對于買過房的人來說，公共維修基金并不陌生。它是按建設部相關規(guī)定，由開發(fā)商和購房人在買房時繳納的，用于住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。某些地方規(guī)定為購房款的2%。按住建部相關法律規(guī)定，公共維修基金的所有權歸購房人。
近日，央視《焦點訪談》披露，全國公共維修基金已超萬億元，但使用率極低。許多需要使用這筆錢維修建筑物共用部分的居民發(fā)現(xiàn)，“看起來很美”的公共維修基金卻很難提取出來。
迄今為止，這筆資金仍停留在“活期存款”或“短期存款”的銀行賬戶上。按照相應的通脹比例計算，它正在逐年縮水。
此外，在我國城市房屋進入到15年的維修高峰期后，將逐漸面臨維修資金“入不敷出”的巨大隱憂。
專家呼吁，我國應未雨綢繆，加快建設房屋維修資金保值增值的完善體系，以面對即將到來的資金使用潮。
我國公共維修基金達到上萬億元，然而，這部分資金幾乎都“沉睡”在當?shù)劂y行的“活期賬戶”中
新城市花園是天津市南開區(qū)的一個小區(qū)，幾千位居民中有很多老人和小孩。因9棟樓都是高層建筑，電梯是居民必不可少的出行工具。
最近一段時間，電梯總是出現(xiàn)問題。維修工人在檢查后證實，這部電梯的電纜已壞，小區(qū)其他15部電梯也出現(xiàn)嚴重磨損，需要更換很多零件。
居民找到小區(qū)物業(yè)維修，物業(yè)卻表示，這個維修他們無法負責。
按照國家規(guī)定，住宅公共維修基金專門用于小區(qū)公共設施的維修，歸全體業(yè)主共有，小區(qū)沒有成立業(yè)委會的，由物業(yè)暫時代管，原則上不能動用；成立業(yè)主委員會后，由業(yè)委會接管。
然而，新城市花園業(yè)委會主任郭紹麗也在為小區(qū)的大修問題犯愁。目前，公共維修基金賬面上有幾百萬元，來修理損毀的公共設施不成問題，然而這筆錢卻動不了。
郭紹麗說，公共維修基金的動用，第一個條件是必須繳齊才能使用，但小區(qū)的繳納比例數(shù)不夠，現(xiàn)在416戶居民有一半沒有繳納。
這樣的情況，在全國各地廣泛存在。而啟動公共維修基金，也需由全體業(yè)主的三分之二表決通過。
據(jù)媒體報道，業(yè)主不同意動用公共維修基金的原因，主要有三類。一是物業(yè)公司工作透明度不夠；二是“事不關己、高高掛起”的心態(tài)；三是業(yè)主怕用完了基金難再集。
按照規(guī)定，公共維修基金用了70%就需重新集資，但大多數(shù)業(yè)主并不愿意掏錢，畢竟沒有機構監(jiān)督這筆錢如何使用。這也是房屋公共維修基金長時間無法被正常使用的一個原因。
而現(xiàn)實中，也有人打起了這筆巨額資金的算盤。
2005年5月，北京斯博房地產開發(fā)有限公司財務經(jīng)理韓啟才伙同老總王民杰，采取收款不入賬等手段，截留該公司代收的“置業(yè)家苑項目”業(yè)主繳納的公共維修基金、契稅、物業(yè)費等人民幣1000萬元，用于王民杰個人控制的公司。
2012年12月，韓啟才因犯挪用公款罪，被判處有期徒刑5年。此案也成為北京最大一起涉及業(yè)主公共維修基金被挪用的案件。
來自各地的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至2013年7月，北京繳存公共維修基金基金348.1億元，使用5.38億元，使用率1.55%；截至2012年10月，廣州市繳存約81億元、使用8000萬元，使用率0.99%；截至2012年1月，天津市繳存145.4億元，使用僅7753.5萬元，使用率0.53%。
浙江大學博士楊天保作過這樣的估計：我國目前有660個城市，即便按照每個城市10億元的平均房屋維修資金沉淀計算，總額超過6600億元，而北京、上海、廣州、南京、杭州等一線城市的房屋維修資金數(shù)量巨大，由此推斷，我國公共維修基金達到上萬億元。
然而，這部分資金幾乎都停留在當?shù)劂y行的“活期賬戶”中。即便是金融體系較為發(fā)達的廣州，這筆資金也僅僅是允許停留在3個月的銀行短期賬戶中。
廣西銀監(jiān)局監(jiān)管部門一位姓歐處長表示，銀行將此類資金停放在活期對公賬戶的核心原因在于：支付利息低，但可調動的額度很高，也就是高利用度的“睡眠資金”。
在許多國家，業(yè)主委員會負責管理公共維修基金，其前提是業(yè)主委員會民主表決產生。而這一過程也受到業(yè)主、政府等各方監(jiān)督。
如今，中國的業(yè)主委員會機制很不完善，很多小區(qū)都沒有，其法律地位和責任也不明確。
有評論認為，歸根結底還是制度設計不合理——買房的時候，硬性要求必須交，一旦使用卻面臨各種各樣看不見的成本，比如必須有三分之二的業(yè)主同意、需要有業(yè)委會批準等條款。
另一方面，公共維修基金的交納比例也被視為一個問題。
在廣西為多家電梯提供維修服務的養(yǎng)護專業(yè)人士周杰說：“從長遠上看，1500萬元的房屋維修資金，甚至不夠抵入住15年后的日常電梯保養(yǎng)費?！?/p>
15年，恰恰是電梯房電梯的“生命大限”。這意味即便是業(yè)主都同意全額繳納房屋維修資金，進入第8年之后，原有資金也無法滿足電梯維修費用，更不用說配電房、地下車庫、游泳池等設施了。
新加坡國際大學客座教授鄭偉軍用“跑不贏‘通脹率，抵不了‘維修費’”來描述中國多個城市公共維修基金的尷尬?！皩τ谄胀I(yè)主而言，上萬億的資金都是停留在活期賬戶中，只能為銀行提供‘存貸比’服務，無法給出資方帶來相應的收益，無論如何都是不公平的?！?/p>
在美國，公共維修資金的管理采取市場化操作。業(yè)主繳納的住宅專項維修資金由基金公司負責管理。如果房屋需要維修，就由物業(yè)公司報到基金公司，基金公司到市場上尋找維修公司進行維修。資金閑置期，在留足15%的資金后，可以借支的方式借給世界銀行等大銀行，銀行要付給基金公司利息。
在新加坡，如果業(yè)主無力交納住宅專項維修資金，按照物業(yè)管理公約的規(guī)定，業(yè)主的房子就不能進入市場交易，直到業(yè)主補齊這筆費用為止。
在日本，維修資金包含在房價中，由開發(fā)商全程負責房屋維修，房屋是終身保修。
北京市住建委曾公開表示，在保障資金安全的前提下，提取使用維修資金的手續(xù)可以再簡化。但由于沒有完備的相關法律保障，簡化程序并非一朝一夕之事。
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