房企+特色小鎮(zhèn)，是真轉(zhuǎn)型還是講故事

2017-06-15 16:01 來源：中國(guó)建設(shè)報(bào)

[摘要] 國(guó)家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心產(chǎn)業(yè)所所長(zhǎng)榮西武分析表示，在特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商的介入，通過蓋房建成小鎮(zhèn)容易，但產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入難。不少房企一般都缺乏引入實(shí)體產(chǎn)業(yè)的資源，也缺乏運(yùn)營(yíng)實(shí)體企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，一旦城建起來了，產(chǎn)業(yè)發(fā)展不起來，形成不了可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，特色小鎮(zhèn)建設(shè)就會(huì)重新回到出售物業(yè)以平衡開發(fā)資金的傳統(tǒng)道路。

　　“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬(wàn)樹梨花開?！苯栌眠@首古詩(shī)來形容當(dāng)下不斷被熱炒的“特色小鎮(zhèn)”浪潮，并不為過。

　　2016年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）提出，2020年前培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)?？芍^“一石激起千層浪”，自此特色小鎮(zhèn)迅速引發(fā)社會(huì)各界關(guān)注。時(shí)至今日，該《通知》發(fā)布還不到1年時(shí)間，從各級(jí)政府，到央企、國(guó)企，再到民企，如果不與特色小鎮(zhèn)扯上關(guān)系，仿佛就顯得已經(jīng)跟時(shí)代脫節(jié)。

　　一時(shí)間，各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭(zhēng)先恐后宣布進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，并大談特談將如何打造特色小鎮(zhèn)；各種行業(yè)論壇、研討會(huì)，如果不談特色小鎮(zhèn)話題就感覺不夠高端，沒有多大價(jià)值；各個(gè)領(lǐng)域的專家們，更是逢人必談特色小鎮(zhèn)……

　　進(jìn)入錢越來越難賺、利潤(rùn)越來越難保障的“白銀時(shí)代”，踐行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、加速企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐是每家房企的必然選擇。然而，“房企+特色小鎮(zhèn)”是深思熟慮之后的真轉(zhuǎn)型，還是跟往常一樣講個(gè)好聽的故事給投資者、股東、客戶們聽，則有待進(jìn)一步觀察。

　　房地產(chǎn)化行不通

　　繼上述《通知》之后，2016年10月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了首批127個(gè)全國(guó)特色小鎮(zhèn)名單。2017年6月初，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再次要求6月底前各省上報(bào)300個(gè)特色小鎮(zhèn)推薦名單，且以旅游文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)推薦比例不超過1/3。

　　另?yè)?jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至今年1月份，全國(guó)共發(fā)布特色小鎮(zhèn)相關(guān)政策105個(gè)，其中有21個(gè)省、自治區(qū)以及33個(gè)地級(jí)市都先后發(fā)布了特色小鎮(zhèn)相關(guān)政策。

　　毫無(wú)疑問，政策層面的高度重視是引發(fā)社會(huì)各界集中關(guān)注特色小鎮(zhèn)并逐漸形成熱潮的重要原因之一。越是熱潮，越需要冷思考。旗幟鮮明地反對(duì)特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)化，就是其中一個(gè)明確的方向。據(jù)中國(guó)建設(shè)報(bào)記者長(zhǎng)期跟蹤統(tǒng)計(jì)，截至目前，至少有20多家品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確提出要進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，其中有部分企業(yè)已開始動(dòng)工建設(shè)。

　　作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)跟金融、建筑、建材、部品等上下游多個(gè)產(chǎn)業(yè)之間保持著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，每家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其實(shí)都是一個(gè)平臺(tái)商、資源整合商，而打造特色小鎮(zhèn)很關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是培育特色產(chǎn)業(yè)，倘若相關(guān)開發(fā)企業(yè)能夠充分利用自身優(yōu)勢(shì)，真正能夠因地制宜為當(dāng)?shù)嘏嘤厣a(chǎn)業(yè)，無(wú)可厚非；相反，如果只是假借特色小鎮(zhèn)之名行圈地蓋房賣房之實(shí)，就另當(dāng)別論了。

　　正如住房城鄉(xiāng)建設(shè)部村鎮(zhèn)建設(shè)司司長(zhǎng)張學(xué)勤曾說的那樣：“特色小鎮(zhèn)建設(shè)是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要載體。培育特色小鎮(zhèn)，主要是打造特色鮮明的產(chǎn)業(yè)形態(tài)、和諧宜居的美麗環(huán)境，彰顯特色的傳統(tǒng)文化，提供便捷完善的設(shè)施服務(wù)，建設(shè)充滿活力的體制機(jī)制?！?/font>

　　對(duì)此，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)展規(guī)劃司副司長(zhǎng)陳亞軍也公開表示，特色小鎮(zhèn)受一些房企的追捧，主要是因?yàn)橐蕴厣℃?zhèn)名義向政府拿地成本相對(duì)較低，但這和特色小鎮(zhèn)建設(shè)的初衷相背離，最終是行不通的。

　　特色產(chǎn)業(yè)是重中之重

　　自2017年起，綠地集團(tuán)將特色小鎮(zhèn)列為集團(tuán)核心戰(zhàn)略之一，并將成為商住調(diào)控重點(diǎn)、京津冀區(qū)域的最主要業(yè)務(wù)。綠地方面也認(rèn)為，單純從房地產(chǎn)開發(fā)理解特色小鎮(zhèn)是狹隘的，特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中開發(fā)商可以看做是平臺(tái)，內(nèi)涵不單純是之前的拿地、蓋房、賣樓。

　　億達(dá)中國(guó)CEO姜修文日前接受記者采訪時(shí)也表示，“特色是小鎮(zhèn)的核心元素，產(chǎn)業(yè)特色則是重中之重。找準(zhǔn)特色，凸顯特色，放大特色，才是小鎮(zhèn)發(fā)展壯大的關(guān)鍵。同時(shí)，特色小鎮(zhèn)有自己獨(dú)特的發(fā)展邏輯和規(guī)律，是全壽命周期的系統(tǒng)工程，需要聚合各方力量，發(fā)揮各方優(yōu)勢(shì)，相互鏈接，相互支持，協(xié)同發(fā)展”。

　　長(zhǎng)期關(guān)注小城鎮(zhèn)建設(shè)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)小城鎮(zhèn)開發(fā)專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)田野則表示，房地產(chǎn)企業(yè)不是不可以進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，但需要進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換，不能再把自己簡(jiǎn)單地定位為蓋樓賣房，而要轉(zhuǎn)型做好特色小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)商，把企業(yè)發(fā)展與特色小鎮(zhèn)更緊密地融合在一起。特色小鎮(zhèn)建設(shè)一定要根據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚趨勢(shì)、規(guī)模和用地需求，適度確定城鎮(zhèn)規(guī)模，避免過去在產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)城和新城建設(shè)中出現(xiàn)過多次的“運(yùn)動(dòng)式造城”現(xiàn)象。

　　特色小鎮(zhèn)建設(shè)確實(shí)需要適度建設(shè)一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，但如果以房地產(chǎn)為主、房地產(chǎn)先行，就會(huì)演變?yōu)榉康禺a(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”，所謂的“特色”也將千篇一律。因此，對(duì)于習(xí)慣了“房地產(chǎn)思維”的開發(fā)企業(yè)而言，進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)前務(wù)必得做好一系列的準(zhǔn)備工作?？偨Y(jié)國(guó)內(nèi)外現(xiàn)階段成功經(jīng)驗(yàn)，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)與發(fā)展必須要具備一定的基礎(chǔ)性條件，有專家認(rèn)為至少要具備產(chǎn)業(yè)升級(jí)、科技創(chuàng)新與植入或者消費(fèi)帶動(dòng)三種基礎(chǔ)條件之一。

　　國(guó)家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心產(chǎn)業(yè)所所長(zhǎng)榮西武分析表示，在特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商的介入，通過蓋房建成小鎮(zhèn)容易，但產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入難。不少房企一般都缺乏引入實(shí)體產(chǎn)業(yè)的資源，也缺乏運(yùn)營(yíng)實(shí)體企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，一旦城建起來了，產(chǎn)業(yè)發(fā)展不起來，形成不了可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，特色小鎮(zhèn)建設(shè)就會(huì)重新回到出售物業(yè)以平衡開發(fā)資金的傳統(tǒng)道路。

　　對(duì)此，榮西武建議，要針對(duì)不同類型企業(yè)主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)，出臺(tái)分類指導(dǎo)政策，鼓勵(lì)有實(shí)力、有市場(chǎng)的實(shí)體企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)；適當(dāng)提高房企參與特色小鎮(zhèn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)門檻，對(duì)其資金規(guī)模、可持續(xù)建設(shè)能力、項(xiàng)目的綜合收益等做好綜合評(píng)估，對(duì)其規(guī)劃設(shè)計(jì)、盈利模式和后期運(yùn)營(yíng)方案進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。

　　房企+特色小鎮(zhèn)，是真轉(zhuǎn)型還是講故事，有待時(shí)間檢驗(yàn)。好在眼下正在進(jìn)行中的第二批全國(guó)特色小鎮(zhèn)推薦，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已明確要求不得推薦以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)的鎮(zhèn)，并要求被推薦的小鎮(zhèn)需實(shí)施并儲(chǔ)備一批質(zhì)量高、帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。