“限購(gòu)對(duì)象”買房，交了50000元定金后，才知不能過(guò)戶。這種情況下，購(gòu)房定金還能退還嗎?(《海峽導(dǎo)報(bào)》2012-3-6)
由于中介的促成，購(gòu)房合同簽訂了，買方也交了定金?？墒堑搅思s定的過(guò)戶時(shí)間，中介才告訴購(gòu)房者，房子無(wú)法過(guò)戶到她名下。因?yàn)?，她并非廈門市戶籍居民。而早在購(gòu)房前的2011年2月，廈門版 “國(guó)八條”就出臺(tái)了，陳女士屬于“限制購(gòu)房人員”。關(guān)鍵的問(wèn)題是，如此一來(lái)，定金怎么辦?按照合同，當(dāng)然不能收回。這可是50000元，不是一個(gè)小數(shù)目。對(duì)此，陳女士自然要找賣房者及中介交涉，而結(jié)果可想而知，不會(huì)解決問(wèn)題。于是法庭見(jiàn)。
而法院如何判決呢?房東有權(quán)沒(méi)收定金，因?yàn)?，不能過(guò)戶的違約責(zé)任在購(gòu)房者這一方。這到底是為什么呢?法官說(shuō)了，陳女士買房并非因?yàn)?nbsp;“重大誤解”，房產(chǎn)限購(gòu)政策具有公共政策的性質(zhì)，雙方簽訂協(xié)議是發(fā)生在政策公布實(shí)施后。按照一般人的情況推斷，在做出購(gòu)買房產(chǎn)這樣重大的行為時(shí)，必然會(huì)先對(duì)涉及購(gòu)房的相關(guān)政策進(jìn)行了解。因此，這樣的判決就是理所當(dāng)然。
但筆者卻覺(jué)得，這個(gè)陳女士的50000元定金被法官如此判決而“打了水漂”實(shí)在有點(diǎn)冤。既然陳女士屬于“限購(gòu)對(duì)象”，那么她其實(shí)根本沒(méi)有權(quán)力跟房主簽訂購(gòu)房合同。即他們所簽訂的是一份無(wú)效合同。這份無(wú)效合同的責(zé)任在哪一方呢?法官將其歸到購(gòu)房方，因?yàn)椤鞍凑找话闳说那闆r推斷，在做出購(gòu)買房產(chǎn)這樣重大的行為時(shí)，必然會(huì)先對(duì)涉及購(gòu)房的相關(guān)政策進(jìn)行了解?！钡?，法官還強(qiáng)調(diào)了，“房產(chǎn)限購(gòu)政策具有公共政策的性質(zhì)，雙方簽訂協(xié)議是發(fā)生在政策公布實(shí)施后?！边@樣，購(gòu)房一方當(dāng)然既有條件，也有必要了解到相關(guān)的政策?？墒琴u房方呢?他就沒(méi)有條件與必要來(lái)了解相關(guān)政策嗎?如果將房子賣給“限購(gòu)對(duì)象”，那不是白忙活嗎?還有，專門吃這碗飯的中介，更必然對(duì)相關(guān)政策了如指掌。他們?cè)谶@個(gè)無(wú)效合同的簽訂與促成中，難道沒(méi)有責(zé)任?能夠沒(méi)有責(zé)任?法官為什么只認(rèn)定買方有責(zé)任?而且，我們也“按照一般人的情況推斷”，當(dāng)這個(gè)明明是無(wú)效的合同簽訂以后，買方因?yàn)橹Ц读硕ń?，可能要承?dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，她對(duì)政策存在誤解的可能性是很大的。而賣方及中介，在這種行為中則只會(huì)有收益，不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，他們故意設(shè)套套住購(gòu)房者的可能性也是很大的。因此，“按照一般人的情況推斷，”誰(shuí)更希望簽訂這個(gè)不可能兌現(xiàn)的合同?法官為什么沒(méi)有考慮這個(gè)因素?
可見(jiàn)，這個(gè)判決顯然是大有問(wèn)題的。問(wèn)題就在于，法官是“按照一般人的情況推斷”來(lái)進(jìn)行判決，更因?yàn)橹粚?duì)購(gòu)房方“按照一般人的情況推斷”，根本沒(méi)有“按照一般人的情況推斷”賣方及中介的行為。如此的判決，不僅依據(jù)荒唐，結(jié)果自然更荒唐了。
陳家沛
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