房子當(dāng)然有“階級(jí)”屬性，在中國(guó)，與房子緊密聯(lián)系的是學(xué)校，對(duì)于只有一個(gè)孩子的家庭，這才是真正的“剛需”。
搶房
劉進(jìn)最終買(mǎi)了史家胡同小學(xué)的學(xué)區(qū)房，1988年的老房子，60平方米，南北通透小兩居，房?jī)r(jià)350萬(wàn)元。從看房到交訂金，全程僅兩個(gè)多小時(shí)，這其中包括與另一撥看房者狹路相逢、等著老婆從管莊的家里趕來(lái)定奪、拿出自己打印的學(xué)區(qū)房攻略核實(shí)這所房子的學(xué)區(qū)劃片，他甚至等不及確認(rèn)房主的孩子是否真的不占用這個(gè)學(xué)區(qū)名額就拍出15萬(wàn)元訂金。
從去年下半年開(kāi)始，劉進(jìn)開(kāi)始看東城區(qū)的學(xué)區(qū)房，一共看了十五六套。一開(kāi)始他的可承受價(jià)位是每平方米不超過(guò)5萬(wàn)元，結(jié)果沒(méi)看幾套這個(gè)心理預(yù)期就被突破了。在那時(shí)，均價(jià)5萬(wàn)元以下的學(xué)區(qū)房只有兩種，一種是五六十年代的老房子，一種是連二流都算不上的最差學(xué)區(qū)房。心理價(jià)位的抬升同樣來(lái)自瘋狂的買(mǎi)房競(jìng)爭(zhēng)，劉進(jìn)說(shuō)，剛開(kāi)始還處在摸索期，不知道水多深，原本有一套燈市口小學(xué)的學(xué)區(qū)房，52平方米250萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)沒(méi)拿定主意，過(guò)了幾天再去問(wèn)，中介說(shuō)早就賣(mài)了。去年12月，中介通知他，東直門(mén)內(nèi)大街出了一套景山學(xué)校北校區(qū)的學(xué)區(qū)房，要價(jià)260萬(wàn)元，等他們?nèi)タ捶繒r(shí)，房主已經(jīng)改口要價(jià)290萬(wàn)了元。和他們同時(shí)在房里的還有另外三撥看房人，房主坐地起價(jià)，最終以310萬(wàn)元成交。
劉進(jìn)兩口子都從事地產(chǎn)行業(yè)，按說(shuō)比一般人更能提前嗅出市場(chǎng)變化。他們預(yù)計(jì)2012年末會(huì)是個(gè)低點(diǎn)，沒(méi)想到從開(kāi)始看房到2013年1月最終出手，其間房?jī)r(jià)每平方米漲了1萬(wàn)多元。夫妻倆最開(kāi)始看房時(shí)，原本目的是為了改善居住環(huán)境。按照他們的預(yù)算，可以在望京買(mǎi)一套舒適的大房子，看房過(guò)程中，就覺(jué)得除了改善住房，也應(yīng)該順道把孩子以后上學(xué)的問(wèn)題一并考慮進(jìn)去。他們?cè)緶?zhǔn)備以每平方米2.1萬(wàn)元的價(jià)格在望京買(mǎi)一套精裝修的房子，孩子可以上鄰近的芳草地國(guó)際小學(xué)，交了定金之后又反了悔，覺(jué)得應(yīng)該讓孩子上一個(gè)更好的小學(xué)。于是就開(kāi)始關(guān)注學(xué)區(qū)房的話(huà)題，漸漸地買(mǎi)房意圖變了，變成了以孩子上學(xué)為主，之后他們不在朝陽(yáng)區(qū)轉(zhuǎn)悠，選擇了教育強(qiáng)區(qū)東城，這里離兩人的工作單位也不太遠(yuǎn)。“我太太說(shuō)，既然是買(mǎi)學(xué)區(qū)房，就別想著改善了。”劉進(jìn)說(shuō)，他們的買(mǎi)房觀由此徹底顛覆。
一開(kāi)始，夫妻倆并不傾向于選擇北京市最一流的小學(xué)。他們看了燈市口小學(xué)、黑芝麻小學(xué)、分司廳小學(xué)等的學(xué)區(qū)房，都是因?yàn)榉孔颖旧聿粷M(mǎn)意而放棄。劉進(jìn)說(shuō)：“我一開(kāi)始并不想買(mǎi)史家，但這真不是你想買(mǎi)哪就買(mǎi)哪的，房源太少，要看你正好趕上哪兒的。”很多買(mǎi)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)都是通過(guò)網(wǎng)上論壇來(lái)了解各小學(xué)及學(xué)區(qū)情況的。劉進(jìn)在一些人氣較旺的論壇里了解了東城區(qū)各小學(xué)的排名，尤其是把重點(diǎn)小學(xué)各年的招生簡(jiǎn)章打印出來(lái)。網(wǎng)站上還傳授一些識(shí)別中介偽造招生簡(jiǎn)章的要訣，比如，一定要看原件，不要看復(fù)印件；你認(rèn)為可疑的小區(qū)如果排在一行的最后，那很有可能是中介為了騙你買(mǎi)房而私自加上去的；小學(xué)的入學(xué)報(bào)名時(shí)間往往安排在周末，如果簡(jiǎn)章中的時(shí)間是一個(gè)工作日要尤為慎重等等。招生簡(jiǎn)章是普通家長(zhǎng)學(xué)區(qū)房選址的唯一參考。北京市教委曾表示，“就近入學(xué)不是指物理距離”。離小學(xué)越近的房子并不一定就越安全，同一個(gè)樓盤(pán)也并不一定都在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，有些小區(qū)的回遷房可能就在此之外。劉進(jìn)的方法是，通過(guò)歷年的招生簡(jiǎn)章來(lái)看，如果一個(gè)房子在3～5年的時(shí)間內(nèi)全部劃在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，那么這個(gè)房子就是安全的。學(xué)區(qū)房分為商品房和公房。商品房每戶(hù)只有一個(gè)上學(xué)名額，不能重復(fù)使用，因?yàn)樯唐贩康膶?duì)口小學(xué)是開(kāi)發(fā)商建的，建校成本已經(jīng)含在房?jī)r(jià)里，為了保證對(duì)業(yè)主的公平，每戶(hù)有且僅有一個(gè)入學(xué)名額。在交易這樣的學(xué)區(qū)房時(shí)，調(diào)查原房主是否使用過(guò)這個(gè)名額尤為關(guān)鍵。公房沒(méi)有這樣的限制，因?yàn)檫@是教委給小學(xué)的任務(wù)。但因?yàn)楹芏嗳死枚址拷灰祝谕婚g公房?jī)?nèi)多次使用上學(xué)名額，因此學(xué)校規(guī)定，一所公房?jī)?nèi)不能同時(shí)有兩個(gè)或更多孩子入學(xué)，所以購(gòu)買(mǎi)二手公房的風(fēng)險(xiǎn)在于，需要調(diào)查清楚，在你的孩子入學(xué)時(shí)，原來(lái)房主的孩子是否已經(jīng)小學(xué)畢業(yè)。此外，一些熱門(mén)小學(xué)對(duì)就近入學(xué)的小學(xué)生有落戶(hù)年限的限制，一般要求該小學(xué)生及父母在該房址上落戶(hù)3～5年。這也導(dǎo)致一些家長(zhǎng)在孩子很小時(shí)就開(kāi)始做準(zhǔn)備。
劉進(jìn)最后看中的是舊式格局的老房子，兩個(gè)臥室在兩邊，客廳在中間，沒(méi)有窗戶(hù)。樓房一共6層，出售的這套是一層。雖然底層被很多人稱(chēng)為“硬傷”，但劉進(jìn)覺(jué)得已經(jīng)“沒(méi)得挑了”。東城區(qū)出房量很少，有些家長(zhǎng)為了孩子上學(xué)，會(huì)選擇幾家人湊錢(qián)買(mǎi)一幢四合院，每家一個(gè)屋子，小的只有四五平方米。劉進(jìn)說(shuō)，買(mǎi)這種房子是有風(fēng)險(xiǎn)的，它只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，合伙買(mǎi)的想賣(mài)也很困難。而且房子太小，根本沒(méi)法住，如果老師來(lái)家訪(fǎng)，很容易就穿幫了，學(xué)校就能以“人戶(hù)分離”為由拒絕孩子入學(xué)。
眼見(jiàn)了幾次搶房的過(guò)程，劉進(jìn)在中介的催促下很快做出決定，要房！“我拿了15萬(wàn)元訂金給房主，說(shuō)，咱們?nèi)ブ薪槟窃斦?。也是為了把他拉出那個(gè)環(huán)境，這樣后面的人也看不成了?！睘榱四鼙M快簽合約，劉進(jìn)甚至沒(méi)調(diào)查房主的孩子是否占用了上學(xué)名額。“房主說(shuō)他的孩子上初一，但他的戶(hù)口本在回龍觀，怕這中間再發(fā)生變化，就姑且相信了他，只是在合同上加了句，要確認(rèn)小孩是否占用入學(xué)名額，否則會(huì)有很高的罰金?！?/p>
教育資源和政策效應(yīng)
“2013至2017年，北京市小學(xué)入學(xué)將進(jìn)入高峰時(shí)期，每一年的平均入學(xué)人數(shù)保守估計(jì)都將在18萬(wàn)以上，甚至可能達(dá)到20萬(wàn)，而2009、2010、2011年的小學(xué)入學(xué)人數(shù)僅分別為10萬(wàn)、11萬(wàn)和13萬(wàn)，剛剛過(guò)去的2012年小學(xué)入學(xué)人數(shù)估計(jì)在15萬(wàn)左右。”聞風(fēng)告訴本刊記者。他是北京一家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人，經(jīng)常舉行講座，內(nèi)容圍繞著北京市教委政策進(jìn)行各類(lèi)分析。為了應(yīng)對(duì)未來(lái)幾年的小學(xué)入學(xué)高峰期，2012年，北京市教委率先在海淀區(qū)開(kāi)通“幼升小適齡兒童信息采集系統(tǒng)”，信息采集對(duì)象包括擁有海淀區(qū)戶(hù)籍兒童雖為北京市其他區(qū)縣戶(hù)籍，但父母一方在海淀區(qū)擁有房產(chǎn)的兒童，以及七類(lèi)在海淀區(qū)長(zhǎng)期居住的按本市戶(hù)籍對(duì)待的人員子女。凡是年滿(mǎn)6周歲的兒童都應(yīng)在相應(yīng)時(shí)間內(nèi)進(jìn)行信息注冊(cè)，內(nèi)容包括身份證號(hào)、戶(hù)口所在地派出所、住房的門(mén)牌號(hào)碼等等，這將作為孩子入學(xué)報(bào)名的憑證之一。2013年，朝陽(yáng)區(qū)也開(kāi)始運(yùn)行這一登記系統(tǒng)。據(jù)悉，東、西城區(qū)也將很快開(kāi)通這一系統(tǒng)。
信息采集系統(tǒng)將大大增加跨區(qū)擇校的難度。西城、海淀、東城區(qū)重點(diǎn)小學(xué)數(shù)量多，尤其是西城區(qū)和東城區(qū)，適齡兒童人數(shù)較少，同時(shí)流動(dòng)人口數(shù)量也較少，總體的校園環(huán)境相對(duì)更好。聞風(fēng)說(shuō)：“朝陽(yáng)區(qū)有50%的外來(lái)人口，在該區(qū)的普通小學(xué)里，外來(lái)人口的比例約為70%。對(duì)于那些渴望給孩子提供更好就學(xué)環(huán)境的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，不離開(kāi)朝陽(yáng)，就一定要上重點(diǎn)小學(xué)，而朝陽(yáng)區(qū)的重點(diǎn)小學(xué)比西城、東城、海淀要少得多。昌平區(qū)外來(lái)人口超過(guò)70%，普通小學(xué)里的外來(lái)人口接近90%，重點(diǎn)小學(xué)數(shù)量更是少之又少。如果你家住豐臺(tái)，月收入4000元以上，我還是建議你找找關(guān)系離開(kāi)豐臺(tái)上學(xué)?！?/p>
在九年義務(wù)教育階段，北京市所采用的都是就近入學(xué)的原則，在哪個(gè)區(qū)讀小學(xué)，同時(shí)意味著以后在哪個(gè)區(qū)讀初中，其中大多數(shù)孩子會(huì)在同一學(xué)區(qū)內(nèi)的同一小片區(qū)完成九年教育。在北京，西城區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)的傳統(tǒng)教學(xué)優(yōu)勢(shì)仍十分明顯，尤其是西城區(qū)和海淀區(qū)，集合了最優(yōu)秀的中學(xué)。小升初在就近入學(xué)的原則指導(dǎo)下，首先各小學(xué)均有比例不一的推優(yōu)名額，推優(yōu)生享有在全學(xué)區(qū)內(nèi)選擇重點(diǎn)中學(xué)的機(jī)會(huì)，這種按照填報(bào)志愿情況進(jìn)行錄取的方式稱(chēng)為“大派位”。同樣享受在全學(xué)區(qū)大派位的還有點(diǎn)招生和特長(zhǎng)生。沒(méi)有進(jìn)入推優(yōu)、點(diǎn)招、特長(zhǎng)名額的其他小學(xué)畢業(yè)生將在小片區(qū)內(nèi)，按照填報(bào)的志愿被教委統(tǒng)一安排入學(xué)，這稱(chēng)為“小派位”。聞風(fēng)對(duì)東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)的小升初數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，2012年?yáng)|城區(qū)初中錄取人數(shù)為8391人，其中區(qū)重點(diǎn)以上的中學(xué)實(shí)際錄取人數(shù)為5743人，占當(dāng)年小升初總?cè)藬?shù)的68.44%，也就是說(shuō)，東城區(qū)平均每1.46個(gè)小孩中就有1個(gè)能升入?yún)^(qū)重點(diǎn)以上中學(xué)。東城區(qū)最強(qiáng)的四所中學(xué)，五中、二中、匯文和171中學(xué)共錄取2121人，占小升初總?cè)藬?shù)比例的25.28%，而東城區(qū)各小學(xué)推優(yōu)率皆為20%，這意味著所有推優(yōu)生均有機(jī)會(huì)升入這四所名校。而西城區(qū)各校的推優(yōu)比例更高達(dá)30%，2012年西城小升初人數(shù)約為1萬(wàn)人，西城區(qū)市重點(diǎn)初中十三中分校、三帆中學(xué)、八中、四中等學(xué)校招生人數(shù)至少在3700人，西城的市重點(diǎn)中學(xué)在容納了全區(qū)所有的推優(yōu)生外，仍剩余600多個(gè)名額留給其他學(xué)生，這還沒(méi)有計(jì)算區(qū)重點(diǎn)級(jí)別的學(xué)校。海淀區(qū)2012年小升初人數(shù)為2.2萬(wàn)多人，全區(qū)推優(yōu)率為13%，約2900人，但海淀區(qū)公認(rèn)的市重點(diǎn)中學(xué)總共招生人數(shù)就達(dá)5300人。在教育強(qiáng)區(qū)，小學(xué)教學(xué)質(zhì)量更好，同時(shí)孩子升初中的壓力更小。
與按片區(qū)就近入學(xué)的原則相對(duì)立的是共建生和條子生。雖然教委沒(méi)有明確表態(tài)，但這些名額的數(shù)量已經(jīng)在大量減少。共建生是指小學(xué)和某些企事業(yè)單位達(dá)成協(xié)議，學(xué)校每年會(huì)給各單位若干職工子女入學(xué)的名額。另外學(xué)校還可能存在一些拉關(guān)系、寫(xiě)條子入學(xué)的學(xué)生。一位在某中直機(jī)關(guān)任職的家長(zhǎng)告訴我：比如該小學(xué)一年招生100人，共建生名額大約30人，分到各個(gè)單位，每個(gè)單位可能只有三四個(gè)名額，他所在單位，與自己孩子同齡的大概有30個(gè)，能否入學(xué)同樣還要競(jìng)爭(zhēng)。雖然孩子才3歲，但他已開(kāi)始為孩子選擇合適的英語(yǔ)班?！拔覀円粋€(gè)鄰居只比我兒子大15天，已經(jīng)認(rèn)識(shí)900多個(gè)字。他的父母也都是在國(guó)家機(jī)關(guān)，未來(lái)他們肯定是小學(xué)入學(xué)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?！币晃蝗ツ甑组_(kāi)始籌劃買(mǎi)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)告訴我，他的孩子今年9月就該上一年級(jí)了，之前一直打算托一個(gè)在部委的同學(xué)幫忙找關(guān)系上好一點(diǎn)的小學(xué)?！澳甑椎臅r(shí)候，同學(xué)給我打電話(huà)說(shuō)，今年可能幫不了我了。一方面學(xué)校的名額變少了，另一方面，他的部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)也托他幫忙找人，他肯定要優(yōu)先給領(lǐng)導(dǎo)幫忙?！币晃蛔婕本┑募议L(zhǎng)告訴我，親戚原本有一些人脈可以為孩子上學(xué)幫忙，但他也選擇了買(mǎi)學(xué)區(qū)房?！拔冶砀缭谥兄睓C(jī)關(guān)上班，他跟我說(shuō)，如果孩子是今年入學(xué)，可以找人交2萬(wàn)元上育翔小學(xué)。但我兒子3年以后才上學(xué)，那時(shí)候就不能保證了，沒(méi)準(zhǔn)能給辦事的領(lǐng)導(dǎo)都不在這了。即使是共建生也是有風(fēng)險(xiǎn)的。首先共建名額現(xiàn)在減少得很厲害，有名額也優(yōu)先讓領(lǐng)導(dǎo)和領(lǐng)導(dǎo)的親屬占了。如果你死守著共建生一條路，到時(shí)候一旦被學(xué)校拒絕，其他學(xué)校的報(bào)名日期也已經(jīng)過(guò)了?！?
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