最近一段時(shí)間，樓市調(diào)控所面對(duì)的局勢(shì)似乎正在變得更加微妙，國(guó)務(wù)院日前將8個(gè)督察組派赴16省(市)進(jìn)行樓市調(diào)控落實(shí)情況調(diào)研，其背景恰在“年中經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”定調(diào)“穩(wěn)增長(zhǎng)”以及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)連月“升溫”之下，面對(duì)即將臨近的“金九銀十”，未來(lái)的調(diào)控如何平衡“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“控房?jī)r(jià)”兩者的關(guān)系自然備受期待。
樓市“回暖”？二三線城市漲勢(shì)逼人
近日，在位于太原市建設(shè)北路的售樓部外人頭攢動(dòng)，百余平米的項(xiàng)目展示大廳座無(wú)虛席，置業(yè)顧問(wèn)寧女士說(shuō)，最近這個(gè)樓盤平均一天就能成交9套住房。
“不少人當(dāng)場(chǎng)就交了1萬(wàn)元定金，怕晚一步房子的層次、朝向不理想?！睂幣空f(shuō)，由于該樓盤均為中小戶型，且每平方米均價(jià)為5300元，遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)亟?000元的均價(jià)，加上周邊交通配套日益完善，吸引了不少觀望者出手買房。
中國(guó)中部城市太原的樓盤熱銷場(chǎng)景僅僅是一個(gè)縮影。近一段時(shí)間以來(lái)，除了北京、上海、深圳等城市外，不少二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)自今年5月以來(lái)成交量持續(xù)攀升，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
中國(guó)指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的百城住宅價(jià)格指數(shù)顯示，7月份70個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲，并且價(jià)格上漲主要集中于二、三線城市，漲幅前十位的均為二、三線城市，依次是：聊城、蕪湖、臺(tái)州、西寧、湘潭、無(wú)錫、淮安、重慶(主城區(qū))、烏魯木齊、洛陽(yáng)，且上漲幅度均超過(guò)1%。
山西大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副教授耿曄強(qiáng)認(rèn)為，盡管市場(chǎng)有“買漲不買跌”的心理，但是當(dāng)前中國(guó)對(duì)樓市調(diào)控的大趨勢(shì)沒(méi)有改變，目前出現(xiàn)的熱銷樓盤還需要依靠剛需來(lái)支撐。
“剛開始還盼著房?jī)r(jià)能降一降，但幾個(gè)月過(guò)去了房?jī)r(jià)沒(méi)有一點(diǎn)變化。”太原市民薛先生說(shuō)。事實(shí)上，不少購(gòu)房者出現(xiàn)了像薛先生一樣的擔(dān)憂，購(gòu)房預(yù)期也有所改變，由“盼著降價(jià)”變?yōu)椤皳?dān)心上漲?！?/p>
盡管當(dāng)前樓市調(diào)控嚴(yán)厲，但是不可否認(rèn)由于城市化發(fā)展所帶來(lái)的城市人口增多、購(gòu)房者多為首次置業(yè)的剛性需求等因素，二、三線房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處在發(fā)展階段，潛力巨大。
中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)也看中了這片“沃土”，加速調(diào)整戰(zhàn)略布局二、三線城市。綠地、世貿(mào)等知名房地產(chǎn)公司就明確表示將向剛性自住為主的二、三線城市轉(zhuǎn)移。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良近日就公開表示，將發(fā)展重點(diǎn)會(huì)從過(guò)去的一線城市轉(zhuǎn)向二、三線城市。
“當(dāng)前，一線城市可開發(fā)的用地減少，二、三線正處于發(fā)展階段，這也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)?！敝性禺a(chǎn)研究中心研究總監(jiān)劉淵說(shuō)。
一方面，剛需帶動(dòng)的二、三線樓市初現(xiàn)“回暖”跡象；另一方面，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控堅(jiān)決不動(dòng)搖，且全國(guó)樓市調(diào)控“一盤棋”。隨著樓市“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季的9月、10月漸近，如何既能保證樓市調(diào)控效果又避免打壓以剛需為主的二、三線城市？
從政策層面來(lái)看，當(dāng)前中央對(duì)樓市調(diào)控堅(jiān)決不動(dòng)搖。7月25日至8月3日，8個(gè)國(guó)務(wù)院督查組在全國(guó)16個(gè)省區(qū)市內(nèi)開展自己監(jiān)督檢查。據(jù)此是繼續(xù)維護(hù)本輪樓市調(diào)控來(lái)之不易的成果。業(yè)內(nèi)人士表示，樓市調(diào)控已經(jīng)擠出了不少的投資、投機(jī)的泡沫，從這次督查的角度來(lái)講，開發(fā)企業(yè)不應(yīng)對(duì)下半年樓市抱有太樂(lè)觀的市場(chǎng)預(yù)期，應(yīng)該繼續(xù)保持“放量”。
在劉淵看來(lái)，既要保證調(diào)控效果，又要避免調(diào)控誤傷剛需，中國(guó)應(yīng)該實(shí)施具有差別化的樓市調(diào)控來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，但是難度也不小。
8月初，同屬于二、三線城市的長(zhǎng)春市出臺(tái)了實(shí)施差別化購(gòu)房政策，對(duì)自住型和改善型需求購(gòu)房者予以信貸優(yōu)惠政策支持。業(yè)內(nèi)人士表示，一些地方政府出臺(tái)微調(diào)政策，如果僅僅是刺激首次購(gòu)房者，有利于剛需，差別化調(diào)控是有利于中小城市的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
二三線城市調(diào)控情況復(fù)雜
“全國(guó)樓市調(diào)控一盤棋?！毕啾纫痪€城市，因?yàn)槎⑷€城市數(shù)量多、情況復(fù)雜，調(diào)控并非易事。業(yè)內(nèi)人士表示，防止二、三線城市以保剛需為名的樓市微調(diào)為變相松綁，也要盯緊開發(fā)商借一些概念炒作大肆囤地。此外，開發(fā)商還需推出適合剛需戶型才能贏得市場(chǎng)。
國(guó)泰君安研究報(bào)告指出，關(guān)于政策修正的試探和博弈反映的是中央與地方之間尋求地產(chǎn)調(diào)控和穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的平衡點(diǎn)，即限購(gòu)、抑制投資需求是調(diào)控的底線不可動(dòng)搖。
該報(bào)告也認(rèn)為，通過(guò)執(zhí)行差別化信貸政策對(duì)首套房進(jìn)行支持已經(jīng)得到中央認(rèn)可。對(duì)于二套房的限貸一直是最嚴(yán)厲的執(zhí)行，而對(duì)首套房進(jìn)行各種方式的支持已經(jīng)是中央認(rèn)可甚至鼓勵(lì)的修正政策手段，這包含了公積金政策放松、首套房利率下調(diào)等。
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