chǎn)業(yè)新城，而這一輪能獲取廉價土地的方式就是特色小鎮(zhèn)。甚至有些開發(fā)商說，特色小鎮(zhèn)是開發(fā)商能夠不走招拍掛拿到相對廉價土地的唯一一個，也是最后一個風口。這就是為什么特色小鎮(zhèn)這么熱。

　　問題在于政府給予部分開發(fā)商資源給的過快、過寬。像恒大、碧桂園、華夏幸福(600340,股吧)這類企業(yè)，資本通道是順暢的，而且有實力，多拿幾個小鎮(zhèn)沒問題。小開發(fā)商如烏鎮(zhèn)的開發(fā)商陳向宏，雖然有成功案例，但是核心團隊的復制力是有限的。

　　寧愿相信許家印能做出100個好的特色小鎮(zhèn)，也不相信陳向宏能做出100個好的特色小鎮(zhèn)。因為一個是流水線搞生產(chǎn)，一個是手工作坊，手工作坊出一兩個精品是沒問題的，但大規(guī)模復制是有問題的。大房企會迅速弄出一個模式，再利用這個模式來復制。

　　但是這兩種我認為問題都不大，大問題在于中間一批開發(fā)商。有一類公司一個特色小鎮(zhèn)也沒做出來，就已經(jīng)10個20個去拿特色小鎮(zhèn)，這類企業(yè)最后把政府圈進去的可能性比較大。

　　現(xiàn)在提出要把特色小鎮(zhèn)當作內(nèi)生動力，當作國家城鎮(zhèn)化的發(fā)展途徑。在這個邏輯下，開發(fā)商做特色小鎮(zhèn)要慎重落子。

　　中國房地產(chǎn)報：為什么很多地產(chǎn)公司都愿意做特色小鎮(zhèn)，哪怕過去做產(chǎn)業(yè)新城的房企也都成立了特色小鎮(zhèn)部門？

　　李忠：因為產(chǎn)業(yè)新城是一個大循環(huán)，而特色小鎮(zhèn)是小循環(huán)，小循環(huán)能夠做到“短平快”，可以把與政府的談判周期縮短。你做一個產(chǎn)業(yè)新城，需要分析做這個產(chǎn)業(yè)還是那個產(chǎn)業(yè)。舉個例子，一個產(chǎn)業(yè)新城要做機械電子、汽車制造、模具，已經(jīng)確定了三類產(chǎn)業(yè)，但只因為最后不確定要不要做生物科技就談判了很久。但是特色小鎮(zhèn)往往去拿地的時候，這個特色小鎮(zhèn)多多少少是有一些本地特色，沒啥好糾結(jié)的，而且這個定位一定是銳利化的，不會定好幾個產(chǎn)業(yè)。確定了機械電子就可以只做機械電子，我就是把這個核心產(chǎn)業(yè)做到底，定位好做，規(guī)劃也好做。

　　現(xiàn)在很多開發(fā)商寧可把一個產(chǎn)業(yè)新城拆分成三四個特色小鎮(zhèn)，這樣它每一個小鎮(zhèn)的運作的確定性都大幅增強，這就是特色小鎮(zhèn)現(xiàn)在驟然增多的原因?，F(xiàn)在甚至有人提到要利用特色小鎮(zhèn)的思維做舊城改造，我覺得中國人的創(chuàng)造力是非常厲害的。

　　中國房地產(chǎn)報：什么樣的小鎮(zhèn)適合中國的特色土壤？其根本訴求是什么？

　　李忠：特色小鎮(zhèn)一個重要的發(fā)展方向就是要與大城市發(fā)生共振?？砍鞘?，這是最重要的事。只要離都市近，尤其離大都市近，哪怕特色不是特別鮮明也值得去投資。旅游資源中真正能賺到城市錢的，并不是資源絕對好離大城市絕對遠的，而是資源相對好同時離大城市絕對近的。

　　做大城市周邊的特色小鎮(zhèn)，在大城市周邊，跟大城市互動更加方便，也更強，這個是選址的第一個邏輯。中國做特色小鎮(zhèn)的主戰(zhàn)場應該是中東部地區(qū)的大都市圈，京津冀、長三角、珠三角，包含大武漢周邊、大成都周邊，這些都是小鎮(zhèn)的密集地。

　　特色小鎮(zhèn)發(fā)展的核心就兩個字：聚焦。聚焦是小鎮(zhèn)成功的最核心邏輯。內(nèi)涵越大，外延越小的特色小鎮(zhèn)越容易成功。做特色小鎮(zhèn)前面加的定語越多的小鎮(zhèn)越容易成功。大城市可以廣種博收，但小鎮(zhèn)只能是一個方向、一個支柱產(chǎn)業(yè)。特色小鎮(zhèn)的資源必須要求精準投放，能夠率先領先一步的是能夠得到市場高回報的。（記者苗野）