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商品房廣告虛假夸大；房屋面積含混不清，沒(méi)有國(guó)家監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)的測(cè)量報(bào)告；開(kāi)發(fā)商以種種借口拖延甚至拒絕辦理房產(chǎn)證……這些問(wèn)題，在如今的商品房銷(xiāo)售中屢見(jiàn)不鮮。
3月13日，洛陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)資深人士、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)原銷(xiāo)售部經(jīng)理李先生向記者講述了房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的種種陷阱。
講述人:房地產(chǎn)行業(yè)資深人士李先生
涉及行業(yè):房地產(chǎn)業(yè)
從業(yè)時(shí)間:6年
揭發(fā)內(nèi)幕:房地產(chǎn)商如何設(shè)置陷阱，通過(guò)廣告、合同、計(jì)量方式等途徑，欺騙消費(fèi)者
【陷阱之一】
樓盤(pán)廣告“太夸張”，買(mǎi)房時(shí)眼睛要擦亮
樓宇未成，廣告先行。有些開(kāi)發(fā)商在廣告中宣稱(chēng)所售房屋環(huán)境優(yōu)美，交通便利，配套設(shè)施完美，物業(yè)管理周全，但購(gòu)房者入住后就會(huì)發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與廣告宣傳大相徑庭。
“地處偏遠(yuǎn)地段就說(shuō)成‘遠(yuǎn)離鬧市喧囂，盡享靜謐人生’；處于郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)就說(shuō)是‘回歸自然，享受田園風(fēng)光’；緊臨鬧市則說(shuō)成是‘坐擁城市繁華’；旁邊有條臭水溝也敢說(shuō)成‘絕版水岸名邸，上風(fēng)上水’?！崩钕壬f(shuō)。
此外，還有一些開(kāi)發(fā)商抓住購(gòu)房者專(zhuān)業(yè)知識(shí)缺乏的漏洞，利用所謂的起步價(jià)、成本價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等價(jià)格優(yōu)勢(shì)來(lái)誤導(dǎo)購(gòu)房者。
上周，洛陽(yáng)市民李小姐向本報(bào)反映，一家房地產(chǎn)商在洛陽(yáng)推出20套特價(jià)房，“起步價(jià)在十五萬(wàn)，我和朋友去了之后才發(fā)現(xiàn)是商業(yè)用房，不是住宅用房，產(chǎn)權(quán)只有四十年，水電、物業(yè)還比住宅用房高，不適合自己住。這些在廣告里都沒(méi)有說(shuō)明，不少人從周邊縣、區(qū)趕來(lái)，結(jié)果白跑一趟?！?/p>
【陷阱之二】
預(yù)售合同別急著簽，簽了法律也不保護(hù)
對(duì)于商品房預(yù)售合同，李先生認(rèn)為，個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在根本不具備銷(xiāo)售條件甚至在建設(shè)用地尚未動(dòng)遷時(shí)就開(kāi)始銷(xiāo)售商品房，與購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《購(gòu)房意向協(xié)議書(shū)》等所謂的認(rèn)購(gòu)合同。
李先生說(shuō)，這些合同往往都是由開(kāi)發(fā)商事先擬好的，內(nèi)容簡(jiǎn)單，定金數(shù)額卻很高。一旦開(kāi)發(fā)商不能獲得銷(xiāo)售許可證，則雙方簽訂的此類(lèi)協(xié)議就不具有法律效力，購(gòu)房者不僅無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的，還會(huì)遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失。
“購(gòu)房者最好不要和開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同，或者在簽合同前，到房管部門(mén)詢(xún)問(wèn)，該樓盤(pán)是否獲得了正規(guī)的商品房預(yù)售證?！崩钕壬f(shuō)。
自制銷(xiāo)售合同貓膩多
耽誤以后辦房本
家住洛陽(yáng)市西工區(qū)的毛先生兩年前，從一個(gè)小開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)買(mǎi)了一套房子。買(mǎi)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商和他簽訂了一份商品房購(gòu)買(mǎi)合同，并信誓旦旦地說(shuō)，保證能夠辦理房產(chǎn)證。然而，如今兩年多過(guò)去了，不僅沒(méi)拿到房產(chǎn)證，反而被告知連購(gòu)買(mǎi)合同都不是正規(guī)的。
“由于一些開(kāi)發(fā)商手續(xù)不全，很難拿到正規(guī)的商品房銷(xiāo)售合同，為了出售自己開(kāi)發(fā)的房屋，就會(huì)選擇使用欺詐的方式，騙購(gòu)房者簽訂自制合同。”李先生說(shuō)。
據(jù)李先生介紹，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂自制的銷(xiāo)售合同，主要是為了向購(gòu)房者銷(xiāo)售以自用為目的自建或聯(lián)建的房屋、無(wú)法辦理合法手續(xù)的公房或本身不具有完全土地使用權(quán)、沒(méi)有規(guī)劃審批手續(xù)的房屋。
此外，開(kāi)發(fā)商還會(huì)在自制銷(xiāo)售合同中，制定對(duì)雙方違約責(zé)任明顯不公的條款，加大分?jǐn)偣妹娣e，不確定具體辦證時(shí)間，不明確辦證費(fèi)用等，以“方便”逃脫辦證責(zé)任，少出辦證費(fèi)用。
面積計(jì)算花樣多
贈(zèng)送的面積本來(lái)就是你的
商品房銷(xiāo)售計(jì)量陷阱是在商品房銷(xiāo)售中最常見(jiàn)、種類(lèi)最多的一種，其主要包括商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)陷阱、商品房陽(yáng)臺(tái)建筑面積計(jì)算陷阱、商品房建筑面積分?jǐn)傁葳?、商品房建筑面積誤差陷阱四類(lèi)。
“買(mǎi)46平米，送9平米一房變兩房。”市民王先生向記者反映說(shuō)，“這是一家開(kāi)發(fā)商的廣告語(yǔ)，可是我到樓盤(pán)一看，贈(zèng)送面積是露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)，但這些面積本來(lái)就不是應(yīng)計(jì)算的面積，或者只能算一半的面積。”
“由于建筑面積的確定涉及許多因素，非專(zhuān)業(yè)人士很難搞清楚一套商品房的建筑面積到底是多少?！崩钕壬治稣J(rèn)為，正是購(gòu)房者缺乏商品房計(jì)量概念，才導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商有機(jī)可乘。
此外，開(kāi)發(fā)商還會(huì)故意小幅度夸大建筑面積，在相關(guān)部門(mén)進(jìn)行實(shí)地測(cè)量得出正確數(shù)據(jù)后，開(kāi)發(fā)商則以差額較小為由，不再重新結(jié)算差價(jià)。
三招規(guī)避陷阱
發(fā)現(xiàn)違規(guī)及時(shí)舉報(bào)
洛陽(yáng)市工商局經(jīng)檢支隊(duì)一線(xiàn)執(zhí)法人員李瑋認(rèn)為，應(yīng)對(duì)商品房銷(xiāo)售中出現(xiàn)的以上各種“陷阱”，要做到以下三點(diǎn)：
1.購(gòu)房者在選購(gòu)商品房時(shí)，要保持一顆平常心，不要“貪小便宜”。商品房不會(huì)像普通商品那樣有真正的“跳樓價(jià)”，購(gòu)房者不要輕信開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳，而要多渠道搜集信息，比較篩選，去粗存精，并到現(xiàn)場(chǎng)察看核實(shí)，了解房屋現(xiàn)狀、周?chē)h(huán)境等情況，以防上當(dāng)受騙。
2.購(gòu)房者應(yīng)盡量選擇信譽(yù)好的房地產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)購(gòu)房或者找律師陪購(gòu)。房地產(chǎn)交易涉及建筑、金融、法律等多方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，大多數(shù)購(gòu)房者不可能掌握那么多的知識(shí)。所以應(yīng)在律師或?qū)＜业闹笇?dǎo)下購(gòu)房，或者通過(guò)委托信譽(yù)好的交易代理機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)交易，同時(shí)，購(gòu)房者要嚴(yán)把售房合同關(guān)。
3.購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)違規(guī)行為，或所購(gòu)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題等，要及時(shí)通過(guò)12315、信函、來(lái)人等方式向工商部門(mén)申訴或舉報(bào)。
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